Ältere Hauseigentümer können jetzt ihre Immobilie zu Geld machen, ohne ausziehen zu müssen. Die Zeitschrift Finanztest stellt allerdings in ihrer Novemberausgabe fest, dass die ersten Angebote in Deutschland für eine solche Immobilienrente ziemlich teuer sind. Interessenten sollten möglichst noch etwas abwarten, weil in den kommenden Monaten und Jahren mit weiteren Angeboten zu rechnen sei, raten die Tester.

Berlin ( rgm ). Viele Rentner haben ein ordentliches Vermögen – und trotzdem wenig zum Leben. Ihr Geld haben sie in die eigene Immobilie gesteckt. Jetzt haben sie ein schuldenfreies Haus im Wert von vielleicht 200 000 oder 300 000 Euro. Doch es fehlt das Geld für Reparaturen oder eine Modernisierung. Und allein mit der gesetzlichen Rente ist oft nur ein bescheidener Lebensstandard drin.

Das Haus verkaufen, eine kleinere Wohnung mieten und den Verkaufserlös anlegen – rein finanziell wäre das in vielen Fällen wohl am besten. Doch für viele ältere Menschen kommt ein Umzug nicht infrage. Sie wollen in ihrem Haus bleiben.

Die Deutsche Kreditbank ( DKB ) und die Investitionsbank Schleswig-Holstein bieten als erste deutsche Banken eine Alternative. Mit ihrer " Umkehrhypothek " können Rentner einen Teil ihres Immobilienvermögens flüssig machen, ohne ihr Haus aufzugeben.

Mindestens 65 Jahre

Der Eigentümer beleiht seine Immobilie und bekommt einen Kredit, für den er während der Laufzeit keine Zinsen und keine Tilgung zahlen muss. Die Kreditsumme samt aufgelaufenen Zinsen wird erst fällig, wenn er auszieht oder stirbt. Der Kredit wird dann aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurückgezahlt. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus.

Ein Pionier der Umkehrhypothek ist in Deutschland die Immokasse mit Sitz in Grünwald bei München, die bereits seit März ein Darlehen der Deutschen Kreditbank ( DKB ) ohne laufende Zins- und Tilgungverpflichtung anbietet.

Um den Kredit zu bekommen, müssen Eigentümer mindestens 65 Jahre alt sein, eine schuldenfreie oder nur gering belastete Immobilie besitzen und sie selbst nutzen. Sie müssen sich außerdem verpflichten, das Gebäude instand zu halten.

Die Auszahlung des Kredits ist bei der Immokasse nur als Einmalbetrag und nicht als Rente möglich. Die Höhe des Darlehens dürfte für viele Interessenten aber enttäuschend sein. Je nach Alter des Rentners zahlt die DKB höchstens 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts aus. So bekommt ein 65-Jähriger für ein Haus im Wert von 300 000 Euro maximal 45 000 Euro Kredit. Mit 75 sind höchstens 85 000 Euro drin. Das Darlehen ist zudem nicht gerade billig. Die DKB verlangt einen festen Zinssatz von jährlich 6, 9 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags. Zinseszinsen fallen nicht an. Stattdessen berechnet die Bank für die Stundung der Zinsen eine jährliche Pauschale von anfangs 500 Euro und später bis zu 900 Euro pro 15 000 Euro Kredit.

Dazu kommt eine Bearbeitungsgebühr von 1, 5 Prozent der Kreditsumme. Der Hauseigentümer trägt außerdem die Kosten für ein Immobilienwertgutachten.

Durch Zinsen, Pauschalen und Gebühren nimmt die Schuld mit der Laufzeit rapide zu. Bereits nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer mehr als doppelt so hohe Schulden, als er von der Bank an Darlehen bekommen hat.

Hohe Kosten

Hohe Kosten sind auch mit der " Förder-Immorente " verbunden, die der Verband öffentlicher Banken entwickelt hat. Den Anfang macht voraussichtlich im Januar die Investitionsbank Schleswig-Holstein, andere öffentliche Banken wollen bald über ihre Einführung entscheiden.

Die Investitionsbank Schleswig-Holstein hat vor allem Immobilieneigentümer im Blick, die eine magere Rente beziehen und diese aufstocken möchten. Das Darlehen für mindestens

60 Jahre alte Hauseigentümer gibt es daher in der Regel als monatliche Rente. Sie fällt jedoch in jedem Fall durch hohe Kosten relativ bescheiden aus. Zinsen, Gebühren und Garantieentgelte machen das Darlehen ausgesprochen teuer. Nach Finanztest-Berechnungen beträgt der Effektivzins oft mehr als zehn Prozent.

Einen ganz anderen Weg der Immobilienrente geht die Stiftung Liebenau im oberschwäbischen Meckenbeuren. Sie vergibt keine Darlehen, sondern kauft älteren Menschen die Immobilie ab.

Diese verlieren das Eigentum an ihrer Wohnung, dürfen aber bis ans Lebensende mietfrei darin wohnen und müssen sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern. Sie erhalten außerdem wahlweise eine befristete oder lebenslange Rente. Auch eine Einmalzahlung oder eine Kombination aus Rente und Einmalbetrag sind möglich.

Im Vergleich zu einer Umkehrhypothek ist die Zustifterrente nachteilig, wenn der Rentner früh auszieht oder stirbt. Dafür bekommt der Ex-Eigentümer aber eine Rente, die zusammen mit den ersparten Instandhaltungskosten höher ausfällt als bei einer Umkehrhypothek.

www. test. de

Tipps von "Finanztest"

• Priorität : Eine Verrentung der Immobilie ist überlegenswert, wenn Sie auf jeden Fall in der eigenen Wohnung bleiben möchten. Für eine Verrentung spricht es auch, wenn Sie keine nahestehenden Erben haben oder die Erben gut versorgt sind.

• Alternativen : Haben Sie noch anderes Vermögen, sollten Sie erst dieses flüssig machen, bevor Sie Ihre Immobilie beleihen. Denn die Verrentung ist relativ teuer. Prüfen Sie als Alternative immer auch den Verkauf des Hauses.

• Abwarten : Falls Sie nicht dringend Geld benötigen, kann es sinnvoll sein, noch etwas abzuwarten. In den kommenden Monaten und Jahren werden mehr und vielleicht bessere Angebote auf den Markt kommen.

• Umbau : Den altersgerechten Umbau Ihrer Immobilie können Sie auch mit einem günstigen Darlehen der staatlichen KfW-Bank finanzieren. Den Kredit müssen Sie zwar in vierteljährlichen Raten zurückzahlen, doch durch den Zinssatz von nur 1, 2 bis 2, 3 Prozent ist die Belastung deutlich niedriger als bei einem normalen Bankkredit. Informationen zu den KfW-Krediten bekommen Sie im Internet unter www. kfw. de oder vom KfW-Info-Telefon ( 0 18 01 ) 33 55 77 ).