Garagennutzer muss bei Abriss die Hälfte der Kosten tragen

Ab Anfang des Jahres konnten Grundstückseigentümer Nutzungsverhältnisse aus DDR-Zeit für Garagen und Garagengemeinschaften kündigen, ohne eine Verkehrswertentschädigung zu zahlen. Über die Konsequenzen informierten Experten vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer und vom Verein " Haus & Grund " gestern in einem Telefonforum.

Frage : Ist es wirklich so, dass uns die Garage, die wir zu DDR-Zeiten gebaut haben, seit dem 1. Januar 2007 nicht mehr gehört ?

Antwort : Einen Automatismus gibt es da nicht. Erst wenn das Vertragsverhältnis über das Garagengrundstück beendet wird, fällt das Eigentum an der Garage dem Grundstückseigentümer zu.

Frage : Wir haben gehört, bei einer Kündigung der Garagenverträge nach dem 1. Januar 2007 gibt es keine Entschädigung für die bisherigen Garageneigentümer mehr. Stimmt das ?

Antwort : Nein, das ist falsch. Richtig ist : Wenn Garagenverträge aus DDR-Zeiten nach dem 1. Januar 2007 gekündigt werden, mussderGrundstückseigentümer keine Entschädigung zum Zeitwert der Garage mehr zahlen, obwohl ihm das Eigentum an der Garage mit der Kündigung zufällt. Das hier zuständige Schuldrechtsanpassungsgesetz sieht aber eine Entschädigung vor, insofern der Verkehrswert des Grundstückes durch die Bebauung mit Garagen erhöht worden ist.

Frage : Ich habe 1998 eine Garage von ihrem Vorbesitzer aus DDR-Zeiten gekauft. Was passiert, wenn jetzt der Grundstückseigentümer den Vertrag kündigt ?

Antwort : Im streng rechtlichen Sinn sind Sie beim Kauf der Garage nicht deren Eigentümer geworden, da durch die Kündigung des Nutzungsvertrages durch den Vorbesitzer die Baulichkeit an den Eigentümer des Grunds und Bodens gefallen ist. Aber Sie sollten erst einmal abwarten. Solange der Eigentümer des Grunds und Bodens nicht kündigt, läuft alles weiter wie bisher. Sollte Ihnen eine Kündigung ins Haus stehen, raten wir Ihnen, sich durch einen entsprechenden Verein oder einen Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Frage : Wir haben eine Garage in einem großen Garagenkomplex. Wie sollten wir uns verhalten, falls unser Vertrag gekündigt wird ?

Antwort : Erst einmal ist zwischen dem gesetzlichen Können und dem praktischen Tun in der Regel ein Unterschied. Werden Sie nicht nervös, sondern schätzen Sie realistisch den Grad der Nutzung ab. Ist der Komplex noch gut verpachtet und gibt es laut Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan der Stadt keine Vorhaben für das Gelände, dann wird es sicherlich auch so schnell keine Kündigung geben. Diese Pläne kann man jederzeit in der Kommune erfragen und sich damit Sicherheiten für die persönliche Planung schaffen. Außerdem haben zahlreiche Kommunen Regelungen für den Bestandsschutz der Garagen getroffen.

Frage : Wir wollen den Vertrag für unsere Garage selbst kündigen, weil wir die Garage nicht mehr benötigen. Der Grundstückseigentümer will die Garage nicht, und wir sollen abreißen. Ist das richtig ?

Antwort : Richtig ist, dass Sie ein Wegnahmerecht haben. Eine Abrisspflicht für Sie besteht nicht. Wenn Sie den Nutzungsvertrag kündigen, geht die Garage in das Eigentum der Kommune als Grundstückseigentümerin über. Wenn dann Ihre Garage innerhalb eines Jahres abgerissen wird, können Sie zu 50 Prozent an den Kosten beteiligt werden.

Frage : Ich bin Grundstückseigentümer und möchte eine Garage kündigen, die der Nutzer ohne Baugenehmigung erstellt hat. Wie ist vorzugehen ?

Antwort : Schwarzbauten lösen keine Entschädigung nach Zeitwert aus. Schwarzbauten sind generell durch den Nutzer zu beseitigen.

Frage : Wer trägt im Streitfall die Beweislast für die Werterhöhung des Grundstückes ?

Antwort : Die Beweislast trägt der Nutzer. Er muss die Werterhöhung dem Grundstückseigentümer bzw. falls geklagt wird, dem Gericht in der Regel durch ein Gutachten nachweisen.

Frage : Muss ich die Garage selbst abreißen, wenn mein Garagenvertrag gekündigt wird ?

Antwort : Grundsätzlich ist der Nutzer zur Beseitigung der mit Baugenehmigung errichteten Garage nicht verpfl ichtet. Er hat allerdings die Hälfte der Kosten für den Abriss zu tragen, wenn der Grundstückseigentümer den Abbruch der Baulichkeit innerhalb eines Jahres nach der Rückgabe des Grundstückes vorgenommen hat und der Grundstückseigentümer dem Nutzer den beabsichtigten Abriss angezeigt hat. Er muss also Gelegenheit gehabt haben, den Abriss selbst vornehmen zu können. Wird das verabsäumt und der Nutzer kann nachweisen, dass er den Abriss kostengünstiger hätte durchführen können, wird der Anspruch des Grundstückeigentümers entsprechend zu kürzen sein.

Frage : Wir haben eine Garage in einer Garagengemeinschaft. Können wir gegenüber dem Grundstückseigentümer die Garage kündigen ?

Antwort : Sie sprechen ein kompliziertes Problem an, das nur im Einzelfall lösbar ist. Die Garagengemeinschaften hatten zu DDR- Zeiten einen Generalpachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer über eine gewisse Fläche abgeschlossen. Alle Vertragsbeziehungen innerhalb Ihres Vereins wurden, ähnlich wie in einem Kleingartenverein, selbst abgewickelt. Entscheidend ist nun, wie sich die Vertragsverhältnisse nach der Wende gestaltet haben. Ist die Garagengemeinschaft in einem eingetragenen Verein nach BGB überführt worden, können Sie intern innerhalb Ihrer Garagengemeinschaft kündigen. Sind in den letzten Jahren Einzelpachtbeziehungen zwischen Eigentümer und Nutzer entstanden, wären auch die Rechtsverhältnisse separat zu betrachten.

Broschüren zum Thema

sind zu beziehen beim Verband Deutscher Grundstücksnutzer ( VDGN ), Tel : ( 030 ) 5 14 88 80, E-Mail : info @ vdgn. de Magdeburger VDGNBeratungsstelle, Tel .: ( 0391 ) 5 43 43 86.

Merkblätter gibt es bei " Haus & Grund Sachsen-Anhalt", Tel : ( 0391 ) 7 31 68 32 oder 34, Mail : hugsa @ onlinehome. de