Übertragung der Immobilie gut überlegen

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen oder zu veräußern, der konnte sich gestern beim Telefonforum der Volksstimme den Rat der Experten holen. Hier die am häufigsten gestellten Fragen und Antworten.

Frage: Mein Schwiegervater hatte zu Lebzeiten sein Haus auf den ältesten Sohn übertragen. Die anderen beiden Kinder wurden nicht bedacht. Haben diese Pflichtteilsansprüche?

Antwort: Hat der Schwiegervater noch zehn Jahre nach der Übertragung des Grundstückes gelebt, haben die beiden Kinder keine Ansprüche mehr. Eine Ausnahme könnte dann bestehen, wenn der Schwiegervater wirtschaftlicher Eigentümer geblieben wäre, das heißt, sich mit dem Überlassungsvertrag umfassende Nutzungsrechte am Haus vorbehalten hätte.

Frage: Mein Mann ist Alleineigentümer des von uns gemeinsam bewohnten Hauses. Ich habe erheblich Geld in das Haus investiert. Ist es besser, dass ich im Grundbuch eingetragen werde?

Antwort: Die Frage ist nicht eindeutig zu beantworten. Hier gilt es abzuwägen. Sie können hälftiger Eigentümer werden, beispielsweise gegen Erlass Ihrer Forderung. Für den Fall einer möglichen Scheidung wäre die jetzige Situation für den Ehemann vorteilhafter. Wenn die Ehe bis zum Lebensende hält, wäre eine Übertragung gut. Würde der Ehemann z.B. pflegebedürftig werden und müsste sein Vermögen zum Einsatz bringen, zählt dann hier nur sein hälftiges Eigentum am Haus. Für den Fall des Todes kann Ihr Ehemann Sie dadurch absichern, dass er Sie im Testament zum Alleinerben bestimmt. Sie hätten auch die Möglichkeit, sich in Höhe der Schulden im Grundbuch eine Hypothek eintragen zu lassen. Im Falle einer Scheidung werden Sie über den Zugewinnausgleich an der Wertsteigerung des Hauses teilhaben.

"Kinder aus erster Ehe haben keine Ansprüche."

Frage: Meine Frau ist verstorben. Sie war Alleineigentümerin unseres Grundstückes. Gemeinsam haben wir eine Tochter, ich habe noch Kinder aus erster Ehe. Ich bin unbefreiter Vorerbe. Die gemeinsame Tochter soll Nacherbe werden. Haben meine Kinder aus erster Ehe Ansprüche am Grundstück? Ich möchte das Grundstück jetzt an meine Tochter übertragen. Geht das?

Antwort: Ihre Kinder aus erster Ehe haben keine Ansprüche. Unbefreite Vorerbfolge bedeutet vereinfacht, dass ihnen die Erbschaft nur vorläufig zugefallen ist. Sie können das Grundstück zeitlebens nutzen, aber es ist nur Sondervermögen, über das Sie nicht verfügen dürfen. Daher findet auch keine Verwertung im Falle Ihrer Pflegebedürftigkeit statt.

Frage: Unsere Tochter ist 37 Jahre. Soll ich ihr schon jetzt das Grundstück schenken?

Antwort: Dies hängt von der familiären Situation ab. Wir empfehlen Ihnen eine rechtliche und auch steuerrechtliche Beratung.

Frage: Ich bin verwitwet und habe zwei Kinder. Mein Haus möchte ich dem Sohn schenken. Was steht der Tochter zu?

Antwort: Die Tochter hat sogenannte Pflichtteilsergänzungsansprüche. Deren Höhe hängt davon ab, wie lange Sie nach der Übertragung noch leben. Wenn Sie sich keine umfassenden Nutzungsrechte bei der Übertragung vorbehalten haben, tritt eine Abschmelzungsregelung in Kraft. Versterben Sie z. B. im Jahr der Übertragung, wird der Wert der Schenkung in voller Höhe bei der Pflichtteilsberechnung angesetzt. Versterben sie später, werden für jedes überlebte Jahr zehn Prozent des Wertes der Schenkung vom Pflichtteil abgezogen.

Frage: Meine Mutter hat mir ihr Haus übertragen und sich für den Fall, dass mir etwas passiert, Rückübertragungsrechte vorbehalten. In dem Haus wohnt auch mein Lebenspartner, der dort viel Kraft, Zeit und Geld investiert. Wie kann er in Bezug auf das Rückübertragungsrecht abgesichert werden?

Antwort: Ist das Rückübertragungsrecht auf die Lebenszeit der Mutter befristet, erlischt es mit deren Tod. Das Recht kann aber auch vererblich vereinbart sein und kann möglicherweise dann auch von Ihren Geschwistern wahrgenommen werden. Wenn Ihre Mutter einverstanden ist, können Sie den Vertrag einvernehmlich ändern lassen. Hierbei gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, zu denen Sie der Notar berät. Möglicherweise müsste z. B. Ihre Mutter die Investitionen ihres Partners entschädigen.

"Abweichungen sind zu berücksichtigen."

Frage: Wir haben 1984 ein Haus gekauft. Im Kaufvertrag sind 860 Quadratmeter beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das Katasteramt will uns nun davon etwas wegnehmen. Ist das rechtens?

Antwort: Messfehler und andere Versäumnisse können dazu führen, dass Grundstücke heute andere Größen ausweisen. Die heutigen Messverfahren sind genauer. Werden Abweichungen festgestellt, sind diese zu berichtigen. Die im Grundbuch eingetragene Größe eines Grundstücks dient ebenso wie die Angaben zur Wirtschaftsart und Lage nur zu Informationszwecken. Öffentlichen Glauben genießt insoweit nur die Angabe der Flurstücksbezeichnung. Gibt es bei der Größe Abweichungen, können Sie die Differenzfläche, die Ihnen auch nie gehört hat, nur dazu erwerben.

Frage: Ich habe mein Gartengrundstück im Internet für 20 Euro versteigert. Wie berechnen sich die Notargebühren bei dem noch abzuschließenden Vertrag?

Antwort: Maßgeblich für die Berechnungsgrundlage ist der Verkehrswert des Grundstücks. Der Notar wird die örtlichen Bodenrichtwerte zugrunde legen. Sind Altlasten dabei, werden deren Kosten berücksichtigt.

Frage: Meine Frau und ich haben eine Wohnung ersteigert. Jetzt leben wir in Trennung. Ich wohne allein in der Wohnung und will meine Frau auszahlen. Wie bestimmen wir den Wert?

Antwort: Sie können sich selbst einigen oder einen Gutachter beauftragen. Ist eine Einigung nicht möglich, kann jeder der Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen. Bei diesem Verfahren kann jeder, auch Sie, mitbieten.