Hamburg - Wer eine Immobilie erwirbt, rechnet in den meisten Fällen nicht damit, sie bald wieder verkaufen zu müssen. Manchmal lässt sich das nicht vermeiden. Dann wird die Baufinanzierung oft vorzeitig beendet - und das kann schnell ins Geld gehen.

Steigende Mieten und niedrige Zinsen: Das motiviert viele, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Doch manchmal ändern sich die Lebensumstände - und dann muss das Hypotheken-Darlehen vorzeitig beendet werden. Dafür verlangen Geldinstitute oft hohe Vorfälligkeitsentschädigungen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?


Kreditgeber rechnen für die Laufzeit des Vertrags mit einem Zinsgewinn. "Sobald ein Darlehensvertrag vor Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Zinsbindung gekündigt wird, kann die Bank eine Entschädigung für den entstandenen wirtschaftlichen Schaden verlangen", erklärt Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen in Hamburg. Diese Vorfälligkeitsentschädigung soll den Zinsverlust ausgleichen.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung immer zu leisten?


Die vom Staat geregelte Laufzeit beträgt zehn Jahre, die Kündigungsfrist sechs Monate. Sobald Kreditnehmer vorzeitig aus ihrem Darlehensvertrag aussteigen möchten, darf der Kreditgeber eine Entschädigung verlangen.

Wann ist es möglich, vorzeitig aus der Baufinanzierung auszusteigen?


Es gibt keinen Anspruch, aus einem Darlehensvertrag herauszukommen, erklärt der Rechtsanwalt und Politikwissenschaftler Achim Tiffe. "Ein Sonderkündigungsrecht haben Verbraucher, die zum Beispiel wegen Umzugs oder Trennung die Immobilie verkaufen müssen." Wer seinen Vertrag wegen einer Umschuldung kündigen will, um Zinsen zu sparen, hat bei den meisten Banken dagegen schlechte Chancen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?


Standard ist der sogenannte Aktiv-Passiv-Vergleich. Dabei wird das zurückgezahlte Geld fiktiv am Kapitalmarkt angelegt. Die Differenzsumme zwischen der Rendite und dem nominalen Darlehnszins ergibt die Höhe des Schadens. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung hängt aber vom Einzelfall ab und richtet sich nach der Höhe der Restschuld und der Vertragskonditionen. "Dazu gehören Ratenhöhe, Zinsbindung, Kreditsumme und Zinshöhe", erklärt Knobloch.

Wie können Verbraucher prüfen, ob richtig gerechnet wurde?


Wer die Vorfälligkeitsentschädigung nachrechen will, kann sich Hilfe bei Verbraucherzentralen holen. Vor allem Hamburg und Bremen haben sich auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung spezialisiert. Gegen eine Gebühr von 70 Euro prüfen sie die Höhe der Summe nach. Das dauert rund zwei Wochen. "Verbraucher sollten sich sechs Monate vor dem Verkauf der Immobilie beraten lassen", empfiehlt Achim Tiffe. So haben sie genug Zeit, um bei Abweichungen mit der Bank zu verhandeln.

Wie kommen die Unterschiede zustande?


Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es einige strittige Punkte. Dazu gehören die Sondertilgungsrechte, die bei der Berechnung laut Verbraucherschützern unzureichend berücksichtigt werden. Außerdem würden die Geldgeber beim Verwaltungsaufwand mit zu geringen Kosten kalkulieren. Die Verbraucherzentrale Hamburg zum Beispiel rechnet mit 50 Euro pro Jahr für Verwaltungskosten. Manche Banken gehen von nur 10 Euro aus.