Ich möchte eine Wohnung erwerben und dort auch mein Büro als Statiker einrichten. Ist das auch möglich, wenn in der Anlage kein Teileigentum aufgeführt wird?
Teileigentum ist ausschließlich für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen. Das Sondereigentum darf demgegenüber ausschließlich als Wohnraum genutzt werden. Es gibt allerdings Grenzfälle, die auch die Nutzung von Räumen im Sondereigentum als Büro ermöglichen. Als eine Voraussetzung wird das Ruhebedürfnis der Miteigentümer gewertet. Ein stilles Gewerbe verändert nicht den Wohncharakter der Anlage und wird regelmäßig akzeptiert. Es ist allerdings immer der Einzelfall zu bewerten. Erwächst daraus ein erhöhter Besucherverkehr, können die Miteigentümer darin eine unzumutbare Beeinträchtigung sehen und Ihnen Ihre Bürotätigkeit untersagen.

Mein Nachbar und ich sind seit einem Jahr Eigentümer der Parterrewohnungen in einer WEG mit vier Einheiten. Ich habe zu meinem eigenen Schutz von außen Rollläden anbringen lassen. Das will mein Nachbar auch machen. Plötzlich gibt es Proteste eines anderen Eigentümers. Der Einbruchsschutz kommt doch allen zugute?
Auch wenn Ihr Vorhaben vernünftig klingt, ist eine eigenmächtige Realisierung nicht möglich. Die Eigentümergemeinschaft muss dazu vorher befragt werden. Plötzlich vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden, fördert nicht den Willen für die notwendige Zustimmung der Miteigentümer. Unstrittig verändern außen angebrachte Rollläden den optischen Gesamteindruck des Gebäudes. Das ist in der Rechtsprechung ein ausreichender Grund zur erforderlichen Zustimmung aller Eigentümer. Diskutieren Sie das Thema in der nächsten Eigentümerversammlung. Neben dem Einbruchschutz sind auch die auf Dauer verbesserten Wohnverhältnisse, eine Erhöhung des Gebrauchswerts, ja auch eine dauerhafte Energieeinsparung stichhaltige Argumente. Bei Ablehnung könnten Sie möglicherweise einen Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen.

Wir freuen uns sehr auf den Bezug unserer ersten Eigentumswohnung. Wir wissen, dass wir Teil einer Gemeinschaft werden. Müssen wir alles gemeinsam abstimmen?
Ja und nein, denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie individuelle Rechte, aber auch Pflichten, die Sie im Rahmen der Eigentümergemeinschaft erfüllen müssen. Über Ihre Wohnung, rechtlich als Sondereigentum bezeichnet, können Sie frei verfügen. Das schließt neben der eigenen Nutzung auch die Überlassung an Dritte, die Vermietung oder Verpachtung ein. Sie können die Wohnräume umgestalten, solange Sie nicht in das Gemeinschaftseigentum eingreifen. Alles, was Sie tun, darf aber nicht dazu führen, dass Sie die Interessen anderer Wohnungseigentümer missachten. Die Aufwendungen für den Erhalt des Gemeinschaftseigentums, seine Erneuerung oder Verbesserung stimmen Sie gemeinschaftlich ab. Die dafür erforderlichen Mehrheiten sind im Gesetz und in Ihrer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung definiert, die Bestandteil Ihres Kaufvertrages sind. Beide bilden das interne Gesetz Ihrer Eigentümergemeinschaft.

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Altersbedingt müssen wir unser Häuschen verkaufen. Ist eine Eigentumswohnung das Richtige für uns?
Ja, ich denke schon. Sie sind Freiräume gewohnt, die Ihnen eine Mietwohnung nicht bieten kann. Sie können als Eigentümer Ihre eigenen „vier Wände“ nach Ihren Vorstellungen ausgestalten und im Einklang mit den Miteigentümern beliebig nutzen. Achten Sie bei der Recherche neben dem Preis auch auf die Lage des Grundstücks. Ist die von Ihnen bevorzugte Wohnanlage gut erreichbar, ist ein Aufzug vorhanden, welchen Eindruck macht die Gesamtanlage? Sie werden Teil einer Gemeinschaft. Schauen Sie sich um, wer Ihre Nachbarn sind. Bei echten Kaufabsichten lassen Sie sich vor Vertragsabschluss fachlich beraten, um Ihre Rechte und Pflichten kennenzulernen. Ein Blick in die „Beschluss-Sammlung“ offenbart Ihnen, wie es um das Miteinander und die ordnungsgemäße Verwaltung in der Eigentümergemeinschaft steht. Passt alles, sollte Ihrem Umstieg vom Eigenheimbesitzer zum Wohneigentumsbesitzer nichts im Wege stehen.

Mehrere Eigentümer fordern den Einbau eines Aufzuges. Rechnet sich das denn bei den hohen Kosten?
Ganz unabhängig von den Kosten ist eine solche Investition im Hinblick auf die Altersstruktur der Eigentümer zu betrachten. Viele Eigentümer sehen in der selbstgenutzten Eigentumswohnung den wesentlichen Baustein zur Altersabsicherung. Natürlich steigt auch der Wert jeder Wohnung durch eine solche Investition. Aktuelle Analysen gehen derzeit von einer Steigerung von etwa vier Prozent des Preises je Quadratmeter nach einem Aufzugseinbau aus.

Ich bin Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnanlage. Dazu gehört ein Garten als Gemeinschaftseigentum. Der Hausverwalter will mir jetzt verbieten, dort mit meinem Hund spazieren zu gehen. Darf er das?
Schauen Sie bitte in Ihre Gemeinschaftsordnung, Ihre Hausordnung oder auch Ihre Beschluss-Sammlung. Es kommt darauf an, welche Vereinbarungen zur Tierhaltung und zur Nutzung der Gartenanlage dort festgehalten worden sind. Wurde kein generelles Ausführverbot für Hunde festgeschrieben, dürfen Sie auch ohne Zustimmung des Verwalters mit Ihrem Hund den Garten nutzen. Mit dem Leinenzwang sollten Sie auch den gesetzlichen Bestimmungen Genüge tun. Diese verlangen von allen Eigentümern, dass durch die Nutzung keinem Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehen darf. Dazu gehört natürlich auch, dass Sie die möglichen Hinterlassenschaften Ihres Hundes beseitigen.

Ich habe keine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten, es war wohl ein Zahlendreher in der Anschrift schuld. Sind die Beschlüsse nun nichtig, oder muss ich sie anfechten, da eine Mehrheitsentscheidung nicht meinem Willen entspricht?
Wenn Sie nicht gezielt von der Entscheidungsfindung ausgeschlossen, sondern versehentlich nicht eingeladen wurden, müssen Sie innerhalb eines Monats per Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung vorgehen. Die Nichtigkeit sei in diesem Fall nicht gegeben, so ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH). Bei der Urteilsfindung wird abgewogen, inwieweit Ihre fehlende Stimmabgabe das Votum der Gemeinschaft möglicherweise verändert hätte.

Unser Verwalter will keine Eigentümerversammlung einberufen. Einen Beirat haben wir nicht gewählt. Kann ich selbst eine Versammlung einberufen?
Nein, grundsätzlich müssen mehr als 25 Prozent der Eigentümer diese Versammlung fordern. Mit triftigem Grund können Sie sich allerdings dazu auch per einstweiliger Verfügung vom Gericht kurzfristig dazu bevollmächtigen lassen.

Kontakt: Info@vdgn.de