Eigentümerwechsel Angst vor Mieterhöhung unbegründet
Ein Eigentümerwechsel ruft bei Mietern die Angst vor steigenden Mieten und Vertragsänderungen hervor. Die Praxis sieht anders aus.
Berlin/Frankfurt/Main (dpa) l Bei einem Eigentümerwechsel haben Mieter die Befürchtung, dass sich der Wechsel schlecht auf das Mietverhältnis auswirkt. Aber im Bürgerlichen Gesetzbuch ist festgeschrieben: Das Mietverhältnis besteht weiterhin, der Erwerber tritt an die Stelle des Vermieters.
„Für den Mieter ändert sich nur der Vertragspartner – sofern Vermieter und Veräußerer identisch sind“, erklärt die Juristin Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber des Hauses Eigentümer und damit Vermieter - nun kann er Mietforderungen stellen. Wenn sich Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, an wen die Miete zu zahlen ist, „sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden“, rät Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt. Wer Zweifel hat, wer die Miete bekommt, kann sich beim Mieterschutzverein beraten lassen und beim zuständigen Amtsgericht Einsicht in das Grundbuch nehmen. „Werden Verkaufsabsichten des Eigentümers bekannt und ist der Vermieter nicht der Eigentümer, dann sollten Mieter unbedingt Rechtsrat, etwa bei Mieterschutzvereinen, einholen“, empfiehlt Janßen.
Bei den Mietverträgen bleibt alles wie gehabt. Den Mietvertrag kündigen ist auch nicht ohne weiteres möglich. „Der Mieter hat den gesetzlichen Kündigungsschutz“, sagt Janßen. Der neue Eigentümer muss einen triftigen Kündigungsgrund haben – etwa Eigenbedarf für sich oder Angehörige. „Die Kündigung kann erst nach der Grundbucheintragung erfolgen“, so Janßen. Kündigungsfristen müssen beachtet werden.
Erfolgt der Wechsel während eines Abrechnungszeitraums, dann muss der neue Eigentümer über die Nebenkosten abrechnen, „auch wenn er nicht alle Vorauszahlungen erhalten hat“, wie Engel-Lindner sagt. Mieter müssen Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel zu stellen waren, gegen den vormaligen Eigentümer richten.
Der neue Eigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Miete erhöhen, er „muss sich an die gesetzlichen Grenzen und Intervalle halten“, erklärt Wiech. Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn die Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.
Auch die Kaution muss der neue Eigentümer zurückzahlen. Diese Regelung gilt bei Eigentümerwechseln seit dem 1. September 2001.
Kann der neue Eigentümer eine neue Hausordnung erlassen? „Grundsätzlich ja“, sagt Wiech. Häufig sind Hausordnungen Bestandteil der Mietverträge, so dass eine einseitige Änderung nicht immer möglich ist. Das gilt zum Beispiel auch bei der Treppenhausreinigung.
Ist die im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und will der neue Eigentümer davon abweichen, weil er eine Reinigungskraft engagieren möchte, kann er das nur, wenn die Mieter zustimmen. Wenn ein Haus mit Mietwohnungen in selbstständige Eigentumswohnungen umgewandelt und nicht weiter verkauft wird, kann der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen, muss dabei aber die Kündigungsfristen beachten.