Mietrecht Wer bestellt und wer zahlt?
Reparatur, Wartung, Instandhaltung. Diese drei Begriffe klingen bei Mietern und Wohnungseigentümern nach Streit.
Berlin (dpa) Reparieren und instand setzen, warten und instand halten sind Pärchen, die in Mietverträgen und Nebenkosten- abrechnungen häufig zusammen auftreten. Für die Wartung muss meist der Mieter zahlen, für Reparaturen und Instandsetzung der Vermieter. Zumindest wenn die Reparaturen sich im Jahr auf mehr als 400 Euro summieren und wenn der Mieter den Schaden nicht verursacht hat.
Die Grundlagen für diese Regeln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in den Verträgen. Die Hinweise im Vertrag stehen üblicherweise in der Kleinreparaturklausel. Dort schreiben Eigentümer hinein, dass ihre Mieter Bagatellschäden auf die eigene Kappe nehmen.
„Die Obergrenze für einen einzelnen Bagatellschaden liegt bei 100 Euro“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Und die Kleinreparaturklausel ist rechtlich nur gültig, wenn sie eine Höchstgrenze für sämtliche Reparaturen und Instandsetzungen enthält. Diese Grenze darf sechs Prozent der Jahresmiete oder maximal 400 Euro pro Jahr nicht überschreiten.
Und es gibt eine weitere Bedingung: „Aus der Klausel muss hervorgehen, dass der Mieter lediglich verpflichtet ist, zu zahlen, und nicht den Auftrag hat, den Handwerker zu bestellen“, erläutert Ropertz. Fehlt nur eine der aufgelisteten Voraussetzungen, sei die komplette Reparatur- und Instandhaltungsklausel unwirksam. Das gelte auch dann, wenn andere Zahlen auf dem Papier stehen – mit der Konsequenz, dass der Vermieter auch für Bagatellschäden zahlt.
Wartung und Instandhaltung sind vorausschauend angelegt. Klassiker sind die Überprüfung der Betriebsbereitschaft von Heizung, Aufzug und Alarmanlage sowie von Rauchmeldern. Das ist Sache des Vermieters. Er holt seine Ausgaben über die Nebenkostenabrechnung zurück. „Die Aufzugswartung gehört zum Beispiel zu den Betriebskosten, die auf den Mieter abgewälzt werden können, weil die Wartung in der Betriebskostenverordnung enthalten ist“, erläutert erläutert Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.
Probleme tauchen auf, wenn Wartung und Reparatur miteinander vermischt sind. Fällt der kaputte Heizungsknopf, der bei der Wartung entdeckt und ausgetauscht wurde, nun unter Instandhaltung oder unter Instandsetzung? Sowohl als auch, sagt der Mieterbund. Er rät Mietern, nachzusehen, wie die Position in der Handwerkerrechnung angesetzt ist. Wartung und Austausch des Knopfs gehören getrennt aufgelistet. Die Wartungskosten dürfen später in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters stehen, die Einbaukosten für den neuen Knopf nicht.
Vollwartungsverträge schließen Reparaturen ein, ohne sie gesondert auszuweisen. „In dem Falle kann der Mieter den Abzug der Wartungskosten fordern“, sagt Ropertz. Etwa 35 bis 40 Prozent ließen sich herausrechnen.
