Forderung nach elf Jahren ist rechtens

Eine unangenehme Überraschung erlebte eine Familie aus dem Bördekreis. Im August 1997 hatte sie ihr Grundstück verkauft. Zu diesem Zeitpunkt waren alle Verbindlichkeiten, die das Grundstück betrafen, beglichen, auch die für eine neugebaute Straße.

Damit schien alles in Ordnung zu sein. Doch weit gefehlt. Ende 2008 forderte der neue Eigentümer die ehemaligen Besitzer auf, Abwassergebühren, Zinsen und Anwaltskosten zu übernehmen. Denn laut Widerspruchsbescheid habe er eine Zahlung von über 3000 Euro als Erstbeitrag zu leisten. Fertigstellung war 1992, also seien sie laut Kaufvertrag zur Zahlung von Altlasten verpflichtet.

"Wie lange ist man als Alteigentümer dazu verpflichtet?", fragte uns nun der ehemalige Besitzer. "Gibt es keine Verjährungsfristen dafür? Hätte der Notar uns über die Tragweite informieren müssen?"

Mit diesen Fragen wandten wir uns an den Landespräsidenten von Haus & Grund, Holger Neumann. Er schreibt: "Tatsächlich gibt es eine große Rechtsunsicherheit bei den Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz, weil die Verwaltungsgerichte sich für eine Gesetzesauslegung entschieden haben, die es ermöglicht, dass für bautechnisch am Grundstück fertiggestellte Anlagen (zum Beispiel Straße oder Abwasseranschluss) noch nach mehreren Jahrzehnten Beiträge oder Teilbeiträge nacherhoben werden können.

Denn der Beginn einer Verjährungsfrist hängt nach Auffassung unserer Verwaltungsgerichte nicht nur vom Vorhandensein einer Beitragssatzung überhaupt ab, sondern von einer wirksamen Beitragssatzung. Da sich die Beurteilung, was unter wirksam zu verstehen ist, immer wieder ändern kann (die Juristen sagen dazu, die Rechtslage entwickelt sich weiter), können sich auch nach Jahrzehnten Satzungen als unwirksam erweisen."

Dann erarbeitet die Gemeinde oder der Wasserverband eine neue Satzung, heißt es in dem Schreiben weiter. Manche Abwasserverbände haben schon zehn bis 15 solcher Versuche hinter sich. Und in jeder neuen Satzung kann z. B. der Beitragssatzanteil für den Bürger erhöht werden. So etwas könnte im geschilderten Fall passiert sein.

Haus & Grund führt Musterprozess

"Nun gibt es neben der Verjährung noch die Möglichkeit, dass eine Forderung verwirkt sein kann. Auf diese, aus dem Zivilrecht bekannte Verwirkung (es muss eine relativ lange Zeit verstrichen sein und der Beitragserhebende muss verdeutlicht haben, dass seine Forderung abschließend war) lassen sich die Verwaltungsgerichte in Sachsen-Anhalt nicht ein.

Die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund führt dazu einen Musterprozess, weil wir der Auffassung sind, dass solche Fälle, wie der beschriebene, in einem Staat, der Bürgern Rechtsschutz angedeihen lassen will, nicht vorkommen dürfen."

Die Forderung des Käufers an den ehemaligen Besitzer, nach elf Jahren noch etwas für eine Anlage nachzuzahlen, die vor 17 Jahren fertiggestellt wurde, ist also nach der derzeitigen Rechtsprechung in Sachsen-Anhalt leider berechtigt, heißt es in dem Brief weiter. Und sie kann jeden treffen, bei dem eine Formulierung im Kaufvertrag einen Rückgriff auf den Verkäufer zulässt.

In einem solchen Fall sollte überprüft werden, ob für die zivilrechtliche Forderung aus dem Kaufvertrag die dreijährige Verjährungsfrist des Bürgerlichen Gesetzbuches greift. Denn, hat der Käufer die Forderung nicht sofort geltend gemacht und innerhalb der Dreijahresfrist mit einer Klage oder einem Mahnbescheid die Verjährungsfrist unterbrochen, muss nichts mehr bezahlt werden.

Die zivilrechtliche Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Bescheid zugegangen ist. Ein anschließendes Widerspruchsverfahren, das sich manchmal über Jahre hinziehen kann, verlängert die Verjährungsfrist aber nur, wenn sich Käufer und Verkäufer verständigt haben, gemeinsam gegen den Bescheid vorzugehen. Dann wäre die Verjährung gehemmt.

Zur Frage nach der Verantwortung des Notars. Für einen vor 1997 abgeschlossenen Kaufvertrag kann einem Notar kein Vorwurf gemacht werden, denn die zuvor genannte Rechtsprechung entwickelte sich erst nach 1998.

Deshalb wird man erst ab etwa 1999 eine umfassende Beratung in dieser Angelegenheit erwarten dürfen. Allerdings muss ein Notar auch immer unparteiisch bleiben und darf in der Wahl seiner Formulierungen keine Vertragspartei begünstigen.

Wer also Erwerb oder Verkauf eines Grundstücks plant, der sollte sich immer von einem Anwalt oder vom örtlichen Haus & Grund Verein beraten lassen, um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen.