Gute Planung ist die halbe Miete

Wir wollen ein Einfamilienhaus bauen. Können Sie eine Firma empfehlen?
Haus & Grund berät grundsätzlich firmenneutral, es sei denn, dass eine bestimmte Firma direkt negativ aufgefallen ist. Denn die meisten Hausbaufirmen arbeiten mit wechselnden Subunternehmen, so dass die Qualität ganz unterschiedlich sein kann.

Wir haben einen Vertrag von der Baufirma bekommen. Wer prüft solche Verträge?
Anwälte, die Verbraucherzentrale und Haus & Grund beraten zu Bauverträgen. Eine komplette Vertragsprüfung ist aber nur vom Anwalt möglich und entsprechend kostenintensiv, da hier ein hoher Zeitaufwand nötig ist und ein Haftungsrisiko besteht. Wichtig für Sie ist aber auch eine konkrete und detaillierte Baubeschreibung einschließlich der Zeichnungen, die unbedingt Vertragsbestandteil sein sollten. Achten Sie auf konkrete Angaben zu Baustoffen und Geräten. Beispielsweise gibt es von der bekannten Firma Grohe auch sehr billige Armaturen. Wenn also nur eine Grohe-Armatur vereinbart wurde, kann es eine teure, aber auch eine billige Variante sein.

Wir wollen vieles in Eigenleistung machen. Wie sollte man das vereinbaren?
Natürlich können handwerklich begabte Bauherren vieles selbst machen. Aber überschätzen Sie Ihre Eigenleistung nicht. Wichtig ist, dass Eigenleistungen erst zum Schluss im Bauablauf liegen, weil es sonst zu Schwierigkeiten im Bauablauf kommen kann. Maler- und Tapezierarbeiten sind möglich, aber schon bei Fliesenarbeiten in Eigenregie sind eine genaue Abstimmung und zügige Durchführung der eigenen Leistungen sinnvoll.

Wir haben schon jetzt beim Rohbau Mängel festgestellt. Der Baubetrieb hat aber die erste Rate fällig gestellt.
Durch eine Veränderung des Bauvertragsrechtes sind sie seit dem 1. Januar 2018 als Verbraucher besser geschützt. Denn jetzt gibt es im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein extra Kapitel zum Verbraucherbauvertrag. Die Abschlagszahlungen dürfen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten.

Zusätzlich sind bei der ersten Abschlagszahlung 5 Prozent der Gesamtvergütung als Sicherheit zu leisten, so dass Sie nur insgesamt 85 Prozent der Vergütung mit den Abschlägen zahlen. Treten Mängel auf, kann die Vergütung weiter gemindert werden. Wenn Sie die Beseitigung eines Mangels verlangen, können Sie trotz Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung einbehalten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Übrigens: Bis zur Abnahme ist der Unternehmer verpflichtet, die Mangelfreiheit der Bauleistung zu beweisen. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Dann müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt.

Wir haben beim Bau durch den Winter erheblichen Zeitverzug. Eigentlich sollte das Haus im März bezugsfertig sein. Wer ersetzt uns den Schaden?
Man unterscheidet im Baurecht zwischen einer Vertragsstrafe und dem Schadensersatz. Beides kann nebeneinander vereinbart sein. Die Vertragsstrafe tritt ein, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin durch die Schuld des Unternehmens überschritten wurde. Sie ist ein Druckmittel für den Auftraggeber, dass der Vertrag zum verabredeten Zeitpunkt erfüllt ist. Vertragsstrafen müssen wirksam vereinbart sein. So muss beispielsweise der Fertigstellungtermin hinreichend genau definiert sein. Früher musste er kalendermäßig exakt definiert werden.

Mit dem neuen Baurecht ab 2018 ist es für Verbraucher vorgeschrieben, dass ein Verbraucherbauvertrag verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauausführung enthalten muss. Das ist praxisrelevanter, weil die Bauausführung erst ab dem Vorliegen der Baugenehmigung möglich ist und auch so vereinbart werden kann. Die Höhe einer Vertragsstrafe muss angemessen sein. Von den Gerichten wurden 0,2-0,3 Prozent pro Werktag, insgesamt aber begrenzt auf 5 Prozent der Bausumme, bisher für wirksam gehalten.

Der Schadensersatz bei schuldhafter Vertragsverletzung setzt voraus, dass tatsächlich auch ein Schaden, z. B. längere Mietzahlung oder Lagerkosten für die zum Termin bestellte Einbauküche, eingetreten ist. Die Vertragsstrafe ist auf den Schadensersatz anzurechnen. Beides in voller Höhe zu vereinbaren, kann zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

Kann man einen Verbraucherbauvertrag auch mündlich oder per Handschlag schließen?
Der Verbraucherbauvertrag ist seit 01. Januar 2018 gesetzlich neu geregelt. Danach sind Verbraucherbauverträge Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem Gebäude verpflichtet wird. Ein Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Verbraucherbauverträge können nicht mündlich oder per Handschlag abgeschlossen werden. Sie bedürfen immer der Textform (Schriftform, E-Mail oder Fax).

Ich habe übereilt einen Vertrag zum Hausbau unterschrieben. Kann ich ihn widerrufen?
Ja, wenn Sie Verbraucher sind. Ein Verbraucherbauvertrag unterliegt dem Widerrufsrecht, sofern er nicht notariell beurkundet wurde. Der Verbraucher kann einen Bauvertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung widerrufen. Fehlt eine Widerrufsbelehrung, so besteht das Widerrufsrecht ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss fort.

Kann ich als Bauherr einen Bauvertrag kündigen?
Eine Kündigung ist zulässig. Sie bedarf aber immer der Schriftform (E-Mail reicht nicht). Es ist zu unterscheiden zwischen dem ordentlichen Kündigungsrecht des Bauherrn und der Kündigung aus wichtigem Grund. Bei einer normalen, ordentlichen Kündigung muss der Bauherr nicht nur die erbrachte Leistung bezahlen, auch von dem Rest der noch nicht erbrachten Leistung behält der Baubetrieb seinen Vergütungsanspruch. Allerdings werden ersparte Aufwendungen abgezogen und der Bauunternehmer muss sich das anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil der Bauleistung entfallenen Vergütung zusteht. Dies kann auch mehr sein.

Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist zulässig, wenn die Fortführung des Vertrages für beide Seiten nicht mehr zumutbar ist. Das ist im Einzelfall zu klären. Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund kann der Bauunternehmer nur das berechnen, was er bis zur Kündigung an Bauleistung erbracht hat.

Mir wurde geraten, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren. Warum ist das wichtig?
Sie sollten grundsätzlich immer eine förmliche Abnahme mit einem schriftlichen Abnahmeprotokoll vereinbaren. Spätestens zur Abnahme sollten Sie einen Sachverständigen mitnehmen. Es müssen alle Mängel genau benannt und schriftlich aufgenommen werden, auch Abweichungen von der vereinbarten Leistung, z. B. falsche Fenstermaße. Denn was nicht zur Abnahme gerügt wird, gilt als vertragsgemäß abgenommen, wenn es offensichtlich war. Falls Vertragsstrafen vereinbart wurden, ist der Anspruch ausdrücklich vorzubehalten. Bei der Abnahme erfolgt auch der Gefahrenübergang auf den Bauherren, und es erfolgt eine Beweislastumkehr. Sie sind also zukünftig für das Bauwerk bei Schäden verantwortlich, und wenn Mängel auftreten, müssen Sie beweisen, dass falsch gebaut wurde.

Der Baubetrieb will mit uns die VOB vereinbaren. Ist das für uns günstig?
Die VOB (Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist eine allgemeine Geschäftsbedingung, die von Bauverbänden erstellt wurde, als das BGB noch nicht so detailliert war, wie es heute ist. Sie sollte die Interessen von Bauherren und Baubetrieben gleichermaßen berücksichtigen. Wurde sie als Ganzes vereinbart, so unterlagen zeitweise ihre Einzelnen Klauseln nicht der richterlichen Prüfung.

Haus & Grund rät Verbrauchern ab, die VOB zu vereinbaren. Sie ist etwas für Bauspezialisten und für Baubetriebe untereinander. Das Baurecht des BGB, insbesondere seit 2018, ist für Bauherren transparenter und günstiger.

Wir haben im Vertrag Fliesen und Armaturen zu einem bestimmten Preis vereinbart. Was uns jetzt gezeigt wird, gefällt uns aber nicht, und was uns gefällt, ist erheblich teurer als z. B. im Baumarkt.
Oft werden in Bauverträgen Ausstattungen in Preiskategorien vereinbart, die nach Vertragsabschluss beim Baubetrieb ausgesucht werden sollen. Bei der Bemusterung stellt man fest, dass z. B. für die gewünschten Fliesen ein Aufpreis zu zahlen ist, obwohl sie im Baumarkt nebenan wesentlich preiswerter zu haben sind. Daher sollte man vor Vertragsunterzeichnung die komplette Bemusterung durchführen. Sind die Preise zu hoch, kann man nachverhandeln oder vereinbaren, dass Fliesen einer bestimmten Größe und Qualität vom Bauherrn beigestellt werden. Denken Sie auf jeden Fall an ein paar Quadratmeter Ersatzfliesen. Auch bei Laminat, Dachpfannen usw. kann es später wichtig sein, dass man bei Schäden noch Ersatz zu liegen hat.