Jeder zweiter Bescheid zu den Nebenkosten ist falsch / Alle Bewohner müssen zahlen

So werden Abrechnungsfehler vermieden

Etwa jede zweite Abrechnung der Mietnebenkosten ist unvollständig oder falsch. Hier die häufigsten Fehler, die die Verbraucherzentralen gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund zusammengestellt haben.

Magdeburg (rgm) l Bei etwa 21 Millionen Mietverhältnissen in Deutschland verschicken Deutschlands Vermieter zirka 30 bis 35 Millionen Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen pro Jahr. Immer wieder tauchen zahlreiche Fehler in der Abrechnung auf, etwa jede zweite Abrechnung ist unvollständig oder falsch. Das geht schon bei den Verwaltungskosten los. Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. fallen nicht in die Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, gleichgültig, was im Mietvertrag steht. Auch Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und keine Betriebskosten.

Immer wieder finden Mieter einer Eigentumswohnung in ihrer Abrechnung die Position "Verwaltungskosten" und "Instandhaltungskosten". Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen; Mieter hingegen nicht.

Wie sieht es mit der Abrechnung für Gewerberäume aus? Verursachen Geschäfte, Firmen oder Büros deutlich höhere Betriebskosten als Wohnungen, muss der Vermieter das berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen dann nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt. Typische Beispiele: Unterschiedlich hohe Grundsteuer, Friseurgeschäft oder Gaststätte mit hohem Wasserbedarf.

Wartungskosten, zum Beispiel für den Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff "Wartungskosten" aber auch Reparaturkosten - diese muss der Mieter nicht zahlen. Vorsicht bei sogenannten Vollwartungsverträgen: Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden; denn sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.

Hausmeister sind in den meisten Fällen "Mädchen für alles". Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben, so etwa Wohnungsbesichtigungen oder -abnahmen. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Nur die immer wiederkehrenden, das heißt ständigen Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.

Wasser: Bei größeren Abweichungen Ursachen klären

Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, beispielsweise eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.

Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch der im Haus wohnende Hausmeister muss anteilige Betriebs- und Hausmeisterkosten zahlen.

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Das spricht dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will.

Werden die Wasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, zeigt der Hauptwasserzähler im Haus normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis des Hauptwasserzählers verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden. Hier kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden. Mietkosten für Müllbehälter sowie die Anschaffungskosten für die Behälter sind keine Betriebskosten.

Einmalkosten, beispielsweise für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer Mietpartei verursacht wurden.

Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Nachmessen kann sich trotzdem lohnen. Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als die im Mietvertrag genannte Wohnfläche, muss die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt und die Abrechnung korrigiert werden.

Der Ratgeber "Mietnebenkosten" kostet 11,90 Euro und für zuzüglich 2,50 Euro (Porto und Versand) wird er auch nach Hause geliefert. Bestellmöglichkeiten: Verbraucherzentrale NRW, Telefon (02 11) 3 80 95 55, Fax: (02 11) 3 80 92 35, E-Mail: ratgeber@vz-nrw.de, Internet: www.vz-ratgeber.de