Ferienwohnung zu vermieten Wichtige Regeln für Vermieter

Berlin - Eine Hütte im Grünen, eine Wohnung in der Stadt oder ein Haus am Meer - Ferienunterkünfte gibt es viele. Wer seine Immobilie vermieten will, sollte sich vorher mit den Behörden in Verbindung setzen. Andernfalls kann später Ärger drohen.

Mancher hat eine selten genutzte Zweitwohnung in einer anderen Stadt. Ein anderer hat auf dem von den Eltern geerbten Bauernhof so viel Platz, dass es lukrativer erscheint, ihn zu vermieten, als das Gebäude weiter als Stallung zu nutzen. Es kann viele Gründe geben, in das Geschäft der Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Doch ob Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften oder Steuerpflicht: Die Behörden stellen Anforderungen.

Und diese können je nach Ort und Behörde unterschiedlich sein. "Wir empfehlen daher allen Vermietern von Ferienwohnungen, sich mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen", sagt Elena Wlatschkov vom
Deutschen Tourismus-Verband (DTV) in Berlin. "Unserer Erfahrung nach schätzen die meisten Behörden die Vermietung von Ferienwohnungen als Gewerbe ein und verlangen entsprechend eine Gewerbeanmeldung." Und diese zieht auch die Gewerbesteuerpflicht nach sich. In manchen Bundesländern gibt es zudem Regelungen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum untersagen. Das heißt, Wohnungen können nicht einfach an Urlauber vermietet werden.

Wer nur ab und zu zwei Zimmer vermietet, würde sich diesen Aufwand gern sparen. Doch das individuelle Beratungsgespräch ist sinnvoll, weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen können. "Es gibt zum Beispiel die Auffassung, dass ein Gewerbe erst dann vorliegt, wenn in großem Umfang vermietet wird, eine Rezeption für die Organisation der Vermietung mehrerer Räumlichkeiten besteht und Zusatzangebote wie Frühstück angeboten werden", sagt Wlatschkov. Ein anderes Gewerbeamt schätze die Situation aber anders ein.

Nach
Angaben der IHK Berlin können eine erhebliche Anzahl an Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für Zusatzdienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein.

Grundsätzlich sind laut Wlatschkov keine besonderen Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer allerdings ein "gastronomisches Angebot" macht und zum Beispiel einen Brötchenservice oder Frühstück für seine Gäste bereithält, muss das Infektionsschutzgesetz beachten, sagt Wlatschkov. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen. Schon das Anrichten von Aufschnitt auf einer Servierplatte kann dazu gehören.

Auch steuerlich ist einiges zu beachten. Zwar besteht in den meisten Fällen keine Gewerbesteuerpflicht, wie Uwe Rauhöft, Geschäftsführer des Neuen Verbands der Lohnsteuerhilfevereine (NVL) in Berlin erläutert. Doch grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht. "Ich muss also in der Steuererklärung die Anlage V ausfüllen", sagt Rauhöft. Im Gegenzug können sie aber auch Ausgaben für die Ferienwohnung bei den Einnahmen gegenrechnen und verringern so ihre Steuerlast.

Auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder nicht. Wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17 500 Euro bleiben, können Steuerzahler die sogenannte Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. "Der Vorteil davon besteht darin, dass ich keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis aufschlagen muss und auch nicht zum Einreichen einer Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet bin", fügt Rauhöft hinzu. So können Vermieter die Wohnung günstiger anbieten, denn der Aufschlag von 19 Prozent Umsatzsteuer erhöht den Preis erheblich.

Vom Amt geprüft wird häufig, ob die Wohnung tatsächlich nur zur Vermietung dient oder ob sie auch selbst genutzt wird. Denn dann können Steuervorteile entfallen. "Der Nachweis einer ganzjährigen Vermietung ist aber vergleichsweise einfach", erklärt Rauhöft. Die Finanzverwaltung akzeptiert es gemeinhin als Nachweis, wenn jemand zum Beispiel einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung an Interessenten beauftragt. Dafür reicht laut dem Experten auch das Einstellen des Angebots auf entsprechenden Internet-Portalen aus.