Die Bauzinsen sind derzeit niedrig wie nie

Rund um die Hausfinanzierung ging es beim gestrigen Telefonforum der Volksstimme. Die häufigsten Fragen und Antworten haben wir zusammengefasst.

Frage: Wir sind 21 und 25 Jahre alt und möchten ein Haus für 180 000 Euro bauen. Unser Nettoeinkommen beträgt 3.200 Euro monatlich. Allerdings haben wir kein Eigenkapital. Was raten Sie uns?

Antwort: Eine Baufinanzierung völlig ohne Eigenkapital ist schwierig. Mein Vorschlag: Sparen Sie noch zwei bis drei Jahre, um Eigenkapital zu bilden. Dann sollten Sie eine Baufinanzierung erneut prüfen.

Frage: Im nächsten Jahr läuft bei unserem Hypothekendarlehen die Zinsbindung aus. Macht ein Forwarddarlehen Sinn?

Antwort: Forwarddarlehen sind eine gute Möglichkeit, sich die aktuell günstigen Zinsen für die bestehende Baufinanzierung zu sichern. So haben Sie schon jetzt Zins- und Ratensicherheit für die Zukunft.

Frage: Was kostet mich eine Baufinanzierung über 100 000 Euro für eine ETW? Ich wurde zur Vollfinanzierung mit einem Prozent Tilgung überredet, weil ich die Zinsen absetzen kann. Bekommt der Baufinanzierer von der Bank nach Höhe der Finanzierungssumme Provision?

Antwort: Sie müssten mit monatlichen Kosten von zirka 400 Euro rechnen als Annuitätendarlehen. In der Tat kann man bei einer vermieteten Eigentumswohnung die Zinsen steuerlich geltend machen, somit ist eine einprozentige Tilgung sinnvoll. Innerhalb der Bank fallen für Immobilienfinanzierungen keine Provisionen an, sofern es sich nicht um ein von außen vermitteltes Geschäft an die Bank handelt. Hier erfolgt ein Provisionsausweis im Darlehensvermittlungsvertrag.

"Eine Baufinanzierung völlig ohne Eigenkapital ist machbar, aber schwierig."

Frage: Mein Sohn will eine gebrauchte Immobilie kaufen. Kann er dafür Fördergelder in Anspruch nehmen?

Antwort: Ja, die KfW fördert mit ihrem Wohneigentumsprogramm auch gebrauchte Immobilien. Sprechen Sie mit Ihrem Bankberater wie Sie die Förderung mit in die Finanzierung einbinden können.

Frage: Ich habe 2012 ein Forwarddarlehen mit einem Zins von vier Prozent und zehn Jahren Laufzeit ab Januar 2015 abgeschlossen. War das richtig? Muss ich mich jetzt ärgern?

Antwort: Es gibt keinen Grund sich zu ärgern. Unter Berücksichtigung der Vorlaufzeit ist vier Prozent nach wie vor ein guter Zinssatz. Sie müssen berücksichtigen, dass die Zinsen bei einem Forwarddarlehen auch etwas höher sind, als der aktuelle Zins.

Frage: Wie viel Eigenkapital braucht man, wenn man eine Immobilie erwerben möchte?

Antwort: Das hängt vom Einzelfall ab. Ideal wären 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Zinsen bekommen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Eigenkapital neben den verfügbaren Ersparnissen auch ein Ihnen gehörendes Baugrundstück so wie im begrenzten Umfang Eigenleistungen gehören können. Auch ein Bausparguthaben gehört dazu.

Frage: Kann man ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsfestschreibung vorzeitig kündigen?

Antwort: Ja, nach Ablauf von zehn Jahren können langfristige Darlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten vom Kreditnehmer gekündigt werden. Die Bank ist dagegen an den Vertrag gebunden. Wenn der Kunde nach zehn Jahren kündigt, darf die Bank weder Bearbeitungsentgelte noch eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Zehnjahresfrist beginnt nach voller Inanspruchnahme des Darlehens.

"Ein Beratungsgespräch ist unerlässlich."

Frage: Wir wollen in naher Zukunft ein Eigenheim kaufen und brauchen dafür ein Hypothekendarlehen. Zu welcher Zinsfestschreibung raten Sie uns?

Antwort: Wenn Sie eine langfristig sichere Kalkulationsbasis für Ihre Finanzierung haben möchten, sollten Sie eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung wählen. Also wenigstens für zehn oder 15 Jahre. Der aktuelle Zins ist so niedrig, wie er nie zuvor gewesen ist.

Frage: Ich habe im Dezember 2003 ein Baudarlehen zu 5,7 Prozent effektivem Jahreszins abgeschlossen. Der Zins ist bis zum 30. November 2013 unveränderlich. Kann ich einen neuen Vertrag aushandeln mit den zur Zeit günstigen Zinsen? Und kann ich auch die Bank wechseln?

Antwort: Ein Wechsel der Bank ist grundsätzlich bei Auslaufen der Zinsbindung möglich. Den zur Zeit günstigen Zinssatz können Sie sich bei einer erst 2013 auslaufenden Zinsbindung durchaus jetzt schon sichern, in dem Sie ein sogenanntes Forwarddarlehen abschliessen. Die Bank berechnet Ihnen dafür einen kleinen Zinsaufschlag.

Frage: Sollen wir für unser Baudarlehen eine höhere Tilgung als ein Prozent vereinbaren?

Antwort: Bei den derzeit niedrigen Zinsen hätten Sie ein Darlehen mit einem Prozent Anfangstilgung erst nach mehr als 40 Jahren zurückgezahlt. Wenn Sie es sich leisten können, sollten Sie deshalb eine höhere Tilgung als ein Prozent vereinbaren. Bei einer höheren Tilgungsrate haben Sie den Kredit nicht nur schneller zurückgezahlt und sind schuldenfrei, sondern Sie sparen auch erhebliche Zinskosten.

Frage: Entgegen der ursprünglichen Planung benötigen wir unseren Bausparvertrag nicht mehr. Können wir den an jemand anderes weitergeben?

Antwort: Wer seinen Bausparvertrag nicht selbst zur Finanzierung einsetzen will, kann den Anspruch auf das zinsfeste Darlehen an einen Angehörigen weitergeben. Die Übertragung an einen Dritten liegt zwar im Ermessen der Bausparkasse, diese stimmt jedoch in der Regel zu. Voraussetzung ist, dass dieser eine ausreichende Bonität nachweist und Angehöriger gemäß § 15 Abgabenordnung ist. Dazu zählen vor allem Eheleute, Verlobte, Kinder und Geschwister. Der Übertragung auf Nichtangehörige stimmen die Bausparkassen nur in Ausnahmefällen zu.

Frage: Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen, wenn ich eine Immobilie kaufen möchte?

Antwort: Zunächst einmal fünf Prozent Grunderwerbssteuer, hier in Sachsen-Anhalt. Dann kommen Notar und Gerichtskosten von etwa 1,5 bis zwei Prozent hinzu. Weiterhin sind eventuell Maklerkosten einzukalkulieren. Insgesamt können so schnell über zehn Prozent der Investitionssumme zusammenkommen.

Frage: Kann ich auch im fortgeschrittenen Alter noch ein Hypothekendarlehen für einen Immobilienkauf bekommen?

Antwort: Es gibt grundsätzlich bei der Baufinanzierung keine Altersbegrenzung. Aber achten Sie darauf, dass Sie eine höhere Tilgungsrate vereinbaren. Es ist vorteilhaft, bei Rentenbeginn möglichst keine hohen Schuldenlasten mehr zu haben.

"20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind ideal."

Frage: Ich zahle für meinen Dispokredit im Moment über zehn Prozent. Das ist mir viel zu teuer! Was raten Sie mir?

Antwort: Dispokredite sind nur für kurzfristige Finanzierungsengpässe gedacht. Brauchen Sie längerfristig einen Kredit, schulden Sie in einen wesentlich günstigeren Ratenkredit um.

Frage: Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Festdarlehen?

Antwort: Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, wobei der Tilglungsanteil im Laufe der Zeit zunimmt. Bei einem Festdarlehen oder auch endfälligem Darlehen zahlen Sie nur den Zins, müssen aber parallel einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung besparen, um damit am Ende das Darlehen tilgen zu können. Sprechen Sie mit Ihrem Bankberater was die günstigste Alternative für Sie ist.

Frage: Ich habe einen Kredit wegen eines negativen Schufaeintrages nicht bekommen. Wie kann das sein?

Antwort: Bei jedem neuen Kreditantrag - nicht bei einer Kreditanfrage - bekommen Sie einen neuen Schufa Eintrag. Das dient nicht nur Ihrer Bank, sondern auch Ihnen als Kunden. Denn es schützt Sie vor einer zu hohen Verschuldung. Einmal im Jahr erhalten Sie über Ihre Einträge Informationen kostenfrei unter meineschufa.de.