Hamburg - Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen trauen sich viele Verbraucher, einen hohen Kredit aufzunehmen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Denn die Finanzierung scheint trotz hoher Immobilienpreise erschwinglich, selbst ohne Eigenkapital.

Die Vollfinanzierung hat zunächst den Vorteil, dass Bauherr oder Käufer weiter liquide bleiben. Sie hat jedoch auch Nachteile. Vier Fallstricke im Überblick:

Brutto- und Nettofinanzierung: Von Vollfinanzierung reden Experten, wenn der angehende Immobilienbesitzer einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises aufnimmt. Das ist die Netto-Finanzierung. Darüber hinaus müssen Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer sowie Umzug und Renovierung einkalkuliert werden. Diese Posten zusammengenommen entsprechen der Brutto-Finanzierung.


Wer sich das Geld für diese Zusatzausgaben leihen will, benötigt deutlich mehr als eine 100-prozentige Finanzierung. Die meisten Banken lassen sich entweder nicht darauf ein oder verlangen einen Risikoaufschlag in Form höherer Kreditzinsen. Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) in Hamburg rät daher, mindestens die Nebenkosten und den Umzug aus Eigenkapital zu bestreiten.

Laufzeit und Tilgung: Wer viel Geld aufnimmt, stottert lange ab. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit nur einem Prozent Tilgung dauert es um die 30 Jahre bis die Hypothek abbezahlt ist. Bis dahin steht die Bank mit im Grundbuch.


Die niedrigen Zinsen verlocken zwar zu einer höheren Tilgung. Aber schon eine Rate von zwei Prozent bringt die meisten Verbraucher ans finanzielle Limit. Nach Erfahrung von Christiane Kienitz von der Verbraucherzentrale Hessen können nur Gutverdiener eine solche monatliche Belastung stemmen. "Für andere ist das kaum tragbar."

Anschlussfinanzierung und Preisschwankungen: In Hypothekenverträgen wird üblicherweise eine Zinsbindung von zehn Jahren festgeschrieben. Steigen die Zinsen, wird es bei einer Vollfinanzierung mit Ablauf der Frist eng. "Hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung", fasst Kienitz das Phänomen zusammen.


Ein weiteres Risiko sieht Michael Knobloch in Marktpreisschwankungen. Sinkende Immobilienpreise oder Wertverlust könnten Kreditnehmer in die Bredouille bringen, die sich von Haus oder Wohnung noch während der Kreditlaufzeit trennen müssen. "Sie haben für 350 000 Euro gekauft, können aber nur für 300 000 Euro verkaufen".

Werthaltigkeit und Wechselfälle des Lebens: Die niedrigen Zinsen verlocken zur Aufnahme hoher Hypotheken. In der Annahme "das geht schon" neigen einige kaufwillige Verbraucher nach Einschätzung des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst zur Selbstüberschätzung: "Ich lebe in einer Luxuswohnung, dann kaufe ich auch eine Luxuswohnung." Ob das Objekt sein Geld wert ist, darüber gehen die Meinungen oft auseinander. Während der Kreditnehmer für die Traumwohnung eine halbe Millionen Euro auf den Tisch blättern will, will die Bank nur ein Darlehen über 400 000 Euro gewähren. Aus ihrer Sicht entspricht das einer 100-Prozent-Finanzierung.


Scheidung, Kinder, Jobverlust, Krankheit: Bei einer Vollfinanzierung schlägt jede Veränderung des Einkommens sofort ins Kontor. Wer bereits mit der Rate an die Grenze gegangen ist, hat normalerweise keine Chance mehr, finanzielle Engpässe aufzufangen. Droht dann der Notverkauf, ist das Desaster da.