Eigentum verpflichtet. Dieser Merksatz gilt auch bei Immobilien. Notare aus Sachsen-Anhalt standen beim Volksstimme-Telefonforum Frage und Antwort rund um das Thema Eigenheim.

Wir haben ein altes Haus, was wir gern verkaufen möchten. Müssen wir vor dem Verkauf das Haus energetisch sanieren?
Der Umfang der Sanierung bestimmt sich nach den vorhandenen Eigenschaften des Gebäudes. Beachten sollten Sie, dass jeder Käufer bzw. Mieter einer Immobilie einen Energieausweis verlangen kann. Energieausweise dürfen nur von dafür qualifizierten Personen ausgestellt werden, die nach der Energieeinsparverordnung zugelassen sind. Im Rahmen der sogenannten Beschaffenheitsvereinbarung können Verkäufer und Käufer auch schlechte oder unzureichende Eigenschaften einer Immobilie als vertragsgerecht vereinbaren mit dem Ergebnis, dass insoweit ohne Störung erfüllt werden kann. Derartige Vereinbarungen zur Beschreibung des Kaufobjektes gehören zwingend in den notariell beurkundeten Vertrag.

Ich habe drei Kinder und bin verwitwet. Mir gehört ein Haus, das ich meiner ältesten Tochter schenken möchte. Steht den beiden Geschwistern ein Pflichtteil zu?
Nach Ihrem Tod kann die Schenkung des Grundstückes an Ihre älteste Tochter sogenannte Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister auslösen. Dies hängt davon ab, wie lange Sie nach der Schenkung noch leben. Dabei wird der Nachlass jährlich um zehn Prozent des Wertes des verschenkten Gegenstandes reduziert, bis nach zehn Jahren eine Hinzurechnung vollständig ausscheidet. Schenkungen zu Lebzeiten helfen also, den Pflichtteil zu mindern. Behält sich der Schenker im Zuge der Übertragung umfangreiche Rechte, z. B. Nießbrauch, vor, beginnt die Zehn-Jahres-Frist jedoch nicht zu laufen.

Wir haben vor 1990 ein Haus gekauft. Die Größe nach dem Vertrag stimmt mit den Grenzen in der Natur nicht überein. Wie erfahren wir, wie groß das Grundstück wirklich ist und wo die Grenzen verlaufen?
Mess- und/ oder Zeichenfehler können schon dazu führen, dass Grundstücke heute andere Größen/Grenzen ausweisen. Äußere Zeichen der Grenze stimmen nicht immer mit den tatsächlichen Grenzen überein. Die Verzeichnisse der Grundstücke und Grenzen werden im Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt geführt; dort können Sie z.B. einen aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte einholen und auch erfragen, wo sich Grenzpunkte/Messpunkte befinden. Die heutigen Messverfahren sind wesentlich genauer. Werden Abweichungen festgestellt, sind diese zu berichtigen. Die im Grundbuch eingetragene Größe eines Grundstückes dient ebenso wie die Angaben zu Wirtschaftsart und Lage nur zu Informationszwecken. Öffentlichen Glauben genießt insoweit nur die Angabe der Flurstücksbezeichnung. Gibt es bei der Größe Abweichungen, können Sie die Differenzfläche, die Ihnen auch nie gehört hat, nur dazu erwerben.

Wir wollen ein unbebautes Grundstück kaufen, wissen aber noch nicht, wann wir es bebauen werden, ob wir selbst bauen oder durch Dritte bebauen lassen. Wie verhält es sich dabei mit der Grunderwerbsteuer?
Wenn bei Erwerb des Grundstückes noch kein Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses abgeschlossen / angebahnt wurde, zahlen Sie grundsätzlich Grunderwerbsteuer nur für das erworbene Grundstück. In Sachsen-Anhalt beträgt diese Steuer derzeit fünf Prozent.

Wir sind in Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstückes, dessen Unterhaltungskosten ich seit Jahren allein trage. Wenn ich diese Kosten nicht mehr aufbringen kann, kann ich das Grundstück dann allein verkaufen?
Grundsätzlich kann das Grundstück nur von allen Erben gemeinsam verkauft werden. Kann unter den Erben keine Einigung über den Verkauf erzielt werden, bleibt nur die Möglichkeit der zwangsweisen Auseinandersetzung über das zuständige Amtsgericht. Dies hätte die Versteigerung des Grundstücks zur Folge. Besser ist jedoch immer eine gütliche Einigung beim Notar.

Wer trägt im Fall des Verkaufs eines Grundstücks die anfallenden Kosten für Notar, Grundbucheintragung und dergleichen?
Im Regelfall trägt der Käufer die Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Die Kosten für die Lastenfreistellung des Grundstücks trägt in der Regel der Verkäufer. Es sind auch andere vertragliche Regelungen möglich. Danach trägt derjenige die Kosten, der sich im Kaufvertrag zur Übernahme der Kosten verpflichtet hat. Unabhängig von der vertraglichen Regelung haften jedoch gegenüber dem Notar, dem Grundbuchamt und dem Finanzamt alle am Vertrag Beteiligten als Gesamtschuldner.

Mir wurde jetzt eine Eigentumswohnung zur Geldanlage angeboten. Nun hört man viel von Schrottimmobilien. Was ist aus Ihrer Sicht wichtig, um sich vor Verlusten durch solche Geschäfte zu schützen?
Wichtig ist in jedem Fall die Wohnung und die Gesamtanlage vor dem Kauf zu besichtigen; im Idealfall gemeinsam mit dem Verkäufer und mit dem Verwalter. Wer auf Nummer sicher gehen will, muss einen Experten zu Rate ziehen und/oder ein aktuelles Wertgutachten erstellen lassen. Soweit man die Wohnung über eine Bank finanziert, sollte genügend finanzieller Spielraum vorhanden sein, falls beispielsweise die Wohnung eine Zeit lang unvermietet bleibt bzw. wenn modernisiert oder renoviert werden muss. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfordern natürlich Aktivitäten des Eigentümers, um möglichst positive Einkünfte erzielen zu können.

Ich lebe schon lange mit meiner Lebensgefährtin in meinem Wohnhaus und erwäge, sie zur Hälfte im Grundbuch eintragen zu lassen. Was muss ich beachten?
Zivilrechtlich ist es kein Problem, Ihrer Lebenspartnerin das anteilige Eigentum am Wohnhaus zu verschaffen. Dazu ist ein Übertragungsvertrag beim Notar erforderlich. Da sie von Ihrer Lebenspartnerin keine Gegenleistung fordern, handelt es sich um eine Schenkung, womit dieser Vertrag eine erhebliche Schenkungssteuer auslösen kann, da nicht miteinander verheiratete Partner nur einen Schenkungssteuerfreibetrag in Höhe von 20 000 Euro haben. Der übersteigende Wert wird mit mindestens 30 Prozent versteuert. Auch ein lebenslanges Wohnrecht ist zu versteuern.

Ich habe ein Gartengrundstück und will es verkaufen. Mit dem Käufer bin ich in allem einig. Können wir den Vertrag selbst aufsetzen?
Nein, zur Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages schreibt der Gesetzgeber zwingend die notarielle Beurkundung vor, andernfalls wird der Käufer nicht Eigentümer.

   

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