Frage: In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft stimmen Teilungsklärung und Aufteilungsplan, insbesondere bezüglich der Keller, nicht überein. Die Kaufverträge wurden allerdings mit korrigierten, richtigen Aufteilungsplänen gemacht. Was kann man tun?

Es antwortet Dr. Holger Neumann vom Landesverband Haus & Grund Sachsen-Anhalt: Soll Wohnungseigentum entstehen, wird zunächst ein Aufteilungsplan gefertigt, der sicherstellen soll, dass die Grenzen des Sonder- und des gemeinschaftlichen Eigentums klar abgesteckt sind. Er wird von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehen. Auf Grundlage des Aufteilungsplanes wird dann schließlich vom Notar die Teilungserklärung gefertigt. Die Teilungserklärung ist als Grundsatzdokument der Wohnungseigentümergemeinschaft dann Bestandteil eines Kaufvertrages einer Eigentumswohnung.

Weichen nun Teilungserklärung und Aufteilungsplan voneinander ab, hat keiner der beiden Erklärungsinhalte Vorrang vor dem anderen. Das hat der BGH bereits mit einer Entscheidung am 30.06.1995 entschieden (V ZR 118/94). Das kann sogar dazu führen, das wirksam kein Sondereigentum entstanden ist, sondern dass sämtliche Kellerräume Gemeinschaftseigentum darstellen.

Wenn nun in den Kaufverträgen auf neue, richtige Verteilungspläne der Keller abgestellt wurde, so muss man zunächst erst einmal feststellen, dass es nötig gewesen wäre, nicht nur den Aufteilungsplan, sondern auch die Teilungserklärung zu ändern, um eine wirksame Zuordnung zu erzielen.

Kaufverträge werden gerade mit rechtlichem Beistand durchgeführt, um solche Fehler zu vermeiden. Korrigiert kann dieser Fehler nur werden, wenn sich die Gemeinschaft insgesamt zu einer Änderung der Teilungserklärung durchringt.

Dazu muss man sich neu vereinbaren, das heißt alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen. Einen Anspruch auf Zustimmung aus dem nicht ordnungsgemäß gefertigten Kaufvertrag gibt es nur in ganz seltenen Fällen. Wird man sich nicht einig, wird man wahrscheinlich die Keller als Gemeinschaftseigentum akzeptieren müssen und kann nur Gebrauchsregelungen festlegen, das heißt den einzelnen Nutzern für die Keller Nutzungsbefugnisse zuweisen.

Auf jeden Fall sollte sich der Verwalter und der Beirat umfassend rechtlich beraten lassen, bevor gerichtliche Schritte eingeleitet werden.