Erhaltungsaufwand Vermietete Immobilie modernisieren: abschreibbare Kosten
Wer eine Immobilie vermietet, investiert oft auch Geld in die Modernisierung. An den Kosten können Eigentümer grundsätzlich auch das Finanzamt beteiligen. Wie schnell sich die Ausgaben steuerlich auswirken, hängt unter anderem davon ab, was erneuert wurde.
Berlin (dpa/tmn) - Grundsätzlich gilt: Aufwendungen für die Erneuerung von Einrichtungen oder Anlagen in Immobilien gelten als Erhaltungsaufwand.
Das heißt: "Diese Kosten sind sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, wenn mit der Immobilie Vermietungseinkünfte erzielt werden", erklärt Uwe Rauhöft vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Allerdings gilt das nicht mehr für Einbauküchen.
Der Grund: Der Bundesfinanzhof (BFH) bewertet eine Einbauküche nun als eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut (Az.: IX R 14/15). Die Ausgaben für die Küche müssen deshalb über einen Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden.
"Bei Erstveranlagungen bis einschließlich des Veranlagungszeitraumes 2016 darf die alte Rechtsauffassung auf Antrag des Steuerpflichtigen zugrunde gelegt werden", erklärt Rauhöft. Die neue Spüle und der neue Herd können als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand berücksichtigt werden. Ab dem Veranlagungsjahr 2017 ist dann die zehnjährige Abschreibungsdauer zu berücksichtigen. Dies gilt sowohl für die erstmalige Anschaffung als auch für die Erneuerung einer Küche.
Allerdings liegt weiterhin sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor, wenn einzelne Teile der Einbauküche ersetzt werden, zum Beispiel die eingebaute Mikrowelle. "Von einer Einbauküche sind sogenannte Küchenzeilen zu unterscheiden, die jederzeit woanders aufgestellt werden könnten und deren einzelne Bestandteile auch getrennt nutzbar wären", erläutert Rauhöft. Für diese Küchen bleibt es bei der bisherigen Rechtslage.
Gleiches gilt für elektrische Geräte, wenn die Anschaffungskosten netto die Grenze von 410 Euro nicht übersteigen. Geräte, die nicht in die Küche integriert sind, wie beispielsweise ein separat stehender Kühlschrank, sind nach wie vor stets gesondert abzuschreiben.
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