Darf Grundstücks-Eigentümer dem Nutzer einfach kündigen?

Zum Thema Garagen erreichen die Redaktion Leseranwalt immer wieder Fragen – die konkrete Sachlage ist zum Teil recht unterschiedlich. So schrieb uns ein Leser aus dem Kreis Stendal, dass er jemandem zum Bau einer Garage ein Grundstück überlassen hatte. Das wurde auch in einem 1983 abgeschlossenen Pachtvertrag mit 30-jähriger Laufzeit festgehalten.

Pacht oder andere Entschädigungen habe er für die Nutzung des Grundstücks nie genommen. Er fragt nun, ob er diesen Vertrag, der 2013 ausläuft, schon jetzt kündigen könne. Als Grund gibt er Eigenbedarf an. Ein Familienmitglied habe sich ein neues Auto gekauft und möchte dieses nun in der Garage, die allerdings der Pächter gebaut hatte, unterstellen.

Zu dieser Situation baten wir den Leiter der Beratungsstelle Magdeburg des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer, Hans Poppe, um Stellungnahme.

"Der Stellplatz der Garage", so schreibt dieser, "kann ohne Begründung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden." Die ursprünglich festgelegte Befristung gelte nicht mehr. Bei Pachtverträgen gilt Paragraf 584 BGB. Die Kündigung ist aber nur zum Schluss des Pachtjahres zulässig. Sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. So viel zu der konkreten Frage.

Der 1983 geschlossene Vertrag fällt unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz. In dessen Anwendung gilt bei Garagengrundstücken hinsichtlich der Kündigung eine Besonderheit, wozu das Bundesverfassungsgericht 1999 einen Beschluss fasste. Darin heißt es:

"Verfassungsrechtlich zu beanstanden und im Ergebnis nichtig ist auch die Regelung, wonach die Kündigung der Nutzung von Garagengrundstücken auch noch nach dem 31. Dezember 1999 beschränkt wird", heißt es in dem Beschluss weiter.

"Diese Regelung führt zu einer einseitigen, die Interessen der Eigentümer nicht mehr hinreichend berücksichtigenden und deshalb verfassungsrechtlich unzulässigen Bevorzugung der Nutzer. Sie lässt außer Betracht, dass die Bedeutung von Garagengrundstücken für deren Nutzer in der Lebenswirklichkeit der DDR hinter der von Erholungsgrundstücken deutlich zurückbleibt. Garagengrundstücke dienten nicht als Refugium für einen privaten Freiraum im sozialistischen Alltag."

Das heißt, ab dem 31. Dezember 2006 kann ein Garagengrundstück ohne Begründung gekündigt werden. Die Baulichkeit, in diesem Fall die Garage, fällt dem Grundstückseigentümer ohne Entschädigung für das Bauwerk zu. Eine Entschädigung gemäß Paragraf 12, Absatz 3 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist jedoch durchsetzbar, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht ist.

Im konkreten Fall will der Verpächter die Garage nutzen und zieht dadurch einen Vermögensvorteil. Der Verpächter wäre daher gut beraten, wenn er sich mit dem Erbauer der Garage gütlich einigen und eine Entschädigung aushandeln würde.

Andererseits hat der Erbauer der Garage des Recht, die Garage abzureißen.