Gartenbungalows Trautes Heim nicht mehr mein
Wer sich für den Sommer eine Datsche auf einem Gartengrundstück kaufen möchte, muss aufpassen. Wird die Fläche nur gepachtet, gehört der Bungalow dem Grundstücksbesitzer.
Magdeburg l Es klingt verlockend, ein schöner Gartenbungalow nahe dem See in Plötzky wird zum Verkauf angeboten, er steht auf Pachtland. Solche Angebote gibt es viele, bislang verlief die Übergabe an den Käufer unproblematisch.
Doch eine besondere Rechtslage führt dazu, dass der Käufer eines solchen Bungalows sein Geld unter Umständen nicht mehr wiedersieht. "Denn er ist juristisch gesehen nie Eigentümer geworden", erklärt Dr. Holger Neumann, Präsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus Grund Sachsen-Anhalt. Er rät daher, auch immer den Grund und Boden mitzukaufen, auf dem der Bungalow steht.
Der Grund dafür liegt darin, dass es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 94) nicht möglich ist, dass ein massiver Bungalow einen anderen Besitzer hat als das Grundstück, auf dem er steht. Denn ein Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Nur nach DDR-Recht war eine Trennung von Gebäude und Grundstück möglich.
Auf dieser Grundlage geschlossene Alt-Verträge zur Pachtung von Gartengrundstücken gelten auch weiter. Dafür sorgt das Schuldrechtsänderungsgesetz. Wird jedoch ein solcher Alt-Vertrag gekündigt, ist der Bestandsschutz nach Paragraf 11 Schuldrechtsänderungsgesetz weg. Der neue Pächter schließt dann einen Vertrag auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches ab. "Danach kann er den Bungalow eigentlich nur mieten", erklärt Neumann.
Eine Möglichkeit, dies zu umgehen sei, den alten DDR-Vertrag nicht zu kündigen, sondern durch eine dreiseitige Vereinbarung zu ergänzen. Der neue Nutzer trete dann einfach in den bestehenden Vertrag mit ein. Auf diese Weise sei es möglich, dass Bungalow und Grundstück weiterhin unterschiedliche Besitzer haben, so Neumann.
Aber auch ein Pachtvertrag auf dieser Basis birgt Risiken. Denn zum 3. Oktober dieses Jahres läuft der Kündigungsschutz für solche Datschen-Grundstücke aus. Dann kann der Grundstückseigentümer dem Bungalow-Besitzer jederzeit den Pachtvertrag kündigen.
Bestandsschutz haben nur Alt-Pächter, die am 3. Oktober bereits älter als 60 Jahre waren. Ihr Vertrag kann erst nach Lebensende gekündigt werden. "Das setzt allerdings voraus, dass diese noch wirklich ihren Bungalow nutzen und nicht andere", erklärt Neumann. Oft seien es ja inzwischen die Kinder oder Enkel.
Hat der Grundstücksbesitzer seinem Pächter gekündigt, muss er den Zeitwert des Bungalows ersetzen. Die Pflicht, den Zeitwert zu ersetzen, entfällt jedoch, wenn der Grundstücksbesitzer bereits seit mehr als sieben Jahren Anspruch auf die Fläche hatte. Dann muss er auch bei Abriss die Hälfte der Kosten übernehmen.
Denn auch vor Auslaufen des Kündigungsschutzes in diesem Jahr gab es zweimal die Möglichkeit, solche Pachtverträge zu kündigen. Zum 1. Januar 2000 war es möglich, wenn der Grundstücksbesitzer dort ein Ein- oder Zweifamilienhaus errichten wollte, fünf Jahre später ebenfalls, wenn er dort selbst kleingärtnerisch tätig werden wollte. Sieben Jahre lang bestand der Anspruch darauf.
Für Kleingärten und die darauf stehenden Lauben gilt diese rechtliche Problematik nicht. Denn sie stehen unter besonderem Kündigungsschutz durch das Bundeskleingartengesetz. Allerdings hat der Pächter eines Kleingartens die Pflicht, seine Laube auf eigene Kosten abzureißen, wenn er keinen Nachfolger dafür findet. "Ich rechne in Sachsen-Anhalt mit keiner Kündigungswelle", sagt Dr. Holger Neumann. Denn die wenigsten Grundstücksbesitzer hätten ein Interesse daran, denn meist handele es sich nicht um Bauland, das lukrativ verscherbelt werden kann.
Nach einer Erhebung des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer befinden sich die meisten Grundstücke dieser Art in Ostdeutschland im Außenbereich. Das heißt, dort darf in der Regel nicht neu gebaut werden, wenn die Datsche einmal abgerissen ist.
