Schäden am Gemeinschaftseigentum - Wer zahlt was?

Berlin - Eigener Herd ist Goldes wert. Doch wenn im Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen etwas kaputtgeht, ist oft unklar, wer für den Schaden aufkommen muss: Wann ist die Gemeinschaft zuständig, wann der einzelne Eigentümer?

Jutta Berger hatte Glück im Unglück. Weihnachten 2012 entdeckte die 36-Jährige aus Krefeld neben der Balkontür ihrer Eigentumswohnung einen Wasserschaden. An der Wand bildeten sich riesige Feuchtigkeitsflecken. Erst nach vielen Wochen, in denen mehrere Handwerker und Gutachter sich die Klinke in die Hand gaben, war die Ursache festgestellt: Unter den Balkonfliesen wird der Estrich von einer Folie geschützt. Sie war undicht - so konnte Wasser in die Wand laufen.

Berger hatte davon gehört, dass es im Mehrparteienhaus Gebäudeteile gibt, für die die Gemeinschaftskasse aufkommt. Und dass sie Instandsetzungsarbeiten, die ihre eigene Wohnung betreffen, in der Regel selbst zahlen muss. Nur wo verläuft die Grenze? Erst nach langer Recherche war klar: Die Reparaturen in Bergers Wohnung und am Balkon zahlt die Eigentümergemeinschaft. "Das ist für mich gut ausgegangen", sagt die Frau. Aber es hat mehr als ein Jahr gedauert, die Angelegenheit zu klären.

Das ist nicht allzu verwunderlich, sagt Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner aus Köln, Rechtsberaterin beim Verband Wohnen im Eigentum in Bonn. Denn die Unterscheidung, wofür die Wohngemeinschaft in einem Mehrparteienhaus zuständig ist - das sogenannte Gemeinschaftseigentum - und wofür die einzelnen Eigentümer - das Sondereigentum, könne von Haus zu Haus anders sein. Außerdem sei die Rechtsprechung nicht immer einheitlich.

Geregelt wird die Unterscheidung in der Teilungserklärung, die Gemeinschafts- und Sondereigentum auflistet. "Diese sind im Laufe der Zeit immer ausgefeilter geworden", sagt Weeger-Elsner. "Früher waren sie sehr kurz. Es wurde das Sondereigentum bestimmt, und der Rest ergab sich aus dem Gesetz." Heute würde die Liste der Verantwortlichkeiten der einzelnen immer länger, auch um von Beginn an Klarheit bei der Unterscheidung zu schaffen und Prozesse zu vermeiden.

Einige Orientierungspunkte zur Unterscheidung gibt das Gesetz vor: "Gemeinschaftseigentum ist laut Gesetz all das, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist", erklärt Weeger-Elsner. Dazu gehörten zum Beispiel das Dach, tragende Wände und Decken. Hier ist die Gemeinschaft zuständig und muss alle Kosten tragen, die solche Gebäudeteile betreffen. Beim Sondereigentum ist für Instandsetzung und -haltung jeder Eigentümer selbst zuständig. Typisches Sondereigentum seien die Tapete oder der Innenanstrich.

Auch die Teilungserklärung kann nicht jeden Einzelfall regeln. Und so gibt es immer wieder Fälle, die erst vor Gericht geklärt werden. "Es gibt ständig neue Urteile, bis hin zum Bundesgerichtshof", sagt Gerold Happ, Geschäftsführer vom Eigentümmerverband Haus & Grund in Berlin.

So können laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), (Az.: V ZR 176/10) von 2011 Thermostatventile Sondereigentum sein, wenn die Teilungserklärung das so regelt. Umgekehrt hat der Bundesgerichtshof bekräftigt, dass
Wohnungseingangstüren nicht zum Sondereigentum gehören (Az.: V ZR 212/12).

Balkone - in der Regel bis auf den Bodenbelag Gemeinschaftseigentum - können kostenmäßig wie Sondereigentum zu behandeln sein, wenn die Teilungserklärung entsprechende Bestimmungen enthält. Eine solche Regelung könnte laut Weeger-Elsner sogar dazu führen, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen müssen - auch für die Teile des Balkons, die sonst üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden. So bestätigte der BGH (Az.: V ZR 9/12), dass Teilungserklärungen rechtens sind, die Balkone im Hinblick auf die Kosten zu Sondereigentum machen.

Happ verweist auch auf die Dachterrasse. Das Dach sei Gemeinschaftseigentum. Kann die Terrasse aber nur von einer einzigen Wohnung aus betreten werden, liege es nahe, dass die Terrasse zum Sondereigentum zählt - in der Praxis sei das aber nur der Belag. So erklärt sich auch der Fall von Jutta Berger: Die tragende Konstruktion eines Balkons liegt typischerweise in der Zuständigkeit der Gemeinschaft. Und damit auch die Folie unter den Fliesen. Nur um die Fliesen selbst muss sich die Frau selbst kümmern.