So sichern sich Hauskäufer gegen Mängel ab

Gutachten: Experten wie die Juristin Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus Grund Deutschland raten grundsätzlich dazu, ein Gutachten erstellen zu lassen.

Gespräch: Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Kaufinteressenten alle ihm bekannten Mängel zu nennen. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten. Man sollte die Geschichte des Hauses abfragen. Auch Nachbarn könnten Auskünfte geben.

Beurkundung: Der Kauf eines Grundstücks muss von einem Notar beurkundet werden. Storm rät, in dem Beurkundungsvertrag alle vom Verkäufer offengelegten und vom Gutachter gefundenen Mängel zu nennen.

Kontrolle: Hauskäufer haben laut Storm nach der Übergabe drei Jahre lang die Möglichkeit, Mängel zu reklamieren. (dpa)

Karlsruhe (dpa) l Der Bundesgerichtshof hat Schadenersatzansprüche von Hauskäufern erstmals begrenzt. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels unverhältnismäßig hoch sind, muss der Verkäufer höchstens so viel zahlen, wie das Haus wegen des Mangels weniger wert ist. Dieses Urteil verkündete der BGH am Freitag (Az. V ZR 275/12).

Die Klägerin hatte für 260.000 Euro ein Mietshaus in Berlin gekauft. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess hatte sie rund 135.000 Euro erstritten. Nun forderte sie weitere 500.000 Euro für die Beseitigung des Schwamms. Vor dem Kammergericht Berlin hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.

Bei der Frage, ob die Beseitigungskosten unverhältnismäßig sind, komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, betonte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. Zur Orientierung gibt es Richtwerte: Demnach ist eine Sanierung unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung - oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert.

Ein Gutachter hatte den Wert des Hauses ohne Schwammbefall auf 600.000 Euro geschätzt, mit Schwamm auf 507.000 Euro. "Wenn es bei den vom Gutachter festgestellten Werten bleibt, wäre der Schadensersatz auf rund 100.000 Euro begrenzt", sagte Anwalt Thomas Winter.

Allerdings kommt es bei der Frage, ob die Kosten unangemessen sind, auf die Einschätzung zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen an. Wenn sich erst im Laufe der Arbeiten herausstellt, dass die Sache viel teurer wird, muss der Verkäufer trotzdem zahlen. Wenn aber die Sanierung völlig unwirtschaftlich wird, muss der Käufer die Arbeiten stoppen - sonst bleibt er auf den Mehrkosten sitzen. Meinung