Spartopf für Notfälle - Instandhaltungsrücklage ist wichtig

Düsseldorf Unter Wohnungsbesitzern ist die Instandhaltungsrücklage ein ungeliebtes Kind. Über die richtige Höhe wird nicht selten gestritten. Doch wenn im Ernstfall zu wenig Geld da ist, kann das Eigentümer in die Bredouille bringen.

Die Diskussion über die Instandhaltungsrücklage gehört zu den Ritualen der jährlichen Eigentümerversammlung. Debattiert wird über die Notwendigkeit, über die Berechnung, über die Höhe. Wer entscheidet darüber? Was sind die wesentlichen Kriterien? Antworten auf wichtige Fragen:

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Das ist eine Art Sparkonto. Auf dem Konto sammelt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über einen längeren Zeitraum Geld für den Erhalt der Anlage und größere Reparaturen, zum Beispiel an Aufzügen, Balkonen, Dach und Fassade oder Heizung. In den Topf zahlt jeder Eigentümer ein. Drücken gilt nicht: "Die Rücklage ist verpflichtend, weil sie über das WEG-Gesetz verankert ist", erläutert Markus Feck, Jurist der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Nach dem Grundsatz "Spare in der Zeit, dann hast du in der Not" soll der einzelne Eigentümer vor allzu hohen plötzlichen Ausgaben geschützt sein. Dem Gesetz zufolge hat jeder Wohnungsbesitzer das Recht auf die Bildung der Instandhaltungsrückstellung.

Wonach bemisst sich der Betrag?

Das Gesetz verlangt lediglich eine angemessene Summe. Wie viel das sein kann, hängt individuell von der Wohnanlage und der Berechnung ab. Empfehlenswert ist, so viel Geld zurückzulegen, wie es "ein verständiger, vorausschauender Eigentümer tun würde", sagt der Jurist Oliver Elzer. Prüfsteine sind Alter, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie, ihre Lage und Reparaturanfälligkeit, aber auch die finanzielle Situation der Eigentümer. Erfahrungsgemäß steigt die benötigte Rücklage mit dem Alter des Gebäudes.

Eine aus dem sozialen Wohnungsbau entliehene Berechnung bietet grobe Anhaltspunkte zur Kalkulation. Sie basiert auf der Bezugsfertigkeit der Immobilie. Sind seither weniger als 22 Jahre verstrichen, können höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden. Bei mindestens 22 Jahren sind es maximal 9 Euro, bei mindestens 32 Jahren liegt die Grenze bei 11,50 Euro je Quadratmeter. Für einen Aufzug kann jeweils 1 Euro mehr angesetzt werden. Ein anderer Schlüssel legt Herstellkosten und Miteigentumsanteile zugrunde.

Zuverlässiger lässt sich die Instandhaltungsrückstellung mit Hilfe eines Gutachtens ermitteln: Ein Baufachmann nimmt im Auftrag der Eigentümergemeinschaft die Anlage unter die Lupe. Auf dieser Basis entsteht ein Instandhaltungs- und Kostenplan, aus dem die Rücklage abgeleitet und auf die Eigentümer umgelegt wird. "Das ist der Königsweg", sagt Elzer. Gutachten können mehrere Tausend Euro kosten.

Wer entscheidet über die Höhe der Rücklage?

Die Eigentümer fassen auf der Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss. Meist macht der Verwalter dazu einen Vorschlag. Theoretisch kann die Versammlung es ablehnen, Geld auf die hohe Kante zu legen. Zieht ein Eigentümer dagegen vor Gericht, dürfte er mit dem WEG-Gesetz im Rücken Erfolg haben. Abhängig von den Vorgaben der Teilungserklärung kann in einer Anlage mit mehreren Gebäuden eventuell für jedes einzelne Haus eine gesonderte Rückstellung gebildet werden. Das muss im Einzelfall geprüft werden.

Was passiert, wenn zu wenig Geld im Topf ist?

Da gibt es verschiedene Optionen. Erste Möglichkeit ist die Sonderumlage. Diese Extrazahlung wäre von jedem Eigentümer zu leisten. Bei großen Maßnahmen, etwa Dach- oder Fassadenrenovierung, können pro Wohnungsbesitzer etliche Tausend Euro zusätzlich zusammenkommen. Die Sonderumlage fußt auf einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Zweite Möglichkeit ist die Erhöhung der Rücklagenzahlung.

Wer nicht mitmachen kann oder will, kann versuchen, die Beschlüsse vor Gericht zu kippen. "Eine andere Chance, aus der Zwangsverpflichtung herauszukommen, ist der Verkauf", sagt Markus Feck. In der Finanzklemme steckende Eigentümer können wiederum von den Miteigentümern auf Zahlung von Rückstellungs-Rückständen verklagt werden.

Und was passiert, wenn zu viel Geld im Topf ist?

Der überwiegende Teil der Finanzreserve muss mit Blick auf unvorhergesehene Instandhaltungen und Reparaturen jederzeit zur Verfügung stehen. Die Höhe dieser Summe ist von Anlage zu Anlage unterschiedlich. Für den Rest des Geldes "spricht nichts dagegen, ihn auf einem zinsgünstigen Festgeldkonto anzulegen", erklärt Steffen Haase vom in Berlin ansässigen Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Die Rücklage ist übrigens zweckgebunden. Aus dem vollen Topf schöpfen, um mal eben neue Blumenbeete anzulegen, geht deshalb laut Haase grundsätzlich nicht. Die Heizölrechnung zu begleichen wäre eventuell noch erlaubt sofern der Topf umgehend wieder aufgefüllt wird und die WEG dem Verwalter das erlaubt hat.

Auf welche Risiken sollten Eigentümer achten?

Potenzielle Wohnungskäufer sollten vorab die Höhe der Instandhaltungsrücklage genau prüfen und in ihrer Finanzierung berücksichtigen. Bei Neubauten oder frisch umgewandelten Anlagen sei der Betrag oft zu niedrig angesetzt, um mit dem Werbefaktor eines geringen Hausgelds Käufer anzulocken, kritisieren Experten. Nach dem Rückzug eines Bauträgers aus dem Projekt hätten die anderen dann womöglich das Nachsehen und steigende Kosten.

Literatur:

Harald Haakshorst, Katja Henning, Gabriele Heinrich: "Eigentumswohnung: Auswahl und Kauf", Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, 2012, Düsseldorf, 19,90 Euro, ISBN-13: 978-3-86336-002-3

Oliver Elzer: "Meine Rechte als Wohnungseigentümer", 2013, München, dtv-Verlag, 12,90 Euro, ISBN-13: 978-3-423-50735-6