Pachtgarage gekündigt, was nun?

Der Eigentümer meines Datschengrundstückes hat mir gekündigt, und ich möchte jetzt eine Entschädigung fordern. Allerdings habe ich kein Schriftstück mehr, mit dem ich belegen kann, dass ich meinen Bungalow im Jahr 1979 legal errichtet habe. Kann das ein Problem werden?

In der Regel muss nachgewiesen werden, dass das Bauwerk entsprechend den gültigen Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurde. Das heißt, es muss eine Genehmigung der Gemeinde vorliegen. In Ihrem Fall ist es aber so: Gab es zum Zeitpunkt der Bebauung keine solche Bauzustimmung, könnte dieser Umstand durch später erfolgte ausdrückliche Billigung des Bauwerkes durch die zuständige Behörde geheilt worden sein. Betroffen davon sind sogenannte Schwarzbauten, die vor dem 31. August 1985 errichtet worden sind. Geregelt ist das in der 1984 erlassenen Verordnung der DDR über Bevölkerungsbauwerke.

Wir möchten unsere Datsche aus DDR-Zeit an unseren Enkel vererben. Geht das?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. In dem Fall tritt Ihr Enkel als Erbe in den Pachtvertrag ein. Beachten Sie aber: Die Kündigungsschutzfrist für Wochenend- und Erholungsgrundstücke, deren Pachtverträge zu DDR-Zeiten geschlossen worden sind, endete zum 3. Oktober 2015. Das bedeutet, sowohl Ihnen als auch Ihrem Enkel kann jederzeit gekündigt werden. Kündigt der Grundstückseigentümer den Vertrag, steht Ihnen oder Ihren Erben eine Entschädigung nach dem Zeitwert des Bungalows zu. Kündigt der Pächter selbst, kann er eine Entschädigung nach der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks erhalten, wenn der Grundstückseigentümer den Bungalow weiternutzt.

Ich habe für meine Datsche einen Vertrag aus dem Jahr 1985. Mit welchen Fristen könnte mir der Grundstückseigentümer kündigen? In meinem Vertrag ist dazu nichts geregelt.

Dann gelten die Bestimmungen des BGB. Bei den Verträgen für Datschen handelt es sich in der Regel um Pachtverträge, da die sogenannte Fruchtziehung ja nicht ausgeschlossen wurde. Für diese Verträge beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate zum Pachtjahresende. Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.

Ich habe für meine Datsche mit Pachtvertrag aus der DDR endlich einen Interessenten gefunden. Der Verpächter ist mit dem Verkauf einverstanden. Beim Vertragsabschluss will ich jetzt aber keinen Fehler machen. Was raten Sie mir?

Wenn der Grundstückseigentümer einbezogen ist, sind Sie auf der sicheren Seite. Wasserdicht wird der Datschenverkauf nur dann, wenn er über einen dreiseitigen Vertrag zwischen bisherigem Pächter, neuem Pächter und Grundstückseigentümer geregelt wird. Der Pächter tritt damit in den bestehenden Altvertrag ein. Ein solcher dreiseitiger Vertrag ist ein vom Justizministerium empfohlenes Vertragsmodell sowohl in Bezug auf Garagen- als auch auf Datschenverkäufe, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen.

Ich habe meine Datsche zu DDR-Zeiten auf Pachtland gebaut. Ist es tatsächlich so, dass das Gebäude automatisch in das Eigentum des Grundstückseigentümers fällt, wenn der alte Pachtvertrag beendet wird?

Sicher ist das für Sie schwer zu verstehen. Doch so regelt es nun mal das Schuldrechtanpassungsgesetz. Allerdings haben Sie einen Entschädigungsanspruch nach dem Zeitwert des Bungalows, wenn Ihnen der Grundstückseigentümer kündigt. Denn bis 2022 gilt noch der Investitionsschutz für Datschen. Kündigen Sie selbst, und der Grundstückseigentümer vermietet Ihren Bungalow weiter, können sie eine Entschädigung entsprechend der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstücks durch die Bebauung mit dem Bungalow verlangen.

Aus Altersgründen möchte ich meinen Datschenpachtvertrag jetzt kündigen. Muss ich dann die Kosten dafür tragen, wenn der Grundstückseigentümer die Datsche abreißt und meine Anpflanzungen entfernt?

Zunächst einmal muss man sehen, ob er den Bungalow nicht weiter nutzt, denn wenn er im Außenbereich steht, kann der Grundstückseigentümer auf dem Gelände auch nichts Neues bauen. Reißt er trotzdem innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang ab, kann er Ihnen die Hälfte der Kosten in Rechnung stellen. Aber nur für die Entfernung der „Bauwerke“. Dies sind gemäß § 5 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes Gebäude, Baulichkeiten sowie Grundstückseinrichtungen wie Einfriedungen, Zuwegungen und Kläranlage. Bäume und Sträucher gehören nicht dazu.

Wie wird der Zeitwert des Bungalows errechnet?

Der Zeitwert ergibt sich aus dem durchschnittlichen wirtschaftlichen Aufwand, der notwendig wäre, das Objekt am Wertermittlungstag wiederherzustellen. Davon sind dann die übliche Alterswertminderung sowie die Schäden und weitere Mängel abzuziehen. So ergibt sich ein Zeitwert unter Berücksichtigung der rechnerischen und wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Bungalows.

Ich befürchte, dass der Pachtvertrag für mein Wochenendgrundstück demnächst gekündigt wird. Muss ich das sicher sehr teure Gutachten als Grundlage für eine Entschädigung selbst bezahlen?

Die Kosten für das Gutachten müssen Sie allein tragen. Und bei einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen würden einige tausend Euro zusammenkommen. Vor Gericht würde es dennoch als Privatgutachten behandelt werden, und Sie müssten damit rechnen, dass das Gericht ein eigenes Gutachten in Auftrag gibt, was wiederum zu zusätzlichen Kosten führt. Preiswerter ist es, eine gutachterliche Stellungnahme einzuholen. Diese wird von Gutachtern erstellt, die in der Regel nicht öffentlich bestellt und vereidigt sind oder auch von inzwischen im Ruhestand befindlichen ehemals öffentlich bestellten Sachverständigen.

Die Kommune hat das Pachtland, auf dem unsere Garagen aus DDR-Zeit stehen, als Bauland ausgewiesen. Jetzt müssen wir mit einer Kündigung rechnen. Kann ich bei Abriss der Garage zur Kasse gebeten werden?

Falls die Kommune Ihren Garagen-Pachtvertrag kündigt, geht die Garage automatisch in das Eigentum der Kommune als Grundstückseigentümer über. Im Fall eines Abrisses kann Ihnen die Kommune laut Schuldrechtanpassungsgesetz 50 Prozent der Abrisskosten aufbürden. Das ist aber nur möglich, wenn der Garagenabriss innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang erfolgt. Wird der Abriss später vorgenommen oder gibt der Grundstückseigentümer Ihnen keine Gelegenheit, den Abriss auf Wunsch selbst vorzunehmen, darf er Sie nicht mehr an den Abrisskosten beteiligen.

Bisher haben wir für unsere Garagengrundstücke 80 Euro Pacht im Jahr gezahlt. Jetzt will uns die Wohnungsgesellschaft kündigen und dann die Garagen zu einer jährlichen Miete von 200 Euro anderen Interessenten anbieten. Müssen wir uns das gefallen lassen?

Rein rechtlich kann die Wohnungsgesellschaft das tun. Für Garageneigentümer mit DDR-Vertrag gibt es keinen Kündigungsschutz mehr. Und mit Ende des DDR-Vertrags fällt die Garage laut Schuldrechtanpassungsgesetz dem Grundstückseigentümer zu, der sie dann weitervermieten kann. Allerdings: Sollte die Kommune die Garage an einen anderen Interessenten weitervermieten, steht Ihnen eine Entschädigung gemäß der Verkehrswert- erhöhung des Grundstückes durch die Garage zu. Das gilt übrigens auch, wenn Sie selbst kündigen. Die Verkehrswerterhöhung ergibt sich aus der Höhe der Mieteinnahmen.

Ich habe 1999 eine Garage gekauft. Der Vorbesitzer hatte noch einen DDR-Vertrag. Jetzt hat der Grundstückseigentümer gekündigt, will aber keinerlei Entschädigung zahlen.

Wenn sie die Garage damals ohne Einverständnis des Grundstückeigentümers vermeintlich gekauft haben, ist sie tatsächlich nie in Ihr Eigentum übergangen. Denn mit dem Ende des DDR-Vertrags, den der Vorbesitzer hatte, ist die Garage automatisch an den Grundstückseigentümer gefallen. Insofern gibt es keinen Entschädigungsanspruch. Das kann aber auch einen positiven Aspekt haben. An eventuellen Abrisskosten können Sie nicht mehr beteiligt werden.

Die Stadt will mir den DDR-Pachtvertrag für die Garage jetzt kündigen, um mir einen Mietvertrag zu erhöhten Konditionen anzubieten. Sollte ich darauf eingehen?

Das ist eine Frage der Abwägung. Die Stadt kann Ihnen jederzeit kündigen, denn einen Kündigungsschutz gibt es nicht mehr. Wenn sie die Garage dann weiter vermietet, steht Ihnen eine Entschädigung nach Verkehrswerterhöhung zu, die sie möglicherweise einklagen müssen. Ein gut ausgehandelter Mietvertrag kann auch Vorteile bieten, wenn Sie dadurch zum Beispiel von den Instandhaltungskosten oder der möglichen Beteiligung an den Abrisskosten entbunden werden. Möglich ist auch, eine längerfristige Mietgarantie auszuhandeln und damit mehr Sicherheit zu bekommen. Juristisch steht Ihnen mit Abschluss eines neuen Vertrages und dem damit verbundenen Übergang des Garageneigentums an die Stadt eine Entschädigung zu, auch wenn Sie die Garage dann weiter als Mieter nutzen. Auch das sollte bei den Vertragsverhandlungen ins Feld geführt werden. Dieser Anspruch muss jedoch innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden.