Auskunft zu Verkauf, Kauf und Überlassung von Grundstücken gaben gestern am Volksstimme-Telefon Gundula Höpner, Gesine Pump, Thomas Rabiega und Meinhard Kolczynski von der Notarkammer Sachsen-Anhalt. Hier eine Auswahl von Fragen und Antworten.

Frage : Ich bin 75 Jahre, Witwe und besitze ein kleines Einfamilienhaus, das ich gern meinem Enkel zu Lebzeiten übertragen möchte. Ich will aber darin wohnen bleiben. Was passiert, wenn mein Enkel Hartz-IV-Empfänger wird ?

Antwort : Bei der Übertragung wird Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht grundbuchlich gesichert. Damit wäre das Haus, solange Sie leben, praktisch nicht verwertbar. Selbst bei einem Verkauf würde ihr Wohnrecht bestehen bleiben. Zu überlegen wäre, das Haus per Testament dem Enkel zukommen zu lassen.

Frage : Kann ich meine Ehefrau nachträglich in das Grundbuch eintragen lassen ? Ich möchte damit Pfl ichtteilsforderungen meiner Kinder aus erster Ehe verhindern.

Antwort : Um Pfl ichtteilsforderungen zu verhindern oder zu minimieren bringt eine Übertragung zwischen Eheleuten nicht die gewünschte Wirkung, da die 10-Jahres-Frist, nach der eine Schenkung nicht zu berücksichtigen ist (§ 2325 BGB ), erst nach Beendigung der Ehe zu laufen beginnt. Sie sollten sich hierzu notariellen Rat einholen, denn es gibt testamentarische Gestaltungsmöglichkeiten, zum Beispiel über Vor- und Nacherbfolge, die die Pfl ichtteilsansprüche reduzieren können.

Frage : Ich habe mit meiner ehemaligen Lebensgefährtin ein Haus gebaut, das uns je zur Hälfte gehört. Das Haus wurde auch gemeinsam kreditiert. Wir haben uns nun getrennt. Wie kann ich Alleineigentümer werden ?

Antwort : Mit Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin müssen Sie sich notariell auseinandersetzen. Dabei verkauft Ihre Lebensgefährtin ihren Anteil an Sie. Die Entlassung der ehemaligen Freundin aus dem Kreditvertrag müssen Sie am besten vorher mit der finanzierenden Bank klären.

Frage : Meine Eltern leben im Haus meiner Oma. Soll das Haus im Wege der Erbfolge oder vorher übertragen werden ?

Antwort : Die Oma sollte entscheiden, ob sie das Haus jetzt übergeben will. Bei einer lebzeitigen Überlassung ist zu bedenken, dass aus steuerlichen Gründen nur die Tochter das Haus erhalten sollte, da der nicht verwandte Ehemann der Schenkungsteuer unterliegt. Dies trifft auch zu, wenn die Oma eine testamentarische Lösung anstrebt.

Frage : Meine Lebenspartnerin ist Hauseigentümerin. Ich zahle aber allein den Kredit zum Ausbau. Erwerbe ich damit Ansprüche ? Was passiert, wenn sie das Haus verkauft ?

Antwort : Sie fi nanzieren fremdes Eigentum, an dem Sie bei Trennung oder Tod oder Verkauf der Immobilie keine Ansprüche haben. Sie sollten dringend mit Ihrer Partnerin eine Regelung fi nden. Entweder, Sie verkauft Ihnen die Hälfte unter Anrechnung der Kreditzahlung auf den Kaufpreis, oder Sie regeln in einer notariellen Vereinbarung ( Partnerschaftsvertrag ), wie ihre Kreditzahlungen und die Nutzung des Hauses durch Sie gesichert werden.

Frage : Unsere Eltern sind beide verstorben. Es gibt kein Testament. Wir drei Kinder wollen das Haus verkaufen. Wie können wir das Grundbuch berichtigen ?

Antwort : Ist gesetzliche Erbfolge eingetreten, muss eines der Kinder beim zuständigen Nachlassgericht oder einem Notar einen Erbschein beantragen. Der Erbschein weist alle drei Kinder zu je einem Drittel als Erben aus. Mit dem Erbschein kann dann beim zuständigen Grundbuchamt die Berichtigung des Grundbuches beantragt werden. Eingetragen werden darin die im Erbschein ausgewiesenen Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft.

Frage : Wir wollen unserer Tochter das Grundstück übertragen. Fällt dabei Grunderwerbsteuer an ?

Antwort : Nein, eine Überlassung an Kinder unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Frage : Ich will mein Gartengrundstück verkaufen. Muss ich dazu zum Notar ?

Antwort : Ja, jeder Grundstücksvertrag muss notariell beurkundet werden. Ein handschriftlicher Vertrag ist ungültig.

Frage : Mein Freund und ich wollen ein Haus kaufen. Bei der Finanzierung beteiligen sich beide Partner mit unterschiedlichen Summen. Werden trotzdem beide Partner zur Hälfte im Grundbuch eingetragen ?

Antwort : Bei der Erstellung des Kaufvertrages kann die unterschiedliche Quotenregelung berücksichtigt werden. Das Grundbuchamt trägt diese im Vertrag angegebenen Quoten in das Grundbuch ein. Die zwischen Ihnen beiden getroffenen Regelungen, zum Beispiel zum Ausgleich der Summen oder auch zum Ableben eines Partners, sollten in einem gesonderten notariellen Vertrag geregelt werden.

Frage : Ich habe eine seit zehn Jahren leer stehende Immobilie, die ich jetzt verkaufen will. Benötige ich dazu unbedingt einen Energieausweis ?

Antwort : Der Energieausweis ist entbehrlich, wenn der Käufer auf dessen Vorliegen verzichtet. Sie sollten diesen vorher befragen.

Frage : Ich will mein Haus verkaufen. Wie setze ich den Preis an ?

Antwort : Der Preis ist immer Verhandlungssache. Sie können sich beim Gutachterausschuss beim Amt für Vermesssung und Geoinformation die Richtwerte für den Grund und Boden einholen. Die Ermittlung des Hauswertes kann über einen Gutachter erfolgen.

Frage : Mein Sohn ist Alleineigentümer eines Hauses. Er will sich bei mir zu dessen Ausbau Geld leihen. Kann ich dieses Darlehen absichern ?

Antwort : Ja, Sie können eine Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Wenden Sie sich dazu an einen Notar in Ihrer Nähe.

Frage : Ich bin Hartz-IVEmpfänger und habe eine erhebliche Erbschaft erhalten, die ich nun gedenke ausszuschlagen. Gibt es dabei etwas zu beachten ?

Antwort : Mit einer Ausschlagung der Erbschaft würde das Vermögen bei den nächsten gesetzlichen Erben landen. Es ist aber ungesichert, ob eine Ausschlagung durch die zuständigen Ämter folgenlos bleibt. Überlegenswert wäre, das ererbte Vermögen dahingehend einzusetzen, dass Sie sich eine Eigentumswohnung ( nicht größer als 120 Quadratmeter Wohnfläche ) oder ein kleines Haus ( nicht größer als 130 Quadratmeter Wohnfl äche, Grundstücksgröße in der Stadt bis 500 Quadratmeter, auf dem Land bis 800 Quadratmeter ) kaufen, die Sie dann auch selbst bewohnen müssen.

Frage : Mein Vater hat zu Lebzeiten meiner Schwester das Haus übertragen und für mich grundbuchlich ein Wohnrecht eintragen lassen. Nach dem Tod meines Vaters will nun die Schwester das Haus verkaufen. Was wird mit meinem Wohnrecht ?

Antwort : Ein Verkauf ist möglich. Der Käufer müsste aber das Wohnrecht dinglich und gemäß dem Inhalt des Vertrages übernehmen, es sei denn, der Wohnungsberechtigte ist mit der Aufgabe des Wohnungsrechtes einverstanden. In diesem Fall müsste eine notarielle Löschungsbewilligung erteilt werden, gegebenenfalls unter Vereinbarung einer Ablösesumme.