Düsseldorf - Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, achtet zuerst auf Zins und Tilgung. Doch bei der Suche nach dem passenden Darlehen lohnt auch der Blick auf andere Konditionen. Es kommt auf das Gesamtpaket an.

Vor der Unterschrift unter den Kreditvertrag sollten künftige Immobilienbesitzer über Zins und Tilgung hinaus prüfen, was ihnen wichtig ist. Manchmal gibt es Bedingungen, die ein Plus an Flexibilität und Sicherheit bringen. Einige Optionen variieren mit der Lebenslage angehender Eigentümer. Mit Weitsicht kann ein fast maßgeschneidertes Darlehen zustande kommen.

Für Thomas Hentschel von der
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalenin Düsseldorf beginnt die Suche mit der Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen. Das Ziel: Die Belastungsgrenze erkennen, um daraus die "Wohlfühlbelastung" abzuleiten. Die sollte bei maximal 45 Prozent des monatlichen Netto-Einkommens liegen. "Zins, Tilgung plus ein Puffer von zwei Euro pro Quadratmeter und Monat für Gebühren, Versicherungen, Steuern", erläutert Hentschel.


Mehr Eigenkapital verbessert die Verhandlungsposition in den Bankgesprächen. Erstens tritt der Kunde selbstbewusster auf, zweitens darf er "mit mehr Entgegenkommen rechnen, weil das Risiko für die Bank geringer wird", sagt Hentschel. So steigen die Chancen, erfolgreich um das ein oder andere Zehntelprozent weniger oder um flexiblere Modalitäten zu feilschen.

Der Beruf ist ein weiteres Pfund, mit dem Bauherrn wuchern dürfen. Beschäftigte des öffentlichen Dienstes können ihr gesichertes Einkommen als Argument nutzen. "Ein Beamter kommt wegen des geringeren Risikos durchaus besser weg als ein Selbstständiger", erläutert Verbraucherschützer Hentschel die Denkweise der Banken. Der Vertrauensvorschuss kann sich in geringeren Zinsen niederschlagen.

Als Ausgangslage für die Kreditgespräche gilt: "Möglichst viel vom Vermittler fordern", rät Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. Beispiel Sondertilgung: Kostet sie nichts, kommt sie in den Vertrag. Meistens gehören fünf Prozent Sondertilgung heute zum kostenlosen Standard. Eine gebührenpflichtige Erhöhung auf beispielsweise zehn Prozent kann derjenige in Betracht ziehen, der die Summe regelmäßig aufbringen kann.

Paare mit Kinderwunsch und Familien achten in ihrem Darlehen auf Flexibilitätsbausteine, die sich veränderten Lebenssituationen anpassen. Dazu gehört die Option, Zins- und Tilgungsrate dem Einkommen anzugleichen. Das verschafft Luft, sobald sich Nachwuchs ankündigt, in der Elternzeit weniger Geld da ist oder ein Verdiener arbeitslos wird. "Wenn es mir besser geht, fahre ich die Tilgung rauf, geht es schlechter, fahre ich sie runter", beschreibt Herbst.

Kinderlose Gutverdiener sollten sich den Weg offenhalten, so viel Geld wie möglich in die Tilgung zu stecken. Das Risiko einer Vorfälligkeitsentschädigung schätzt Herbst derzeit gering ein, weil den Banken in Zukunft kein Schaden entstehen dürfte - vorausgesetzt, die Zinsen steigen. Bei enger Finanzierung bietet eine langfristige Zinsbindung mehr Planungssicherheit. Deshalb sollten aktuell günstige Konditionen möglichst lange festgeschrieben werden.

Manche Banken bieten zusätzlich zum Immobilienkredit den Abschluss eines Bausparvertrags an. An dem Punkt rät Herbst zur Vorsicht. Sein Tipp: Erst nach der Vermittlungsprovision für den Bankmitarbeiter fragen und dann den Spieß umdrehen: "Wo gibt es Verbilligung für mich?". Entweder kommt die Bank ihrem potenziellen Kunden bei den Hypothekenkonditionen entgegen, oder er erkundigt sich woanders nach womöglich günstigeren Bedingungen.

Bei Entgelten ist eine genaue Prüfung angebracht. Beispielsweise dürfen Kosten für Bontitätsprüfungen den Kunden nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht berechnet werden. Auch Gebühren für die Wertermittlung der Immobilien dürfen die Banken nach Angaben der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen ihren Kreditkunden nicht auf die Rechnung setzen (OLG Düsseldorf, Az.: I U 17/09).