Wie Pfusch am Bau richtig gerügt wird

Berlin/Hamm (dpa/tmn) - Feuchte Wände und herunterfallende Fliesen: Kaum eingezogen ins neue Haus, gibt es Probleme. In solchen Fällen haben Bauherren fünf Jahre lang einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel. Denn so lange läuft in der Regel die Gewährleistungsfrist.

Sie beginnt mit der Bauabnahme. Ansprechpartner sind danach die Baufirma oder die Handwerker, die die Arbeiten an dem betroffenen Hausteil als Leistung geschuldet haben. Bei schlüsselfertigen Eigenheimen wenden sich Eigentümer an den Generalübernehmer oder, wenn das Grundstück übertragen wurde, an den Bauträger.

Unternehmen zur Mängelbeseitigung verpflichtet

Während der Gewährleistungsfrist sind Unternehmen zur Beseitigung der Mängel verpflichtet. Erik Stange, Sprecher des Bauherren-Schutzbunds (bsb), empfiehlt das Schreiben einer Mängelrüge. Das Problem - zum Beispiel "Fliesen fallen runter" - wird darin benannt und die Baufirma aufgefordert, es in einer angemessenen Frist zu beseitigen.

Für kleinere Pannen sollten dazu etwa zwei Wochen eingeräumt werden. "Wichtig ist ein konkretes Datum anzugeben, um den Unternehmer wirksam in Verzug zu setzen", erläutert Stange. Außerdem ist eine Mängeldokumentation mithilfe von Fotos hilfreich, die Bauherren zusammen mit ihrer Rüge versenden.

Lässt die Baufirma die gesetzte Frist verstreichen, haben private Bauherren verschiedene Optionen. Eine ist die sogenannte Selbstvornahme oder Ersatzdienstleistung, wie Roland Kandel, Geschäftsführer des in Hamm ansässigen Baugerichtstags, sie nennt.

In der Praxis beauftragt der Bauherr dabei eine andere Firma damit, die Fliesen wieder an die Wand zu kleben. Die Rechnung zahlt der in Verzug geratene Fliesenleger oder der zuständige Bauträger.

Rechnung erst nach Beseitigung bezahlen

Während laufender Projekte besteht die Möglichkeit, einen Teil der Rechnung einzubehalten, um Druck zur Beseitigung des monierten Fehlers auszuüben. Was dabei angemessen ist, hänge "vom Einzelfall ab", sagt Stange. Allgemein gelte das Doppelte der erwarteten Zusatzkosten als angemessen. Generell darf nicht mehr einbehalten werden, als das Beseitigen des Mangels voraussichtlich kosten wird.

Geld von der Baufirma annehmen und mit dem Mangel leben: Diese Option hat seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) im Jahr 2018 an Attraktivität verloren (Az.: VII ZR 46/17). Wer einen Mangel in Kauf nehmen will, muss Schadenersatz als Wertminderung geltend machen. "Das ist die Summe, um die der Mangel den Verkehrswert des Hauses drückt", sagt Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Geld kassieren lohnt oft nicht

Doch was ist das Eigenheim mit schiefer Wand wert und was ohne? Nach VPB-Einschätzung wiegt ein finanzieller Ausgleich solcher Schäden den tatsächlichen Wertverlust der Immobilie nicht auf: "Es lohnt sich in der Regel, den Mangel beseitigen zu lassen, statt Geld zu kassieren", sagt Freitag. Schadenersatz kann auch bei verspäteter Fertigstellung des Eigenheims gefordert werden. In dem Fall begründen zum Beispiel zusätzliche Mietzahlungen für die alte Wohnung einen Anspruch.

Eine andere Option heißt Minderung der Vergütung. Grundlage ist die Differenz zwischen sauberer und mangelhafter Ausführung. Bauherren sollten sich bei den Verhandlungen nicht unter Wert einigen, raten die Fachleute und raten, sich Sachverständige an die Seite zu holen.

Denn die Verantwortung sei oft schwer zu bestimmen, sagt Kandel: "Der Dachdecker war da, der Elektriker hat die Solaranlagen montiert, der Gärtner das Dach begrünt. Irgendwann regnet es rein" - doch wer einen Fehler gemacht hat oder ob jeder sein Gewerk sauber ausführte, aber das Zusammenspiel nicht passte, sei für Laien kaum zu beurteilen.

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