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Zum 1. Januar 2014 habe ich eine Wohnung angemietet, die ich jetzt kündigen möchte. Im Mietvertrag steht jedoch, dass eine ordentliche Kündigung von beiden Seiten aus erst nach zwei Jahren möglich ist. Ist das rechtens?

Antwort: Das ist wirksam. Die Parteien können bis zu vier Jahre auf das Recht der ordentlichen Kündigung verzichten. Darauf kann der Vermieter dann auch bestehen. Nach Absprache ist ein früherer Austritt aus dem Vertrag möglich, zum Beispiel mit einer Mietaufhebungsvereinbarung.

Mein Vermieter hat die Kaution von 500 Euro auf seinen Namen angelegt. Ist das rechtens?

Antwort: Das Konto kann mit dem Namen des Vermieters abgeschlossen werden. Es muss allerdings zwingend erkennbar sein, dass es sich um ein Treuhandkonto handelt, das insolvenzfest ist. Der Mieter hat den Anspruch, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegt.

Kann ich mir die Zinsen meines Kautionssparbuches auszahlen lassen?

Antwort: Die Zinsen dienen als Sicherheit für den Vermieter und dürfen ebenso wie der Kautionsbetrag erst nach Auflösung des Mietverhältnisses freigegeben werden.

Wegen Modernisierungsarbeiten an meiner Wohnung muss ich vorübergehend in eine Ersatzwohnung umziehen. Ist der Vermieter verpflichtet, mich bei den dabei anfallenden Kosten zu unterstützen?

Antwort: Hat der Mieter Aufwendungen wegen Modernisierungen, muss der Vermieter die Kosten dafür tragen. Sowohl für den Umzug in eine Ersatzwohnung als auch für den Rückzug. Das fängt an bei zusätzlichen Kosten für nötiges Putzen und reicht bis hin zu Kosten für Möbel, wenn die alten nicht mehr in die Wohnung passen. Diese Verpflichtung hat der Vermieter nicht, wenn vor der Durchführung der Sanierung vertraglich etwas anderes vereinbart worden ist.

Der Teppichboden in unserer Wohnung ist verschlissen. Unser Vermieter lehnt eine Erneuerung jedoch ab. Was können wir tun?

Antwort: Ist der Teppich nach ordnungsgemäßem Gebrauch verschlissen, so ist der Vermieter verpflichtet, einen neuen reinzulegen. Dazu kann der Mieter seinen Vermieter mit einer Frist auffordern. Kommt der Vermieter der Forderung nicht nach, kann der Mieter eine Ersatzvornahme vornehmen. Dabei wird der Teppich auf eigene Kosten verlegt, der Betrag wird im Nachhinein mit der Miete verrechnet. Dadurch kann der Mieter einer Klage gegen den Vermieter aus dem Weg gehen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Stand der Anmietung zu erhalten, muss aber nicht modernisieren. Möchte der Mieter Fußbodenbelag besserer Qualität, muss er die Differenz zahlen.

Die Wohnungsgenossenschaft möchte innerhalb unserer Wohnung vorhandene durch neue Türen ersetzen. Für den Austausch fordert sie eine Modernisierungsumlage. Ist das möglich?

Antwort: Das ist nicht möglich, wenn keine Verbesserung, zum Beispiel durch besseren Schallschutz und mehr Sicherheit, erzielt wurde. Denn in diesem Fall handelt es sich lediglich um eine Instandhaltung, zu der der Vermieter verpflichtet ist.

Vom Vermieter habe ich eine Mitteilung über eine Mieterhöhung bekommen, mit der ich wegen Missständen am Balkon nicht einverstanden bin. Wie kann ich vorgehen?

Antwort: Selbst wenn sich der Zustand der Wohnung im Verhältnis zur Anmietung nicht verbessert hat, ist eine Mieterhöhung möglich. Der Vermieter muss in diesem Fall nachweisen, dass die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist. Wegen der Mängel kann unabhängig davon eine Mietminderung geltend gemacht werden, auch nach der Mieterhöhung. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.

Innerhalb welcher Zeit muss das Wasser warm sein?

Antwort: Dafür gibt es keine Norm. Jedoch sollte das Wasser in angemessener Zeit warm sein. Das bedeutet, nach etwa fünf Litern sollte warmes Wasser fließen.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter ohne Vorankündigung die Heizung ausschaltet?

Antwort: Wenn der Vermieter unbegründet die Heizung ausschaltet, sollte ein Rechtsanwalt oder im Falle einer Mitgliedschaft der Mieterbund aufgesucht werden. Der Anwalt kann dann eine sogenannte einstweilige Verfügung erwirken, also eine Klage gegen den Vermieter.

Wegen Unregelmäßigkeiten in der Mietzahlung habe ich meinem Mieter die Kündigung ausgesprochen. Vom Mieter habe ich keinerlei Rückmeldung erhalten. Kann ich die Wohnung betreten?

Antwort: Nein. In diesem Fall muss das Klageverfahren gewählt werden, über das der Räumungsanspruch bestätigt wird. Selbstständig in die Wohnung einzudringen wäre rechtswidrig.

Mein Mieter hat in einer Wohnung im ersten Obergeschoss Schimmel an der Wand und will eine Mietminderung von 30 Prozent geltend machen. Was kann ich tun?

Antwort: Wichtig ist die Klärung der bauphysikalischen Ursachen. Dazu sind Messungen der Temperatur, der Luftfeuchtigkeit und der Wandfeuchte über einen längeren Zeitraum notwendig. Die Beweislast liegt beim Vermieter, dass keine bautechnischen Ursachen für den Schimmel vorliegen.

Kann mein Mieter Mietminderung bei einer feuchten Wand geltend machen, bei der die Ursache ein defektes Dach des Nachbargebäudes ist?

Antwort: Ist die Tauglichkeit einer Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, so ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen. Dabei kommt es nicht auf ein Verschulden des Eigentümers an. Das bedeutet, dass die Minderung berechtigt ist und sie nur versuchen können, den Nachbarn schadenersatzpflichtig zu machen.

Wie wird die Mietminderung berechnet, von der Nettokaltmiete oder von der Miete mit Betriebskosten?

Antwort: Die Mietminderung soll nach aktueller Rechtsprechung von der Bruttomiete, also von der Miete mit Betriebskosten, berechnet werden. Dabei geht man davon aus, dass es bei einer vollständigen Unbenutzbarkeit der Wohnung für den Mieter unzumutbar wäre, Betriebskosten zu zahlen.

Der Mietvertrag endet. Wie soll ich die Wohnung zurückgeben?

Antwort: Da kommt es auf jedes Wort an, das im Mietvertrag steht. Unabhängig von Schönheitsreparaturen muss die Wohnung jedoch in einem Zustand zurückgegeben werden, wie er dem durchschnittlichen Geschmacksempfinden entspricht. Pastell-Farbtöne der Wände sind beispielsweise in Ordnung, "Schockfarben" hingegen sind in jedem Fall zu beseitigen.

   

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