Auskunft zu Schönheitsreparaturen gaben gestern am Volksstimme-Telefon Petra Hahne und Rechtsanwalt Dieter Mika vom Mieterverein Magdeburg, Dr. Holger Neumann von Haus & Grund Sachsen-Anhalt und Jost Riecke vom Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt. Anja Hintze notierte Fragen und Antworten.

Frage : Muss der Mieter generell Schönheitsreparaturen ausführen ?

Antwort : Gemäß § 535 BGB hat der Vermieter die Instandsetzungs-undInstandhaltungspflicht der Mietsache. Dies bedeutet, dass er auch entsprechend die malermäßige Instandsetzung und Instandhaltung der Wohnung vornehmen müsste. Mit dem Mieter kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass Abweichungen von der gesetzlichen Regelung dem Mieter die Instandsetzungslast und Schönheitsreparaturen auferlegt werden.

Frage : Was sind Schönheitsreparaturen ?

Antwort : Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre und das Reinigen der Teppichböden.

Frage : Kann der Vermieter den Mieter verpflichten, in bestimmten Zeiträumen zu renovieren ?

Antwort : In Abhängigkeit der tatsächlichen Abnutzung der Mietsache und der konkreten Formulierung im Mietvertrag kann der Mieter verpflichtet werden, in bestimmten Zeiträumen zu renovieren. Es darf sich jedoch nicht um verpflichtende Fristenpläne zu Lasten des Mieters handeln, mit denen die Forderung erhoben wird, unabhängig von der konkreten Abnutzung und dem konkreten Fristbeginn, zu renovieren ( sogenannte " starre Fristen "). Fristenpläne können zum Beispiel durch die ergänzende Formulierung : " in der Regel sind auszuführen : …" wirksam auf den Mieter übertragen werden.

Frage : Dürfen Wände und Decken generell nur weiß gestrichen werden ?

Antwort : Während der Mietzeit kann der Mieter seinem Gestaltungsinteresse in der Mietsache freien Raum lassen. Eine Farbvorgabe macht die Klausel unwirksam und ist immer in Abhängigkeit von der Schönheitsreparaturklausel zu betrachten.

Frage : Mein Vermieter bemängelt fünf Dübellöcher im Bad. Muss ich den Fliesenbelag beim Auszug erneuern ?

Antwort : Auch wenn es für den Vermieter im Einzelfall ärgerlich sein kann, muss dieser eine bestimmte Anzahl von Dübellöchern hinnehmen. Dies bedeutet, dass der Vermieter keine Einwendungen gegen die beschriebenen fünf Dübellöcher im Bad erheben kann. Der Mieter muss nicht für den Ersatz der angebohrten Fliesen in diesem Fall sorgen.

Frage : In meinem Mietvertrag steht eine Renovierungsklausel. Ich habe gehört, diese Klauseln sind alle unwirksam. Stimmt das ?

Antwort : Es gibt sehr unterschiedliche Formulare für Mietverträge. Um die Formulierung beurteilen zu können, muss man den gesamten Mietvertrag prüfen. Denn oft werden Festlegungen zu Schönheitsreparaturen an unterschiedlichen Stellen im Mietvertrag vereinbart. Grundsätzlich kann man sagen, dass Schönheitsreparaturklauseln, die starre Fristen für die Renovierung enthalten, unwirksam sind. Gültig ist eine Klausel nur dann, wenn sie die Renovierungspflicht vom jeweiligen Abnutzungszustand abhängig macht und Fristen nur beispielhaft und nicht zwingend vorgegeben sind. Klauseln, die einen Mieter verpflichten, während der Mietzeit bestimmte Farbtöne einzuhalten, sind ebenfalls unwirksam.

Frage : In unserem Mietvertrag steht, dass Holzteile, die lasiert sind, nicht farbig gestrichen werden dürfen. Ist damit die Klausel unwirksam ?

Antwort : Die Klausel ist wirksam. Es war längere Zeit umstritten, weil auch hier dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Farbgestaltung vorgeschrieben wird. Da allerdings ein Anstrich mit deckenden Farben auf einem naturbelassenen Holz in der Regel eine Substanzveränderung ist, die nur durch Anschleifen wieder beseitigt werden kann, ist dem Dekorationsrecht des Mieters während der Mietzeit hier tatsächlich eine Grenze gesetzt.

Frage : Ich habe seit zirka acht Jahren nicht renoviert und möchte jetzt ausziehen. Ich weiß aber, dass der Vermieter nach meinem Auszug größere Bauvorarbeiten vorhat. Ist er trotzdem berechtigt, die Renovierung zu verlangen oder sogar von mir die entsprechenden Kosten zu verlangen ?

Antwort : Die herrschende Rechtsmeinung und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gehen davon aus, dass der Mieter in diesem Fall zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages für die ersparten Kosten der Renovierung verpflichtet ist.

Grundlage sind nicht die üblichen Handwerkerpreise, sondern die Kosten bei Selbstvornahme zuzüglich der Materialkosten.

Frage : Ich bin Vermieter und habe eine Wohnung zurück erhalten, die schlimm aussieht. Sie ist völlig verdreckt, an den gestrichenen Türen sind Abplatzungen, es gibt viele Dübellöcher ; herausgerissener Putz und verdreckte Fußböden kommen noch hinzu. Der Mieter sagt, er muss nur besenrein übergeben, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Ist das richtig ?

Antwort : Bei den von Ihnen aufgezeigten Umständen muss man zwischen Schönheitsreparaturen und Beschädigungen der Mietsache unterscheiden. Unabhängig davon, ob die Schönheitsreparaturklausel

wirksam ist, sind Schäden an der Mietsache, die über den normalen vertragsgemäßen Verschleiß hinausgehen, vom Mieter auf seine Kosten zu beheben. Dazu gehört auch, dass die Wohnung in einem sauberen Zustand zurückgegeben wird. Alle Arbeiten kann der Mieter auch selbst ausführen. Sie müssen aber fachgerecht sein und in mittlerer Art und Güte erfolgen.

Frage : Mein Mieter ist im April des vergangenen Jahres ausgezogen, und der Streit um die Renovierungskosten hat sich sehr lange hingezogen. Teilweise wollte der Mieter verhandeln, dann hat er aber doch endgültig den Anspruch abgelehnt. Mein Anwalt sagt nun, der Anspruch sei verjährt. Was ist richtig ?

Antwort : Richtig ist, dass der Anspruch auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen innerhalb der kurzen Verjährungsfrist, das heißt innerhalb von sechs Monaten, verjährt. Dabei ist auch zu beachten, dass die Frist bereits bei der Rückgabe der Wohnung beginnt. Wird also vorfristig zurückgegeben, beginnt die Frist nicht erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern bereits mit der vorfristigen Rückgabe der Wohnung zu laufen.

Die Verjährungsfrist kann durch Verhandlungen der Vertragsparteien gehemmt werden. Sicherer ist es allerdings, zügig zu verhandeln oder notfalls zur Verhinderung der Verjährung einen Mahnbescheid zu beantragen.

Frage : In meinem Mietvertrag stehen zwei Klauseln zu Schönheitsreparaturen. In dem einen Satz werde ich zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. In einem zweiten Absatz werden Schönheitsreparaturen bei Auszug anhand einer Quote geregelt. Ist diese Klausel zulässig ?

Antwort : Genau lässt sich diese Frage erst bei Durchsicht des Mietvertrages beantworten. Die meisten Quotenklauseln der Vergangenheit haben sich, weil starre Fristen formuliert waren, als unwirksam herausgestellt. Sind jedoch getrennte, von einander unabhängige Formulierungen für die laufende Renovierung und die Schlussrenovierung gewählt worden, bleibt bei Unwirksamkeit der Quotenklausel die Klausel für die laufende Renovierung trotzdem erhalten.

Auf jeden Fall sollten Sie fachlichen Rat einholen.

Frage : Ich habe noch einen DDR-Mietvertrag, in dem malermäßige Instandhaltung vereinbart wurde. Ist das gültig ?

Antwort : Die in DDR-Verträgen aufgezeigte malermäßige Instandhaltung entspricht dem heutigen Begriff der Schönheitsreparaturen. Wurde also eindeutig die malermäßige Instandhaltung vereinbart, gilt diese Individualvereinbarung in Ihrem Mietvertrag auch noch heute.

Frage : Beim Tapezieren haben wir festgestellt, dass drei Schichten Tapete übereinander waren. Müssen wir als Mieter auch den zusätzlichen Aufwand tragen ?

Antwort : Grundsätzlich hat der Mieter auch dekorative Vorschäden mit zu beheben. Das gilt allerdings nicht für größere Instandsetzungsarbeiten wie Putz- und Maurerarbeiten. Allerdings sind kleine Arbeiten, die üblicherweise vom Malerhandwerk mit erledigt werden, in dem Begriff der Schönheitsreparaturen enthalten.

Frage : Ich habe eine Wohnung vom Mieter zurückerhalten, die völlig eingewohnt und schmutzig ist. Ich habe einen gültigen Mietvertrag mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel und habe die Renovierung eingefordert. Der Mieter ist allerdings arbeitslos und meint, ich könnte ihn ruhig verklagen. Was kann ich tun ?

Antwort : Leider ist dieser Fall gar nicht so selten. So wie Sie den Fall schildern, werden sie zwar vielleicht bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung Recht bekommen, allerdings wegen der Vermögenslosigkeit des Mieters auf den Kosten sitzen bleiben. Sie können den Schaden nur verkleinern, indem sie schon bei Vertragsbeginn eine ausreichend hohe Mietkaution vereinbaren, die allerdings drei Nettomonatsmieten bei Wohnraum nicht übersteigen darf.

Möglich und richtig wäre es, die Forderung über einen Mahnbescheid geltend zu machen. Im Erfolgsfall führt das zu einem Eintrag in die Schuldnerdatei des Amtsgerichtes. So haben Sie die Möglichkeit, noch bis zu 30 Jahren den Titel vollstrecken zu können. Andererseits werden solche Forderungen von Solvenzdatenbanken abgegriffen und könnten für den nächsten Vermieter eine nachhaltige Warnung sein.

Frage : Wie hoch ist der Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ?

Antwort : Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter Ersatz von Malerkosten anhand eines Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes verlangen, allerdings ohne Ansatz der Umsatzsteuer. Seit 2004 wurde vom BGH auch entschieden, dass Sachverständigenkosten im angemessenen Umfang dazu zählen, weil der Vermieter zur Durchsetzung seines Anspruches die Beweissicherung durchführen muss. Der Mietausfall ist nur dann zu ersetzen, wenn der Vermieter darlegen kann, dass unter bestimmten Umständen eine sofortige Weitervermietung möglich gewesen wäre.

Frage : Ich habe einen DDRVertrag, in dem eine besenreine Übergabe vereinbart ist. Was heißt das ?

Antwort : Dies hat zunächst mit Schönheitsreparaturen nichts zu tun. Das Wort " besenrein " bezieht sich auf die Reinigung der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe. Unabhängig davon ist die Schönheitsreparatur-Klausel zu prüfen.