Bei niedrigen Zinsen mehr tilgen

Magdeburg (vs) l Bei einem Hauskauf oder Hausverkauf gibt es einiges zu beachten. Volksstimme-Experten klärten rund um das Thema Eigenheim auf.

Ich möchte ein Grundstück erwerben, um später darauf ein Eigenheim zu errichten. Was muss ich beachten?

Fragen Sie unbedingt in der Gemeinde nach, welchen Planungs- und Bebauungszustand dieses Grundstück hat. Liegt ein Bebauungsplan vor, muss dieser Rechtsgültigkeit haben und die Erschließung gesichert sein. Wenn nicht, handelt es sich nur um Bauerwartungsland und Sie erhalten keine Baugenehmigung. Gemeinden geben eine schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und die voraussichtlichen Erschließungskosten. Diese können auch bei den zuständigen Zweckverbänden erfragt werden. Fragen Sie auch, ob und womit dieses Grundstück schon einmal bebaut war. Daraus sind mögliche Probleme mit Altlasten oder dem Baugrund erkennbar.

Wir wollen demnächst ein geerbtes Haus verkaufen. Brauchen wir dazu ein Gutachten eines Sachverständigen? Und wie komme ich an einen Energieausweis?

Einen Sachverständigen müssen Sie nicht unbedingt zu Rate ziehen. Sie können den Verkauf auch über einen Makler abwickeln. Diesen beauftragen Sie, das Haus zum Höchstpreis zu verkaufen. Er kümmert sich dann auch um den Energieausweis. Sollten Sie das Haus selbst verkaufen, benötigen Sie auch dann unbedingt einen Energieausweis. Den Ausweis stellen beispielsweise Planungsbüros oder auch Energieberater der Verbraucherzentrale aus.

Was bedeutet die Aussage „gekauft wie gesehen“?

Bei gebrauchten Häusern oder Altbau-Wohnungen besteht die Gefahr, dass Sie bestehende Mängel nicht entdecken, obwohl die Wohnung perfekt aussieht. Deshalb heißt es im Vertrag: „Gekauft wie besichtigt“. Dort steht auch die Zusicherung des Verkäufers, dass ihm zum Zeitpunkt des Kaufs keine wesentlichen Mängel bekannt sind. Verschweigt Ihnen der Verkäufer gravierende Mängel, können Sie den Vertrag später anfechten und Schadensersatz fordern. Fragen Sie deshalb den Verkäufer schon vor dem Kauf gezielt nach Mängeln. Denn dafür können Sie den Preis besser verhandeln oder den Verkäufer verpflichten, sie zu beseitigen.

Wie sichert mich ein Grundbucheintrag ab?

Das Grundbuch ist das wichtigste Dokument für den Immobilienbesitz. Es ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt – bei den Amtsgerichten – geführt wird. Erst durch den Grundbucheintrag werden Sie Eigentümer. Das dauert oft Monate. Ihren Anspruch sichern Sie durch eine Auflassung: Käufer und Verkäufer einigen sich über den Erwerb vor einem Notar. Es ist billiger, wenn man das gleich beim Abschluss des Kaufvertrages macht. Die Auflassungs-Vormerkung wird ins Grundbuch eingetragen. So verhindern Sie, dass der Vorbesitzer die Immobilie ein zweites Mal verkauft.

Ich bereite den Verkauf eines Einfamilienhauses vor. Muss ich möglichen Interessenten auch einen Grundbuchauszug vorlegen? Welche Unterlagen benötige ich außerdem?

Nein, das müssen Sie nicht. Wenn Sie einen Käufer haben, muss vom Notar sowieso ein Kaufvertrag aufgesetzt werden. Der Notar fordert dann vom Grundbuchamt einen aktuellen Auszug an. Als Eigentümerin sind Sie ebenfalls berechtigt, gegen eine entsprechende Gebühr einen Auszug anzufordern. Wesentliche Dokumente sollten vorliegen: Lageplan, Grundrisse, Flächenberechnungen, Baubeschreibung, Energieausweis, gegebenenfalls Rechnungen über Renovierungen.

Wir haben unser Haus finanziert und im Grundbuch steht eine Grundschuld. Der Kredit ist aber bereits getilgt. Muss die Grundschuld für den Fall des Verkaufs gelöscht werden?

Haben Sie die Absicht, einmal einen neuen Kredit in dieser Höhe aufzunehmen, kann die Grundschuld bestehen bleiben. Bei einem Verkauf ist das Grundstück in der Regel lastenfrei zu stellen. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung Ihres bisherigen Finanzierungspartners. Sie können die Löschung vor Abschluss des Vertrages veranlassen oder im Zuge der Vertragsabwicklung. Wenn vor Vertragsabschluss die Löschung erfolgen soll, müssen Sie Ihre Zustimmung und den Löschungsantrag mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung versehen lassen.

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienerwerb?

Die Kaufnebenkosten sind eine hohe zusätzliche Summe, die auch umgehend bezahlt werden muss. Sie müssen mit zehn bis 13 Prozent des Kaufpreises rechnen. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen-Anhalt aktuell fünf Prozent. Dazu kommen die Kosten für den Notar und seine Auslagen sowie die Mehrwertsteuer. Für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch werden 0,5 Prozent fällig. Auch Bauzeit- und Bereitstellungszinsen summieren sich schnell zu mehreren tausend Euro pro Jahr. Wenn man einen Makler einschaltet, hat auch die Maklercourtage mit drei bis sieben Prozent der Kaufsumme einen großen Anteil.

Wie sollten wir aktuell bei einer Baufinanzierung vorgehen? Wir haben Eigenkapital und auch einen Bausparvertrag.

Die zum Kauf noch fehlende Summe schließt ein Hypotheken-Darlehen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen sind Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sinnvoll. Nutzen Sie die günstigen Konditionen außerdem für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent. Sie verringern so das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsgarantie. Zusätzlich sollten Bauherren auch prüfen, ob sie öffentliche Fördermittel des Landesförderinstitutes oder Zuschüsse in Anspruch nehmen können.

Welche Zusatzkosten kommen beim Bauen zusätzlich zum Kaufpreis auf uns zu?

Der Festpreis umfasst oft nicht die Baunebenkosten wie Strom, Wasser, Gas und Anschluss an die Kanalisation. Hinzu kommen Grundstück, Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Baugenehmigungsgebühren, die Notar- und Finanzierungskosten. Vermessungsgebühren und Abfuhr von Erde stellt die Firma zusätzlich in Rechnung. Außerdem kosten Außenanlagen, Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung.

Was sind die gesetzlichen Grundlagen für einen Bauvertrag?

Ob Sie einen Vertrag nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) oder nach der Allgemeinen Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) unterschreiben, liegt nicht in Ihrer Hand. Fertighaus-Verträge basieren meist auf der VOB. Die Gewährleistungsfrist beträgt für Mängel am Bau nach BGB fünf Jahre, nach VOB vier Jahre. Die VOB-Klausel für die Gewährleistung kann durch die BGB-Regelung ersetzt werden. Nach Mängelbeseitigung gibt es laut BGB unter Umständen eine weitere Fünf-Jahres-Frist, nach VOB nur zwei Jahre (insgesamt müssen es mindestens 4 Jahre sein).

Wie lang sind die Gewährleistungsfristen? Wann tritt eine Verjährung der Baumängel ein?

Die Gewährleistung beginnt mit dem Tag der Abnahme des Hauses durch den Bauherrn. In reinen Werksverträgen nach dem BGB verjähren Gewährleistungsansprüche nach fünf Jahren. Nach VOB/B-Verträgen (Verdingungsordnung für Bauleistungen) enden sie bereits nach vier Jahren. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt aber drei Jahre, wenn es sich um andere Ansprüche als Mängel handelt. Architektenleistungen habe eine generelle Gewährleistungspflicht von 5 Jahren.

Wir möchten ein Einfamilienhaus bauen. Welche Fassung der Energiesparverordnung (ENEV) gilt für unser Bauvorhaben?

Maßgeblich ist der Tag, an dem der Bauherr den Bauantrag einreicht. Die neue ENEV 2014 trat am 1. Mai 2014 in Kraft. Die verschärften Neubau-Anforderungen gelten ab 1. Januar 2016. Da Sie noch keinen Bauantrag gestellt haben, gelten die neuen aktuellen Anforderungen.

Ich besitze allein eine Eigentumswohnung und möchte diese meinem Ehemann schenken. Muss er Grunderwerbsteuer zahlen?

Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung nicht an. Es würde Schenkungsteuer anfallen, sofern der gesetzlich festgesetzte Steuerfreibetrag für den Ehegatten überschritten werden oder in dem Fall nicht greifen würde. Lassen Sie sich bitte hierzu von einem Steuerberater beraten. Sie sollten sich aber eventuell im notariellen Schenkungsvertrag vorbehalten, dass die Eigentumswohnung für den Fall der Scheidung an Sie zurück zu übertragen ist. Schenkungen an den Ehegatten können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Fragen Sie den Notar beim Vorgespräch.