Zusatzkosten Mieterhöhung aus heiterem Himmel?
Ist eine Erhöhung der Miete ohne vorherige Investition möglich? Diese Frage stellte sich ein Leser aus Tangerhütte.
Tangerhütte l Für die schon seit Jahrzehnten bewohnte Genossenschaftswohnung in Tangerhütte soll ein Ehepaar jetzt einer Mieterhöhung von rund zehn Prozent zustimmen. Begründung des Vermieters: Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Doch für seinen Wohnort gibt es gar keinen Mietpreisspiegel, stellte der Leser fest, daher habe sein Vermieter die Miete von drei Wohnungen aus seinem eigenen Bestand für die Neuberechnung zugrunde gelegt. Diese Wohnungen wurden aber saniert, bevor die neuen Mieter entsprechend mehr dafür zahlen müssen.
Kann denn dann für seine langjährige Unterkunft, in der in jüngster Zeit keine Investitionen erfolgten, auch die dort vereinbarte Miethöhe gelten? Müssten nicht vielmehr, wenn schon kein Mietpreisspiegel vorliegt, die Miete vergleichbarer Wohnungen unterschiedlicher Anbieter auf dem Wohnungsmarkt zum Vergleich herangezogen werden?
Nicht unbedingt, meint Rechtsanwalt Dieter Mika. Die Wohnungen können durchaus aus dem eigenen Bestand des Vermieters, müssen aber auf jeden Fall vergleichbar sein.
Zunächst sollte der Leser einen prüfenden Blick in seinen Mietvertrag werfen. Ist darin weder eine Staffel- noch Indexmiete oder eine Festschreibung der Miete auf Zeit vereinbart, habe der Vermieter von frei finanzierten Wohnungen – das sind auch Genossenschaftswohnungen – tatsächlich die Möglichkeit, nach einer Modernisierung oder auf der Grundlage der ortsüblichen, in der Stadt oder Gemeinde bezahlten Miete zu erhöhen, ohne dass konkrete Investitionen und Verbesserungen erfolgten, betont der Mietrechtsexperte.
Von Letzterem sei im Fall unseres Lesers auszugehen. „Da es sich bei dieser Mieterhöhung um eine wesentliche Änderung des Mietvertrages (nämlich des Mietzinses) handelt, muss der Vermieter vom Mieter ausdrücklich dessen Zustimmung verlangen. Eine automatische Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht möglich; auch nicht bei erteilter Einzugsermächtigung des Mieters zur Abbuchung der dann erhöhten Miete vom Konto“, erläutert Dieter Mika vom Mieterverein. Deshalb bittet ein Vermieter immer um schriftliche Zustimmung zur geplanten Mieterhöhung.
Die kann er begründen mit:
- Bezugnahme auf den Mietspiegel
- Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten für die Wohnung
- Bezugnahme auf drei vergleichbare Wohnungen
- Bezugnahme auf eine Mietendatenbank
Wenn sich, wie in diesem Fall, auf drei vergleichbare Wohnungen bezogen wird, muss es sich um tatsächlich vergleichbare Wohnungen handeln. „Sie müssen nicht identisch, aber vergleichbar sein - was im Einzelfall zu prüfen ist“, meint Rechtsanwalt Mika.
Drei Monate Zeit bleibt dem Mieter, um zu prüfen, ob der Mieterhöhung zuzustimmen ist oder nicht. Er sollte sich die im Erhöhungsverlangen angegebenen Wohnungen (es müssen mindestens drei sein) ansehen, ob diese sowohl hinsichtlich Beschaffenheit und Ausstattung, aber auch Lage mit seiner überwiegend übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern oder – schriftlich – nur eine Teilzustimmung für einen bestimmten Anteil erteilen. Ist der Vermieter damit nicht einverstanden, kann er die Zustimmung des Mieters nur noch vor Gericht einklagen.
Im vorliegenden Fall sollte der konkrete Vertrag auf Zulässigkeit und Zustimmung zur Mieterhöhung durch einen Rechtsanwalt oder durch den Mieterverein geprüft werden, empfiehlt Mika. Das betreffe insbesondere formale Voraussetzungen wie zum Beispiel Jahressperrfrist (seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate vergangen sein) oder Kappungsgrenze (die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen).
