Immobilien als Geldanlage war das Thema des gestrigen Volksstimme-Telefonforums

"Betongold" bei Sparern beliebter denn je

"Immobilien als Geldanlage", das sogenannte Betongold, war gestern das Thema des Volksstimme-Telefonforums. Drei Experten beantworten die Fragen unserer Leser.

Frage: Wie sicher sind Immobilien als Anlage?

Antwort: Immobilien als Geldanlage sind relativ sicher. Bei guter Lage, ansprechender Ausstattung und einem guten Kaufpreis sind langfristige Wertsteigerungen sehr wahrscheinlich. Dem Wert einer Immobilie kann auch ein Börsencrash wenig anhaben. Sie müssen sich im Alter auch keine Gedanken über Mietpreiserhöhungen oder eine Kündigung des Mietverhältnisses machen und können somit Einkommenseinbußen deutlich leichter ausgleichen.

Frage: Was macht eine "gute Lage" aus?

Antwort: Ein finanzieller Selbstläufer sind die eigenen vier Wände nicht, denn die Wertentwicklung einer Immobilie ist vor allem von der Lage abhängig. Achten Sie vor der Kaufentscheidung darauf, dass vor Ort eine gute Infrastruktur herrscht. Dazu zählen die Straßen- und Verkehrsanbindungen, attraktive Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen, aber auch Schulen, Kitas und kulturelle Einrichtungen.

Frage: Ist ein unbebautes Grundstück eine gute Anlage?

Antwort: Ein Baugrundstück in guter Lage ist zweifellos eine solide Kapitalanlage. Voraussetzung ist dabei natürlich, dass eine entsprechende Bebauung später vorgenommen werden darf. Eine positive Bauvoranfrage sollte also vorliegen.

Frage: Wohin tendieren die Preise für Einfamilienhäuser?

Antwort: Die Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten stiegen 2011 teilweise um über acht Prozent. Bei frei stehenden Einfamilienhäusern gibt es aber große regionale Unterschiede. Bei neuen Reihenhäusern ist mit einem Preisanstieg zu rechnen, gebrauchte Reihenhäuser sind günstiger. In Magdeburg zahlte man 2011 für ein gebrauchtes Einfamilienhaus rund 150 000 Euro.

"In Magdeburg zahlt man durchschnittlich 700 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandwohnung."

Frage: Und bei Eigentumswohnungen?

Antwort: Vor allem in Großstädten zogen die Preise deutlich an. In mittelgroßen Städten wie Magdeburg oder Halle sind die Preise noch moderat. In Magdeburg bezahlte man 2011 für eine Bestandwohnung durchschnittlich 700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine neu gebaute Immobilie muss man mit rund 1600 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Frage: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

Antwort: Das kommt auf Ihre bisherige Mietzahlung und das vorhandene Eigenkapital an und lässt sich so pauschal nicht beantworten. Wenn Sie zum Beispiel 1000 Euro Kaltmiete zahlen und 20 000 Euro Kapital haben, können Sie theoretisch ein Eigenheim für 211 800 Euro plus Nebenkosten kaufen. Rechnen Sie mit Ihrem Berater die Finanzierung durch, um eine Planungsgrundlage zu haben.

Frage: Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus, wenn man mit dem Ehepartner eine Immobilie von den Schwiegereltern erwirbt?

Antwort: Gemäß § 3 Nr. 6 Satz 3 stehen den Verwandten in gerader Linie deren Ehepartnern gleich. Wenn mit dem Ehepartner von den Schwiegereltern eine Immobilie gekauft wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Frage: Wir möchten eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben. Können wir die anfallenden Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen?

Antwort: Wenn die Immobilie selbst genutzt wird, ist das möglich. Sie können nach §10f EStG neun Prozent der Sanierungsmaßnahmen, die den Erhalt des denkmalgeschützten Bestands betreffen, über zehn Jahre steuerlich geltend machen.

Frage: Gibt es steuerliche Förderungsmöglichkeiten bei der Anschaffung eigengenutzter Wohngebäude?

Antwort: Beim Kauf eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung muss der Nutzeffekt (Kaufpreis, laufende Kosten im Verhältnis zum möglichen Finanzaufkommen) im Mittelpunkt stehen. 2006 wurden alle bis dahin geltenden Regelungen zur Förderung von Wohneigentum aus den Steuergesetzen gestrichen. Es laufen zurzeit nur noch Vorgänge, die vor dem 1. Januar 2006 begonnen wurden.

Frage: Wo liegen die Zinsen für Baukredite?

Antwort: Um Geld zu sparen und Planungssicherheit zu schaffen, sollte man sich die derzeit guten Konditionen langfristig sichern. Noch immer liegt der Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau, so dass auch Immobilienkredite günstig erhältlich sind. Die Darlehenszinsen für eine Laufzeit über zehn Jahre liegen derzeit im Schnitt bei 2,5 Prozent. Die Zinsen hängen aber von der Höhe des Eigenkapitals und dem Immobilienwert ab.

Frage: Wohin tendieren die Zinsen 2013?

Antwort: Solange sich die Europäische Zentralbank im Schulterschluss mit der Politik als Wachstumsförderer versteht und immer weniger seine Funktion als reiner Währungshüter ausübt, werden die Baufinanzierungszinsen in Deutschland stark von der Wirtschaftsentwicklung und den Hilfsanfragen anderer Euroländer abhängen. Allerdings ist zu erwarten, dass die Baufinanzierungszinsen in Deutschland sehr schnell steigen, wenn die Reformen fruchten. Wer eine Immobilie erwerben oder bauen möchte, sollte sich frühzeitig nach einer geeigneten Finanzierung umsehen.

Frage: Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Antwort: Beim derzeitigen Zinsniveau lohnt es sich, den Zins für 15 bis 20 Jahre zu sichern.

Frage: Ist eine vorzeitige Umschuldung möglich?

Antwort: Ein Rechtsanspruch auf das vorzeitige Auflösen eines Darlehensvertrags gibt es in der Regel nicht. Genehmigt der Darlehensgeber trotzdem die Rückzahlung, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Es kann daher besser sein, den bestehenden Vertrag beizubehalten.

Frage: Ich überlege, ob es Sinn macht, eine Wohnung zu kaufen. Aber ich weiß nicht, ob ich dauerhaft in Magdeburg wohnen werde. Was raten Sie mir?

Antwort: Der Kauf einer für Sie passenden Eigentumswohnung ist durchaus ratsam. Immobilien sind eine langfristig sichere Vermögensanlage, und Sie bleiben flexibel. Bei einem beruflichen Standortwechsel können Sie die Wohnung vermieten oder auch im Bedarfsfall wieder verkaufen.

Frage: Sollen wir kaufen oder bauen? Was meinen Sie?

Antwort: Das kann man nicht pauschal beantworten. Mit dem Hausbau haben Sie mehr Gestaltungsspielraum. Moderne Baustoffe und Haustechnik haben ebenfalls ihre klaren Vorteile. Andererseits ist gegen eine Gebrauchtimmobilie auch nichts einzuwenden, wenn der Preis und die Lage stimmen. In städtischen Lagen werden ohnehin meist nur noch Bestandsimmobilien angeboten, da es kaum noch Baugrundstücke gibt.

"Die Küche sollte nach 15 Jahren renoviert werden."

Frage: Was ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zu beachten?

Antwort: Achten Sie auf das Baujahr. Denn je älter, desto sanierungsbedürftiger ist eine Immobilie meist auch. Wenn Sie sich aber für ein Objekt ernsthaft interessieren, sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen, um beispielsweise Mängel feststellen zu lassen und neben dem Kaufpreis mögliche Reparatur- oder Modernisierungskosten kalkulieren zu lassen.

Frage: Wir überlegen zu kaufen statt zu mieten. Ist das besser?

Antwort: Bei den momentanen Darlehenszinsen ist der Immobilienkauf interessant. Sofern mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital zur Verfügung stehen und die Einkommensverhältnisse stabil sind, spricht zunächst nichts gegen den Erwerb eines Eigenheims. Am besten, Sie lassen sich, um Fehler zu vermeiden, von Ihrer Bausparkasse oder Hausbank anhand Ihrer Wunschimmobilie beraten, denn trotz der aktuell günstigen Finanzierungskonditionen sollte man nicht überstürzt handeln und kaufen.

Frage: Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es neben dem Bausparvertrag?

Antwort: Für eine solide Baufinanzierung sollten mindestens 20 bis 30 Prozent der Anschaffungskosten durch Eigenkapital abgedeckt sein. Weitere 20 Prozent können durch einen Bausparvertrag bereitgestellt werden. Durch regelmäßige Zahlungen in der Sparphase wird das verfügbare Eigenkapital erhöht und bietet die Option auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Der Rest der Finanzierungssumme ist mit einem Hypothekarkredit, beispielsweise einem Annuitätendarlehen, aufzubringen. Bei einem Hypothekarkredit sollte man sich über die Möglichkeit und die Bedingungen zusätzlicher außerplanmäßiger Tilgungen informieren, da sie die Laufzeit eines Kredits erheblich verkürzen. Faustformel: Die Kreditrate sollte maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen, damit Sie laufende Kosten weiterhin problemlos tragen können.

Frage: Welche Nebenkosten sind beim Eigenheimerwerb zu beachten?

Antwort: Zu beachten sind vor dem Kauf die Grunderwerbssteuer - in Sachsen-Anhalt fünf Prozent - Notar- und Maklerkosten, sowie eventuelle Erschließungs- und Vermessungskosten. Die Kaufnebenkosten summieren sich auf acht bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer gebrauchten Immobilie geben Abrechnungen der Vorbesitzer und Protokolle der Eigentümerversammlungen Aufschluss über künftige Instandhaltungskosten. Tipp: Legen Sie ein finanzielles Polster für später anfallende Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten an.

Frage: Wie hoch sollte diese sichere Instandhaltungsrücklage sein?

Antwort: An einem Eigenheim ist immer etwas zu tun: Die Küche sollte alle 15 Jahre, Bäder alle 20 Jahre renoviert werden. Auch Heizkörper halten selten mehr als 20 Jahre durch. Dachziegel und Außenputz sind etwa alle 35 Jahre zu renovieren. Eine verschleppte Renovierung kann zusätzliche Kosten nach sich ziehen, daher ist Vorsicht besser als Nachsicht. Experten empfehlen eine Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Regelmäßige Investitionen ins Eigenheim erhöhen nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den Wert der Immobilie für einen eventuellen Wiederverkauf.