Vererben schon zu Lebzeiten?

Magdeburg (vs) l Was passiert, wenn ich mein Haus meinen Kindern schon zu Lebzeiten vererben will? Was muss ich beachten, wenn mir eine Immobilie geschenkt wird? Diese und andere Fragen haben die Notare Christian Sieberling, Uwe Glöckner und Uwe Geerhardt gestern im Telefonforum beantwortet.

Ich habe eine Immobilie geschenkt bekommen. Was muss ich beachten?
Auch wenn eine Immobilie verschenkt wird, muss ein Vertrag aufgesetzt werden, der der notariellen Beurkundung bedarf. Der Übergang des Eigentums wird mit einem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Aber auch eine Schenkung kann rückgängig gemacht werden, wenn der Schenker verarmt. Dies kann beispielsweise bei Sozialhilfebedürftigkeit eintreten, wenn die eigenen Mittel nicht reichen. Ob Erbschaft- und/oder Schenkungsteuer anfällt und in welcher Höhe, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Schenkenden und des Begünstigten.

Unser Sohn hat ein Haus gebaut. Wir haben als Familie viel Geld und Arbeitsleistung investiert. Seine Freundin ist mit ihrem gemeinsamen Kind mit eingezogen. Mein Sohn steht allein im Grundbuch, er zahlt auch allein den Kredit zurück. Was passiert, wenn sie sich trennen?
Solange die beiden nicht verheiratet sind, hat die Freundin Ihres Sohnes keinen Anspruch auf das Grundstück. Wenn sie heiraten, zählt das Grundstück als Anfangsvermögen Ihres Sohnes. Wenn er ihr einen Miteigentumsanteil am Grundstück nach der Hochzeit übertragen möchte, wäre die Überlegung, ein Rückforderungsrecht für den Scheidungsfall zu vereinbaren und dieses durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch zu sichern. Übrigens ist zu bemerken, dass das Kind Ihres Sohnes Alleinerbe wäre, wenn er nicht verheiratet ist.

Ich möchte gern ein Grundstück kaufen. Was benötige ich dafür? Was muss ich beim Vertrag beachten? Wie lange dauert die Abwicklung?
Bevor der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag ausarbeitet, den er den Parteien vor der Beurkundung zuschickt, sind viele Vorfragen zu klären: Etwa bestehende Grundbuchlasten, Erschließungszustand, Bausubstanz, Belegenheit des Grundstücks mit Grenzverlauf, Modalitäten für die Zahlung und Übergabe sowie der Umgang mit etwa bestehenden Mietverhältnissen müssen geklärt werden. Es ist zu überlegen, ob beide Partner Eigentümer werden sollen oder nur einer. Erfolgt der Kauf auf Kredit, wird Ihre Bank das Geld für die Kaufpreiszahlung nur dann auszahlen, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird; dies erfordert grundsätzlich die Mitwirkung des Verkäufers.

Für die Eintragung sorgt der Notar. Bis zur Eintragung als Eigentümer beantragt der Notar, dass zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Ist der Kaufvertrag beurkundet, schickt der Notar eine Kopie an das Finanzamt, das dann den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auffordert.

Nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen (unter anderem dem Ausschluss von Vorkaufsrechten, Sicherung der Lastenfreistellung) zur Sicherstellung des Eigentumsübergangs fordert der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf. Üblicherweise erfolgt die Übergabe gegen Kaufpreiszahlung. Danach kann es noch einige Zeit dauern, bis Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Ich wohne mit meiner Frau auf einem bereits vor langer Zeit geerbten Grundstück, für das ich als Alleineigentümer im Grundbuch stehe. Wir haben jeweils keine Kinder. Ich möchte meine Frau gern ins Grundbuch eintragen lassen, ihr eine Hälfte übertragen, da sie erheblich in mein Grundstück investiert hat. Ist das sinnvoll?
Haben Sie ein Testament, in dem Sie sich gegenseitig zu Erben einsetzen, erbt Ihre Frau sowieso. Bei Trennung oder Scheidung steht allerdings Ihrer Ehefrau nur ein Zugewinnausgleichsanspruch zu, über dessen Höhe Sie sich einigen müssten. Sollten Sie Ihre Frau ins Grundbuch eintragen lassen, wäre zu überlegen, ob Sie sich für den Scheidungsfall ein Rückforderungsrecht vorbehalten.

Eine andere Form der Abgeltung könnte darin bestehen, dass Sie Ihrer Frau ein Mitbenutzungsrecht einräumen und im Grundbuch eintragen lassen.

Ich möchte meinem einzigen Kind gern mein Haus zu Lebzeiten verkaufen. Nach meiner Scheidung habe ich nicht wieder geheiratet. Das Grundstück hat einen Wert von etwa 150.000 Euro. Ich möchte aber, dass es weniger bezahlt. Wären 50.000 Euro in Ordnung? Gilt der Rest als Schenkung?
Grundsätzlich gilt, dass der Preis einer Immobilie frei vereinbar ist. Da es zwischen Ihnen und Ihrem Kind einen Schenkungsteuerfreibetrag von 400.000 Euro gibt, der ihm alle zehn Jahre zusteht, fällt auch keine Schenkungsteuer an. Sie könnten ihm auch 50 Prozent Miteigentum vermachen und die andere Hälfte schenken. Das bleibt Ihnen frei überlassen.