Fall 1: Endrenovierung beim Auszug Den Mietvertrag einem Experten zeigen
Z: Magdeburg ZS: MD PZ: Magdeburg PZS: MD Prio: höchste Priorität IssueDate: 14.03.2010 23:00:00
Es geschieht natürlich immer wieder, dass Mieter ihre Wohnung aufgeben und umziehen. So auch die Eltern von Gabriele Grusdas. Sie zogen innerhalb des Hauses einer Wohnungsgenossenschaft in Halberstadt um, in eine untere Etage. Hinsichtlich des Zustandes der alten Wohnung bei der Übergabe sah sie Unstimmigkeiten.
Die Wohnungsgenossenschaft, so schrieb uns die Tochter, verlange nun eine Endrenovierung. Das heißt: Entfernen der Tapeten und Wandfliesen, Anbringen von Raufasertapeten und Anstrich, fachgerechtes Streichen der Türen und Heizkörper. "Falls diese Arbeiten nicht selbst ausgeführt werden können", heißt es in dem Brief, "setzt die Genossenschaft dafür einen Betrag an, der vom Mieter gezahlt werden soll." Der Mietvertrag stammt noch aus der Zeit vor 1989. Malerarbeiten wurden regelmäßig durchgeführt. Die Tochter meint, dass die Forderungen laut verschiedener Urteile unangemessen seien und der Mieter nicht zur Endrenovierung verpflichtet sei. Hier könne, wie in vielen anderen Fällen auch, nur auf der Grundlage des konkreten Mietvertrages geurteilt werden, schreibt uns Sigrid Kubica, Geschäftsführerin des Mietervereins Magdeburg. Allerdings hat sie einige nützliche Hinweise parat. "Das Thema Schönheitsreparaturen ist ein Dauerbrenner in den Medien", schreibt die Expertin. Die Ursache liege darin, dass der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren wiederholt zu Streitfragen über dieses Thema angerufen worden sei.
"Das Bürgerliche Gesetzbuch geht davon aus, dass Schönheitsreparaturen Instandhaltungen sind, die dem Vermieter obliegen. Allerdings ist es im Rahmen der Vertragsfreiheit nicht verwehrt, diese Leistungen im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen", erklärt Kubica. In bestehenden Mietverträgen spiele das selten eine Rolle. Probleme entstünden meistens bei Beendigung eines Mietverhältnisses. In der Tat würden die Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen häufig auf die Mieter abgewälzt. Wenn der vertrags-treue Mieter seinen Vertrag lese, komme er oft selbst zu dem Ergebnis, er müsse Schönheitsreparaturen während oder möglicherweise auch bei Beendigung des Mietverhältnisses durchführen.
Das helfe in der Entscheidungsfindung jedoch nicht. "Die Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen sind meistens vorgedruckte Klauseln in einem Formularmietvertrag. Hier gibt es für den Mieter Schutz", sagt Sigrid Kubica. "Nach Paragraf 307 und folgenden im Bürgerlichen Gesetzbuch ist eine Regelung, die den Mieter gegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ungültig – auch wenn der Mieter den Vertrag unterschrieben hat. Dies bedeutet, dass die im Mietvertrag vereinbarten und unterschriebenen Klauseln der richterlichen Prüfung unterliegen." Weil viele dieser Klauseln unwirksam sind und die Rechtsprechung hierzu sehr umfangreich ist, können konkrete Fragen nur mit Blick in den Mietvertrag durch Fachleute beantwortet werden. Das heißt, die Mieter sollten sich Rechtsrat bei einem Anwalt oder bei einem Mieterverein einholen.
Daran ändere sich auch nichts, wenn die Mietverträge noch aus DDR-Zeiten stammen. Hier sei zu bedenken, dass die DDR 1949 gegründet wurde. Zu dieser Zeit galt im Wesentlichen das Bürgerliche Gesetzbuch. Begleitet von einem Einführungsgesetz aus dem Jahre 1975 galt ab 1. Januar 1976 das Zivilgesetzbuch der DDR. Hier war die gesetzliche Konstellation grundsätzlich eine andere. Hiernach war der Mieter aus dem Gesetz heraus zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, allerdings unter einer anderen Begrifflichkeit. Das Zivilgesetzbuch der DDR erfasst unter Paragraf 104 die malermäßige Instandhaltung und im Paragraf 107 Absatz 2 eine Regelung infolge der Verletzung der Mieterpflicht zu solcher Instandhaltung. Bei sogenannten DDR-Verträgen ist also nicht der Schluss naheliegend, dass der Mieter bei Auszug renovieren muss.
Der Streit um die Notwendigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann mit hohen Kosten verbunden sein. Das liegt entweder daran, dass der Vermieter glaubt, er hätte Anspruch auf Rückgabe einer renovierten Wohnung und dem Mieter eine entsprechend hohe Handwerkerrechnung präsentiert. Oder der Mieter glaubt, er müsse renovieren und erbringt die Leistungen selbst. "Immer dann, wenn ein Mieter ein Wohnungsverhältnis beenden will", rät Sigrid Kubica, "sollte er also rechtzeitig überlegen und sich Rat einholen, wie bei ihm die konkrete Vertragslage ist. Nur dann ist er vor Überraschungen und Überforderungen geschützt."
