Hausverkauf nur mit Energiepass

Drei Expertinnen berieten am Volksstimme-Lesertelefon rund um Fragen zu Grundstücken, Immobilien und gaben Auskunft zu rechtlichen Grundlagen.

Ich habe von meinen Eltern das Hausgrundstück übernommen. Für meine Eltern wurde ein Wohnungsrecht eingetragen. Ich habe einen Kredit für die Modernisierung aufgenommen, der im Grundbuch mit einer Grundschuld gesichert wurde. Zwischenzeitlich sind meine Eltern verstorben. Den Kredit habe ich abgezahlt. Muss ich etwas unternehmen?
Sollten Sie die Absicht haben, bei derselben Bank in ähnlicher Höhe einen Kredit aufzunehmen, können Sie die Grundschuld für den neuen Kredit als Sicherheit nutzen. Ansonsten ist anzuraten, die Löschungsbewilligung von der Bank anzufordern und die Grundschuld löschen zu lassen. Den Löschungsantrag müssen Sie über Ihren Notar stellen. Die Löschung des Wohnrechts für Ihre Eltern kann unter Vorlage der Sterbeurkunden formfrei beim Grundbuchamt beantragt werden.

Wir haben 1984 ein Haus gekauft. Im Kaufvertrag sind 860 Quadratmeter beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das Katasteramt will uns nun davon etwas wegnehmen. Ist das rechtens?
Die heutigen Messverfahren sind wesentlich genauer, weshalb es immer zu Maßabweichungen kommen kann. Werden Abweichungen festgestellt, sind diese zu berichtigen.

Öffentlichen Glauben genießt nur die Angabe der Flurstücksbezeichnung. Gibt es bei der Größe Abweichungen, können Sie die Differenzfläche, die ihnen auch nie gehört hat, nur dazu erwerben.

Wir sind in Erbengemeinschaft Eigentümer eines Grundstücks, dessen Unterhaltungskosten ich allein trage. Könnte ich das Grundstück allein verkaufen?
Grundsätzlich kann das Grundstück nur von allen Erben gemeinsam verkauft werden.

Kann unter den Erben keine Einigung erzielt werden, bleibt nur die Möglichkeit der zwangsweisen Erbauseinandersetzung über das zuständige Amtsgericht, dies hätte die Versteigerung des Grundstücks zur Folge.
Wer trägt im Fall des Verkaufs eines Grundstücks die anfallenden Kosten für Notar, Grundbucheintragung und dergleichen?

Im Regelfall trägt der Käufer die Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Die Kosten für die Lastenfreistellung des Grundstücks (Löschungsbewilligung, Kosten beim Grundbuchamt, Überwachung von Treuhandauflagen) trägt in der Regel der Verkäufer.

Unabhängig von der vertraglichen Regelung haften gegenüber dem Notar, dem Grundbuchamt und dem Finanzamt alle am Vertrag Beteiligten als Gesamtschuldner.

Ich bin verwitwet und habe drei Kinder. Mir gehört ein Haus, das ich meiner ältesten Tochter schenken möchte. Steht den beiden Geschwistern ein Pflichtanteil zu?
Nach Ihrem Tod kann die Schenkung des Grundstücks an Ihre älteste Tochter sogenannte Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister auslösen. Dies hängt davon ab, wie lange Sie nach der Schenkung noch leben.

Dabei wird der Nachlass jährlich um zehn Prozent des Wertes des verschenkten Gegenstandes reduziert, bis nach zehn Jahren eine Hinzurechnung vollständig ausscheidet. Schenkungen zu Lebzeiten helfen den Pflichtteil zu mindern. Behält sich der Schenker im Zuge der Übertragung umfangreiche Rechte - zum Beispiel Wohnungsrecht - vor, beginnt diese Zehnjahresfrist in der Regel nicht zu laufen.

Meine Frau und ich haben ein Grundstück, welches wir zu DDR-Zeiten erworben haben. Wir haben eine Tochter und einen Sohn. Die Tochter wohnt seit fünf Jahren bei uns und hat das Dachgeschoss mit viel Eigenleistung ausgebaut. Müssen wir etwas regeln?
Sie sollten unbedingt etwas regeln, damit die Eigenleistungen der Tochter gesichert sind. Sie könnten den Grundbesitz gegen Einräumung eines mietfreien Wohnungsrechts auf Ihre Tochter übertragen. Dieser Vertrag sollte unter Einbeziehung Ihres Sohnes beurkundet werden.

Für ihn könnten die Höhe der möglichen Pflichtteilsansprüche (Abfindungszahlung) und die entsprechenden Zahlungsmodalitäten vereinbart werden. Eventuell ist Ihr Sohn bereit, auf seine Pflichtteilsansprüche zu verzichten.

Zum anderen können Sie und Ihre Frau ein gemeinschaftliches Testament errichten. Dazu sollten Sie sich über Inhalt und Form beim Notar beraten lassen.

Ich lebe schon lange mit meiner Lebensgefährtin in meinem Wohnhaus und erwäge, sie zur Hälfte im Grundbuch eintragen zu lassen. Was muss ich beachten?
Dazu ist ein Übertragungsvertrag beim Notar erforderlich. Da Sie von Ihrer Lebenspartnerin keine Gegenleistung fordern, handelt es sich um eine Schenkung, womit eine Schenkungssteuer fällig wird.

Nicht miteinander verheiratete Partner haben einen Schenkungssteuerfreibetrag in Höhe von 20000 Euro. Der übersteigende Wert wird mit mindestens 30 Prozent versteuert. Auch ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht ist zu versteuern.

Ich will mein Gartengrundstück verkaufen. Können wir den Vertrag selbst aufsetzen?
Nein, zur Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages schreibt der Gesetzgeber zwingend die notarielle Beurkundung vor, andernfalls wird der Käufer nicht Eigentümer.

Mein Mann ist im Grundbuch allein als Eigentümer eingetragen. Wir haben das Grundstück jedoch gemeinsam bezahlt. Muss ich mit eingetragen werden?
Im Regelfall sollten sich Eheleute bei Erwerb aus gemeinschaftlichen Mitteln gemeinsam im Grundbuch eintragen lassen.

Bei gesetzlichem Güterstand sind die Ansprüche zwischen den Ehegatten zwar gesetzlich geregelt, hier handelt es sich aber nur um Geldansprüche. Es gibt jedoch gute Gründe, davon abzusehen. Zum Beispiel wenn ein Ehepartner ein Gewerbe hat oder pflichtteilsberechtigte Kinder aus erster Ehe.

Ich habe ein Grundstück geerbt. Wie kann ich das Grundbuch berichtigen und mich eintragen lassen?
Eine Grundbuchberichtigung erfolgt auf Grundlage eines eröffneten notariellen Testamentes oder durch Vorlage eines Erbscheins.

Erfolgt die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach Todesfall, fallen beim Grundbuchamt keine Gebühren an. Der Antrag ist vom Erben beim Amtsgericht zu beantragen.

Wir haben vor einigen Jahren unserer Tochter ein Grundstück übertragen. Sie kann das Grundstück aus finanziellen Gründen nicht mehr halten und möchte es uns zurückgeben. Ist dies möglich?
Generell ist das möglich. Ist im Überlassungsvertrag für diesen Fall keine Rückübertragungsklausel enthalten, sind dabei steuerliche Fragen zu beachten. Bei Schenkung an Eltern hat jedes Elternteil einen Freibetrag in Höhe von 20 000 Euro. Der übersteigende Wert ist steuerpflichtig.

Ich bewohne allein ein Zweifamilienhaus und möchte gern die eine Haushälfte verkaufen. Geht das?
Ja. Vorab müsste das Haus in zwei getrennte Wohnungen geteilt werden. Grundlage ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt zur Bildung von Wohnungseigentum.

Ich interessiere mich für eine Eigentumswohnung, die vermietet ist. Wenn ich selbst einziehen möchte, kann ich dann Eigenbedarf anmelden?
Kauf bricht nicht Miete. Mit dem Eigentümerwechsel treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein.

Erst nach dem Eintrag im Grundbuch steht Ihnen unter Umständen das Recht auf Eigenbedarfskündigung zu. Dabei sind Fristen zu beachten. Ob bei Ihnen die Voraussetzung für eine Eigenbedarfsklage vorliegt, besprechen Sie bitte mit Ihrem Rechtsanwalt.

Wir haben bereits 2011 ein Grundstück verkauft, der Käufer hat bis jetzt noch nicht gezahlt. Was können wir tun?
In der Regel hat sich der Käufer wegen der Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung unterworfen. Aus diesem Titel können Sie gegen den Käufer vorgehen. Die vollstreckbare Ausfertigung beantragen Sie beim beurkundenden Notar. Sie können mit dem Käufer die Rückabwicklung des Vertrages einvernehmlich vornehmen. Auch hier ist der Notar Ihr Ansprechpartner. Führt die zwangsweise Beitreibung nicht zum Erfolg und ist auch keine einvernehmliche Auflösung des Vertrages möglich, ist das weitere Vorgehen mit einem Rechtsanwalt zu besprechen.

Wir möchten unser Haus verkaufen. Müssen wir einen aktuellen Energiepass vorlegen?
Ja, seit Mai 2014 ist ein Energiepass zwingend erforderlich. Der Verzicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und führt bei Beurkundung zur Nichtigkeit des Vertrages.