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Garten Hilfe bei Datschen und Garagen

Experten informieren im Volksstimme-Telefonforum über die Rechtslage der DDR-Überbleibsel Datschen und Garagen.

Von Hagen Ludwig 28.02.2017, 23:01

Seit er mir ohne jede Vorwarnung gekündigt hat, bin ich sehr vorsichtig gegenüber meinem Verpächter. Deshalb möchte ich bei der Übergabe der Datsche keinen Fehler machen. Was raten Sie mir?

Auf alle Fälle sollten Sie auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Ansonsten empfiehlt es sich, unmittelbar vor der Abgabe des Schlüssels in Anwesenheit von Zeugen Fotos von der Datsche zu machen. Das kann bei späteren Streitigkeiten um eine Entschädigung wichtig werden. Die Datsche muss besenrein übergeben werden. Alles, was nicht fest mit dem Baukörper verbunden ist, muss entfernt werden, sofern Sie mit dem Verpächter keine anderen Abmachungen getroffen haben.

Ich möchte mein Datschengrundstück kündigen und weiß auch, dass ich danach im Falle eines Abrisses die Hälfte der Kosten übernehmen muss. Betrifft das auch die Beseitigungskosten für die Kläranlage, für Zäune, Gehwege, Terrassen und Bäume?

Es geht um die Abrisskosten für „Bauwerke“. Dies sind gemäß § 5 Schuldrechtsanpassungsgesetz Gebäude, Baulichkeiten und Grundstückseinrichtungen wie Einfriedungen, Zuwegungen und Kläranlage. Bäume gehören nicht dazu.

Ich möchte nach der Kündigung eine Entschädigung für meinen Bungalow geltend machen. Wer muss das dafür erforderliche Gutachten bezahlen?

Die Kosten dafür tragen Sie als Auftraggeber. Wir empfehlen aber, zunächst eine gutachterliche Stellungnahme einzuholen. Diese ist wesentlich preisgünstiger als ein umfassendes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters. Vor Gericht würde auch dessen Expertise ohnehin nur als Privatgutachten gelten. Sie müssen damit rechnen, dass das Gericht ein eigenes Gutachten erstellt, das wiederum zu zusätzlichen Kosten führt.

Unser DDR-Wochenendhaus steht auf fremdem Grund. Ich habe einen Käufer dafür. Der Verpächter ist mit allem einverstanden. Wie kann ich das jetzt juristisch einwandfrei regeln?

Wichtig ist, dass Sie sich schriftlich vom Grundstückseigentümer sein Einverständnis zu dem Besitzübergang bestätigen lassen. Der Datschenverkauf ist nur dann wasserdicht, wenn er über einen dreiseitigen Vertrag zwischen bisherigem Pächter, neuem Pächter und Grundstückseigentümer geregelt wird. Dabei tritt der Käufer in den DDR-Vertrag ein. Hintergrund: Würde der DDR-Vertrag enden, fiele die Datsche laut Gesetz dem Grundstückseigentümer zu.

Seit 1985 haben wir den Pachtvertrag für unsere Datsche. Jetzt hat der Grundstückseigentümer angekündigt, dass er die Pacht verdoppeln will. Müssen wir uns das gefallen lassen?

Prüfen Sie, welche Pachthöhe bei Ihnen ortsüblich ist, denn mehr darf auch Ihr Grundstückseigentümer nicht verlangen. Informationen darüber erhalten Sie beim zuständigen Gutachterausschuss. Klar muss Ihnen aber auch sein: Wenn Sie sich wehren, kann der Verpächter jederzeit kündigen. Versuchen Sie herauszubekommen, ob er alternative Nutzungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück hat. Machen Sie ihm auch deutlich, dass Ihnen eine Entschädigung für den Zeitwert des Bungalows und der Anpflanzungen zusteht. Ein massiv gebauter Bungalow mit Erschließung und Anpflanzung kann durchaus 40.000 Euro wert sein.

Darf ich meinen Fertigteilbungalow abbauen und mitnehmen, wenn ich jetzt eine Kündigung erhalte?

Ja. Sie haben laut Gesetz ein sogenanntes Wegnahmerecht. Liegt Ihr Grundstück im Außenbereich der Gemeinde, bedeutet das: Für den Grundstückseigentümer wird das Grundstück praktisch nahezu wertlos, denn Ihr Bungalow hatte Bestandsschutz, aber neu gebaut werden darf nicht. Vielleicht hat das Ihr Verpächter noch gar nicht bedacht.

Vor meinem Wochenendgrundstück ist vor kurzem die Straße ausgebaut worden. Jetzt will der Grundstückseigentümer von mir als Pächter, dass ich den Straßenausbaubeitrag zahle. Ist das rechtens?

Da macht es sich der Verpächter wohl zu einfach. Erst einmal muss der Grundstückseigentümer den Beitrag bezahlen, den die Kommune für den Straßenausbau erhebt. Bei Verträgen, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen, kann er Sie allerdings zur Hälfte an diesen Kosten beteiligen – verteilt auf zehn Jahre. Wenn das Pachtverhältnis endet, erlöschen seine Ansprüche.

Unsere Wohnungsgesellschaft hat angekündigt, dass sie die alten Garagenverträge aus DDR-Zeiten kündigen und uns dann neue Mietverträge anbieten will. Sollten wir uns darauf einlassen?

Das ist eine Frage der Abwägung. Die Wohnungsgesellschaft kann Ihnen mittlerweile jederzeit kündigen. Sie wird dann Eigentümer Ihrer Garage und kann diese weiter vermieten, was sie ja anscheinend auch vorhat. In diesem Fall steht Ihnen aber eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die Bebauung mit der Garage zu. Maßstab dafür sind die Mieteinnahmen. Ein Mietvertrag kann dann Sinn haben, wenn Ihnen damit eine mehrjährige Nutzung garantiert wird. Zudem muss die Wohnungsgesellschaft als neuer Eigentümer die Instandhaltung übernehmen und eventuell später folgende Abrisskosten allein zahlen. Ansonsten müssen Sie die Hälfte der Kosten tragen, wenn innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang abgerissen wird.

Mein Mann und ich sind schwer erkrankt. Deshalb können wir nicht mehr Auto fahren und wollen unser Garagengrundstück, für das wir noch einen DDR-Vertrag haben, kündigen. Der Grundstückseigentümer wird wohl dann abreißen lassen. Wie sollten wir jetzt am besten vorgehen?

Eine Kündigung sollte gut überlegt sein. Denn wenn der Grundstückseigentümer die Garage innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang abreißen lässt, müssen Sie die Hälfte der Abrisskosten tragen. Rechnen Sie das durch. Wahrscheinlich ist es günstiger, weiterhin die relativ günstige Pacht zu zahlen. Eine Weitervermietung oder ein Verkauf ist für Sie nur möglich, wenn der Grundstückseigentümer zustimmt und das in einem dreiseitigen Vertrag fixiert wird.

Mir ist vor zehn Jahren das Garagengrundstück gekündigt worden. Die Gemeinde als Grundstückseigentümer hat die Garage dann weiter vermietet. Kann ich noch eine Entschädigung verlangen?

Sie hätten eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes durch die Bebauung mit der Garage verlangen können. Die Frist dafür beträgt jedoch drei Jahre und ist in Ihrem Fall somit bereits abgelaufen.

Unser Garagenkomplex soll jetzt an einen Investor verkauft werden. Obwohl die Garagen nicht auf Bauland stehen, befürchten wir Verschlechterungen. Haben wir eigentlich ein Vorkaufsrecht, so wie es bei Datschen der Fall ist?

Wird das Grundstück erstmalig an einen Dritten verkauft, hat der Nutzer ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 57 des Schuldrechtanpassungsgesetzes. Für einen einzelnen Besitzer in einem Garagenkomplex kommt es aber de facto nicht zur Anwendung. Denn das Gesetz schreibt vor, dass die dem Nutzer überlassene Fläche die halbe Grundstücksgröße des Garagenkomplexes übersteigen muss. Allerdings würde mehreren Nutzern, die sich deshalb zusammenschließen, das Vorkaufsrecht gemeinschaftlich zustehen.

Wie funktioniert dieses Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht gilt dann, wenn der Grundstückseigentümer erstmalig einen Kaufvertrag mit einem Dritten bereits abgeschlossen hat. Das muss er dem bisherigen Nutzer anzeigen. Der muss dann binnen zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung verbindlich erklären, ob er bereit ist, das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, die der Grundstückseigentümer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Gibt es bei Garagen eine Verjährungsfrist für Entschädigungsansprüche?

Ansprüche auf Entschädigung unterliegen laut BGB einer dreijährigen Verjährungsfrist, nachdem der Eigentumsübergang vollzogen ist. Eine ausdrückliche höchstrichterliche Entscheidung hierzu steht zwar noch aus, doch der Bundesgerichtshof hat jedoch schon einer Klage auf Entschädigung stattgegeben, die erst kurz vor Ablauf der dreijährigen Verjährung eingereicht wurde.

Der Eigentümer meines Garagengrundstücks hat mir vor einem halben Jahr gekündigt und danach das Grundstück mit Garage gleich weiterverkauft. Kann auch der neue Eigentümer von mir noch eine Kostenbeteiligung fordern, wenn er die Garage abreißt?

Nein, das kann er nach unserer Rechtsauffassung nicht, denn zwischen Ihnen und dem neuen Eigentümer besteht keinerlei Vertragsverhältnis.

Ich habe von meinem Vater eine Garage geerbt, der Pachtvertrag stammt noch aus DDR-Zeiten. Muss ich als Erbe einen neuen Vertrag mit dem Verpächter des Bodens abschließen?

Als Erbe treten Sie in den Vertrag des Erblassers ein, müssen nichts ändern. Allerdings kann der Grundstückseigentümer den Vertrag jederzeit kündigen.