Auskunft zum Thema "Kein Ärger mit der Kommune – was Bauherren beachten sollten" gaben gestern beim Volksstimme-Telefonforum Jürgen Leindecker, Landesgeschäftsführer des Städte- und Gemeindebundes Sachsen-Anhalt, Christian Gobst, Vizepräsident des Landesverbandes Haus & Grund, Dr. Christian Hilger, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Jürgen Teichmann, Finanzierungsberater der Ostdeutschen Landesbausparkasse. Lesen Sie hier eine Auswahl von Fragen und Antworten.

Frage: Wann muss ich Erschließungsbeiträge zahlen?

Antwort: Wird erstmalig eine Straße fertiggestellt, müssen Anlieger eines erschlossenen Grundstücks Erschließungsbeiträge zahlen – unabhängig davon, ob das Grundstück schon bebaut ist. Die Anlage zur Versorgung mit Strom und Gas wird durch die Stadtwerke oder Regionalversorger in Rechnung gestellt. Für die Wasserversorgung sowie für die Abwasserentsorgung sind in den meisten Fällen Zweckverbände zuständig. Die Kommunen sind rechtlich verpflichtet, Straßenbausatzungen zu erlassen: Wird die Straße erneuert, verbreitert oder in eine Spielstraße umgebaut, müssen sich die angrenzenden Hauseigentümer an den Kosten beteiligen. Straßenausbaubeiträge und Abwasseranschlussbeiträge gehören ebenfalls dazu.

Frage: Wo sind die Höhe und Berechnung der Erschließungskosten gesetzlich geregelt?

Antwort: Die Gemeinden oder kommunalen Zweckverbände beteiligen die Anlieger an der Investition. Dies ist im Baugesetzbuch (BauGB) und im Kommunalabgabengesetz (KAG) geregelt. Wie hoch der Erschließungsbeitrag der Grundstückseigentümer ausfällt, richtet sich unter anderem nach dem Ausbauaufwand und der Grundstücksfläche. Wenn es sich um eine Ersterschließung handelt, dann dürfen maximal 90 Prozent auf die Anwohner umgelegt werden. Bei einem Ausbau sind maximal 80 Prozent möglich.

Frage: Vor Kurzem bekam ich einen Beitragsbescheid zum Straßenbau vor unserem Grundstück. Die Summe erscheint mir aber zu hoch. Was kann ich tun?

Antwort: Sie können nach Zustellung des Beitragsbescheides Widerspruch einlegen, die Frist beträgt genau einen Monat. Um die Frist zu wahren, können Sie dies erst einmal ohne Begründung tun. Es empfiehlt sich aber, eine Begründung nachzureichen, da sonst nach Aktenlage entschieden wird. Haben Sie keinen Erfolg, können Sie vor dem Verwaltungsgericht klagen. Prüfen Sie auch, ob die Kommune Fördermittel erhalten und diese bei der Rechnungslegung auch umgelegt hat.

Frage: Für unsere Straße, die mehr ein touristischer Weg ist, ist eine Bitumendecke vorgesehen. Dürfen die Anwohner mit den Kosten belangt werden?

Antwort: Ob und in welcher Höhe Beiträge erhoben werden dürfen, können Sie in der Satzung Ihrer Kommune nachlesen. Generell kann eine Kommune die Anwohner an den Kosten beteiligen. Im Vorfeld der Baumaßnahme müssen Sie einen Bescheid erhalten. Sie sollten ein eventuelles Umlageverlangen genau prüfen und notfalls schriftlich in Widerspruch gehen. Das muss innerhalb genau eines Monats ab Bekanntgabe geschehen.

Frage: Wir haben ein noch nicht voll erschlossenes Grundstück gekauft und möchten so schnell wie möglich mit dem Hausbau beginnen. Gibt es Fristen, die beachtet werden müssen, und welche Kosten kommen auf uns zu?

Antwort: Bevor die Erschließung eines Grundstücks nicht gesichert ist, können Sie mit Ihrem Neubau nicht beginnen. Zur Erschließung zählen zum Beispiel der Zugang zur Straße oder der Anschluss an die Abwasserentsorgung Ihrer Gemeinde. Diese Kosten für die Erschließungsbeiträge kann die Gemeinde bis zu einer Höhe von 90 Prozent an Sie als Grundstückseigentümer weiterreichen.

Das Grundstück muss auch mit Wasser, Wärme, Gas und Elektrizität versorgt werden. Diese Anschlusskosten fallen jedoch nicht unter die Erschließungsbeiträge. Für den Hausanschluss kann eine vollständige Erstattung verlangt werden.

Frage: Ich habe für meine Eigentumswohnung jeweils einen Grundsteuerbescheid für die Wohnung und einen für das Grundstück erhalten. Ist das richtig?

Antwort: Sie erhalten für Ihre Wohnung und anteiliges Grundstück, das ja nur Teileigentum ist, nur einen Bescheid. Klären Sie das mit ihrem Verwalter und dringen auf eine Berichtigung oder lassen Sie sich unabhängig beraten, zum Beispiel vom Verein Haus & Grund.

Frage: Wir planen, unser Einfamilienhaus direkt vom Bauträger zu kaufen. Wer zahlt die Erschließungskosten?

Antwort: Der Eigentümer zahlt: Beitragspflichtig ist immer derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks, also im Grundbuch der Gemeinde eingetragen ist. Wenn Sie ein Objekt vom Bauträger kaufen, vereinbaren Sie, wer die Erschließung bezahlt. Sprechen Sie darüber vor dem Kauf und nehmen Sie Ihre Vereinbarung in den Kaufvertrag mit auf.

Frage: Ich möchte ein Haus kaufen, an dem noch keine Gasversorgung anliegt. Müsste ich für den neuen Anschluss aufkommen?

Antwort: Ja, die Kosten für den Anschluss durch den Gasversorger müssten Sie gegebenenfalls selbst tragen. Dafür sollten Sie etwa 1500 bis 2000 Euro einplanen. Wir empfehlen Ihnen allerdings, den Kaufvertrag genau zu prüfen. Taucht darin die Klausel "Kauf in erschlossenem Zustand" auf? In Ihrem Fall handelt es sich nämlich nicht um ein vollständig erschlossenes Grundstück. Dieses Argument könnte sich unter Umständen auf den Grundstückspreis auswirken.

Frage: Wir haben ein Einfamilienhaus direkt vom Bauträger gekauft. Laut Kaufvertrag waren im Kaufpreis die Erschließungskosten enthalten. Kann der Abwasserzweckverband zusätzliche Kosten für seine Leistungen verlangen?

Antwort: Hat der Bauträger nur die straßenmäßige Erschließung vorgenommen, kann der Abwasserzweckverband weitere Abgaben geltend machen. Lassen Sie den Kaufvertrag unbedingt von einem Berater prüfen.

Frage: Ich habe gehört, dass für die Erneuerung der Straße, Wege und Plätze Straßenbaubeiträge erhoben werden. Erfasst das auch die Straßenlampen?

Antwort: Die Beiträge werden auf Grundlage der Aufwendungen für die Verwirklichung des für die Straße festgelegten Bauprogramms ermittelt. Normalerweise sind das alles Aufwendungen für die Erweiterung, Verbesserung und Erneuerung des Straßenkörpers und des Zubehörs. Dazu gehören auch die Aufwendungen für die mit der Fahrbahn im Zusammenhang stehenden Parkflächen, der Beleuchtungseinrichtungen oder der Bepflanzung.

Frage: Wir haben vom Planungsbüro des Abwasserzweckverbandes ein Schreiben hinsichtlich eines Hausanschlusses für die Schmutzwasserentsorgung erhalten. Ist der Anschluss Pflicht?

Antwort: Entsprechend der Abwasserkonzeption Ihres Abwasserzweckverbandes müssen die Grundstücke an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden. In ländlichen Gebieten ist übergangsweise auch die Nutzung einer geschlossenen, bereits vorhandenen Abwassergrube möglich. Die Entsorgung wird dann durch die Kommune berechnet. Sollte später ein Kanal nachgerüstet werden, sind Sie allerdings zum Anschluss verpflichtet.

Frage: Was muss ich bei der Beurteilung eines Baugrundstückes beachten?

Antwort: Lassen Sie sich auf jeden Fall die Flurkarte zeigen, um die Lage des Grundstücks einzuschätzen. Prüfen Sie auch, ob man eine Baugenehmigung erhält und damit die geplante Bebauung überhaupt möglich ist. Beachten Sie auch, ob das Grundstück an einem öffentlichen Weg liegt und damit eine Zufahrt und vor allem eine Erschließung hat. Wichtig sind auch Kenntnisse über Dienstbarkeiten, mögliche Altlasten und der Zustand des Baugrundes. Altlasten und eine ungünstige Bodenbeschaffenheit, zum Beispiel in Hochwassergebieten, können die Folgekosten in die Höhe schrauben. Im Zweifelsfall lassen Sie ein Baugrundgutachten durch einen Gutachter oder Sachverständigen erstellen. Diese Investition ist wesentlich geringer als die Kosten, die im Ernstfall entstehen könnten.

Frage: Ich wohne in einem als Sanierungsgebiet ausgewiesenen Ortsteil. Laut Auskunft der Gemeinde ist die Sanierung im nächsten Jahr abgeschlossen. Hat das Auswirkungen auf den Grundstückswert? Kommen Kosten auf mich zu?

Antwort: Diese Gebiete erfahren durch die Sanierung zum Beispiel eine verbesserte Infrastruktur und eine Aufwertung. Sanierungsträger ist oft die Gemeinde. Sie teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit. Daraus folgt die Eintragung des Sanierungsvermerks in Abteilung II des Grundbuchs. Sie als Eigentümer werden durch das Grundbuchamt informiert. Der Ausgleichswert zwischen Sanierungsanfangswert und -endwert wird auf die Eigentümer umgelegt.

Frage: Kann ich einen Bausparvertrag zur Finanzierung der Erschließungskosten einsetzen?

Antwort: Mit einem Bausparvertrag können Hausbesitzer auch Erschließungskosten finanzieren. Denn die Erschließungskosten außerhalb des Grundstücks gelten auch als wohnungswirtschaftliche Maßnahme. Diese Investitionen sind oft eine starke finanzielle Belastung. Wird die Rechnung für den Abwasseranschluss fällig, kann ein zuteilungsreifer Bausparvertrag eingesetzt werden. Die zinsgünstigen und zinsfesten Bauspardarlehen machen die Finanzierung auch bei kleinem Budget möglich. Es ist möglich, bis zu 30000 Euro Darlehen für derartige Vorhaben ohne Grundschuldeintragung zu erhalten.

   

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