Wegfall des Kündigungsschutzes

Am 3. Oktober 2015 läuft der besondere Kündigungsschutz für Datschen auf fremden Grund und Boden aus.

Zahlreiche Pächter, deren Bungalows bereits zu DDR-Zeiten errichtet worden sind, müssen dann befürchten, dass ihnen der Vertrag gekündigt wird.

Allerdings steht ihnen in vielen Fällen eine Entschädigung zu, zum Beispiel in Form des Zeitwertes des Bauwerks. Hat sich der Verkehrswert des Grundstückes erhöht, weil die Pächter dort beispielsweise Strom- und Wasseranschlüsse installiert haben, kann dafür ebenfalls eine Entschädigung gefordert werden.

Was genau entschädigt werden muss, hängt davon ab, wann und von wem gekündigt wird:

1. Der Pächter kündigt vor dem 31.12.2022:
Der Pächter kann einen Ausgleich verlangen, wenn sich durch die Datsche der Verkehrswert des Grundstücks erhöht hat. Die Abrisskosten teilen sich beide Seiten .

2. Der Pächter kündigt nach dem 31.12.2022:
Ausgleich für eine eventuelle Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes. Der Besitzer des Bauwerkes muss die Abrisskosten alleine tragen.

3. Der Eigentümer kündigt zwischen dem 4.10.2015 und dem 30.10.2022:
Der Pächter bekommt den Zeitwert des Bauwerks erstattet. Der Eigentümer bezahlt den Abriss allein.

4. Der Eigentümer kündigt zwischen dem 4.10.2022 und dem 31.12.2022:
Pächter bekommt Ausgleich, wenn sich der Verkehrswert des Grundstückes erhöht hat. Die Kosten für den Abriss teilen sich beide Parteien je zur Hälfte.

5. Eigentümer kündigt nach dem 31.12.2022:
Der Pächter bekommt einen Ausgleich für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes. Der Besitzer des Bauwerkes bezahlt den Abriss alleine.

Magdeburg l Es klingt verlockend, ein schöner Gartenbungalow nahe dem See in Plötzky wird zum Verkauf angeboten, er steht auf Pachtland. Solche Angebote gibt es viele, bislang verlief die Übergabe an den Käufer unproblematisch.

Doch eine besondere Rechtslage führt dazu, dass der Käufer eines solchen Bungalows sein Geld unter Umständen nicht mehr wiedersieht. "Denn er ist juristisch gesehen nie Eigentümer geworden", erklärt Dr. Holger Neumann, Präsident der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus Grund Sachsen-Anhalt. Er rät daher, auch immer den Grund und Boden mitzukaufen, auf dem der Bungalow steht.

Neue Pächter können nur mieten

Der Grund dafür liegt darin, dass es nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 94) nicht möglich ist, dass ein massiver Bungalow einen anderen Besitzer hat als das Grundstück, auf dem er steht. Denn ein Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Nur nach DDR-Recht war eine Trennung von Gebäude und Grundstück möglich.

Auf dieser Grundlage geschlossene Alt-Verträge zur Pachtung von Gartengrundstücken gelten auch weiter. Dafür sorgt das Schuldrechtsänderungsgesetz. Wird jedoch ein solcher Alt-Vertrag gekündigt, ist der Bestandsschutz nach Paragraf 11 Schuldrechtsänderungsgesetz weg. Der neue Pächter schließt dann einen Vertrag auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches ab. "Danach kann er den Bungalow eigentlich nur mieten", erklärt Neumann.

Eine Möglichkeit, dies zu umgehen sei, den alten DDR-Vertrag nicht zu kündigen, sondern durch eine dreiseitige Vereinbarung zu ergänzen. Der neue Nutzer trete dann einfach in den bestehenden Vertrag mit ein. Auf diese Weise sei es möglich, dass Bungalow und Grundstück weiterhin unterschiedliche Besitzer haben, so Neumann.

Aber auch ein Pachtvertrag auf dieser Basis birgt Risiken. Denn zum 3. Oktober dieses Jahres läuft der Kündigungsschutz für solche Datschen-Grundstücke aus. Dann kann der Grundstückseigentümer dem Bungalow-Besitzer jederzeit den Pachtvertrag kündigen.

Eigentümer muss Zeitwert des Grundstücks ersetzen

Bestandsschutz haben nur Alt-Pächter, die am 3. Oktober bereits älter als 60 Jahre waren. Ihr Vertrag kann erst nach Lebensende gekündigt werden. "Das setzt allerdings voraus, dass diese noch wirklich ihren Bungalow nutzen und nicht andere", erklärt Neumann. Oft seien es ja inzwischen die Kinder oder Enkel.

Hat der Grundstücksbesitzer seinem Pächter gekündigt, muss er den Zeitwert des Bungalows ersetzen. Die Pflicht, den Zeitwert zu ersetzen, entfällt jedoch, wenn der Grundstücksbesitzer bereits seit mehr als sieben Jahren Anspruch auf die Fläche hatte. Dann muss er auch bei Abriss die Hälfte der Kosten übernehmen.

Denn auch vor Auslaufen des Kündigungsschutzes in diesem Jahr gab es zweimal die Möglichkeit, solche Pachtverträge zu kündigen. Zum 1. Januar 2000 war es möglich, wenn der Grundstücksbesitzer dort ein Ein- oder Zweifamilienhaus errichten wollte, fünf Jahre später ebenfalls, wenn er dort selbst kleingärtnerisch tätig werden wollte. Sieben Jahre lang bestand der Anspruch darauf.

Kleingärten sind kein lukratives Bauland

Für Kleingärten und die darauf stehenden Lauben gilt diese rechtliche Problematik nicht. Denn sie stehen unter besonderem Kündigungsschutz durch das Bundeskleingartengesetz. Allerdings hat der Pächter eines Kleingartens die Pflicht, seine Laube auf eigene Kosten abzureißen, wenn er keinen Nachfolger dafür findet. "Ich rechne in Sachsen-Anhalt mit keiner Kündigungswelle", sagt Dr. Holger Neumann. Denn die wenigsten Grundstücksbesitzer hätten ein Interesse daran, denn meist handele es sich nicht um Bauland, das lukrativ verscherbelt werden kann.

Nach einer Erhebung des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer befinden sich die meisten Grundstücke dieser Art in Ostdeutschland im Außenbereich. Das heißt, dort darf in der Regel nicht neu gebaut werden, wenn die Datsche einmal abgerissen ist.