6 Tipps: Traum vom Eigenheim? - So könnten Sie ihr Ziel erreichen

Köln/Wittmund - Sich den Traum vom Eigenheim erfüllen: Das wollen vor allem noch immer viele junge Menschen. Einer Forsa-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland zufolge trifft das auf mehr als 80 Prozent der 18- bis 44-Jährigen zu.

Doch die Umsetzung gelingt aufgrund gestiegener Immobilien- und Baupreise sowie Finanzierungszinsen gefühlt seltener. Es scheitert der Studie zufolge insbesondere an fehlendem Eigenkapital und zu geringem Einkommen.

Dabei war der Wechsel raus aus der Mietwohnung, rein in die eigenen vier Wände selten einfach. Denn in der Vergangenheit ging das oft einher mit Verzicht auf Annehmlichkeiten wie Restaurantbesuche, aufwendige Hobbys, mehrere Urlaube im Jahr. Abstriche beim Komfort wurden akzeptiert, um sich Bauen und Kaufen leisten zu können.

Doch warum streben wir überhaupt nach den eigenen vier Wänden? Das hat mit unserer Seele zu tun. Für unser Wohlbefinden brauchen wir Sicherheit, Stabilität und Kontrolle über unser näheres Umfeld. „Das Eigenheim verkörpert diese tief in uns verwurzelte Sehnsucht“, erläutert Diplom-Psychologe Michael Alexa. Außerdem symbolisiere es Prestige und Erfolg. Mietwohnungen genössen von jeher geringere Wertschätzung.

Aktuell beobachtet der Psychologe aber ein Bröckeln dieses Denkmusters. Dazu passt das Ergebnis einer Studie der Münchner Schörghuber-Gruppe. Sie fand heraus, dass Junge und Jüngere überwiegend lieber mieten und mobil bleiben würden.

Alexa rät beim Wunsch nach Eigentum zu Ehrlichkeit hinsichtlich Motivation und Lebensplanung: Jeder müsse sich selbst die Fragen beantworten, ob man das wirklich möchte oder doch lieber schöne Reisen unternehmen will, beruflich noch mal ins Ausland möchte oder ob es Wohnalternativen gibt. Zu bedenken ist dabei auch immer, dass die Pflege von Haus und Garten grundsätzlich Mehrarbeit bedeutet.

Wer sich für die eigene Immobilie entscheidet, dessen Vorhaben muss zumindest nicht unbedingt am Eigenkapital scheitern. Diese Tipps helfen, Finanzierungslücken mit geringem Aufwand zu schließen.

Tipp 1: Ein Bausparvertrag kann auch dann hilfreich sein, wenn er noch nicht zuteilungsreif ist - indem man ein geringes Darlehen darauf aufnimmt. Laut Detlev Schmidt kann ein solches Darlehensvolumen dann bis zu mehreren zehntausend Euro betragen - je nach Bausparvertrag. Im Schnitt gewähren Banken Darlehen in Höhe von 60 bis 80 Prozent des bereits angesparten Guthabens. Voraussetzung ist daher, dass der Bausparvertrag vor der Darlehensaufnahme einige Jahre bespart wurde. Charme dieser Option: Zusätzliche Sicherheiten über den Bausparvertrag hinaus werden nicht verlangt. Zudem erreichten Darlehensnehmer so eine Besserstellung bei Erstrang-finanzierenden Banken und dadurch bessere Konditionen, erläutert Schmidt, der Immobilienkäufer und -verkäufer coacht.

Tipp 2: Die Grundschuld anderer nutzen. Oft haben Eltern schon eine abbezahlte Immobilie, der Grundschuldeintrag im Grundbuch besteht aber noch. Bauwillige Kinder können diesen für ihren Kredit einsetzen. Charme der Option: „Die erstfinanzierende Bank bewertet den Eintrag wie Eigenkapital“, sagt Schmidt. Mit der Übertragung sparen Sie außerdem die Kosten für eine Neubestellung der Grundschuld. Eltern haften jedoch mit, wenn die Finanzierung der Kinder misslingt. 

Tipp 3: Den Riester-Vertrag anzapfen. Dabei wird Guthaben aus einem bestehenden Riester-Vertrag entnommen, um selbstgenutztes Eigentum zu kaufen oder zu bauen. Die Auszahlung wird online über die Deutsche Rentenversicherung beantragt. Charme der Option: Das Geld wird steuerfrei ausbezahlt; der Riester-Vertrag selbst läuft weiter. Diese Möglichkeit wird relativ selten genutzt. „Einfach, weil wenige daran denken“, so die Erfahrung von Olga Magunia aus Wittmund, Baufinanzierungsexpertin bei Dr. Klein.

Tipp 4: Mit dem Eigenkapital spielen. Jede Bank arbeitet bei der Festsetzung und Bewertung des Eigenkapitals mit eigenen Kriterien. Danach richten sich sowohl die Höhe der Sicherheiten, die Sie mitbringen müssen, als auch der Zinssatz Ihres Kredits. Beides variiert von Institut zu Institut. Heißt für Sie: Angebote intensiv vergleichen. Magunia zufolge gibt es Unterschiede von bis zu einem Prozent.

Tipp 5: Wenn Sie selbst nicht genügend Eigenkapital aufbringen können, kann es sich lohnen, im Familienkreis danach zu fragen. Nicht selten können etwa Eltern, Großeltern oder Geschwister unter die Arme greifen. 

Tipp 6: Die skizzierten Varianten kombinieren. Wie viel das an der Finanzierung verändert, hängt vom Einzelfall ab.

Bei der Prüfung Ihres Einkommens wenden Geldinstitute häufig Pauschalen an, unter anderem für Lebenshaltung und Nebenkosten. Die Werte sind unterschiedlich. „Eine Bank setzt 3 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter und 2000 Euro für Lebenshaltung an, während die andere 2 Euro und 1300 Euro ansetzt“, erläutert Magunia. Es kann daher passieren, dass Sie trotz guten Einkommens bei manchen Instituten kein Darlehen erhalten. 

Das Vorgehen der Banken lässt sich auch positiv betrachten: „Wer aus Sicht der einen zu wenig verdient, hat vielleicht Chancen bei der anderen“, sagt die Finanzierungsexpertin. Vergleiche und unabhängige Beratungen seien daher sinnvoll. Banken selbst legen ihre internen Maßstäbe selten offen.

Mit einem Finanzierungszertifikat in der Tasche verbessern sie Ihre Position bei Maklern und Verkäufern. Das Dokument, das man bei vielen Kreditinstituten nach Eingabe einiger persönlicher Daten online erhalten kann, bestätigt Ihre Kreditwürdigkeit. Meistens ist sogar eine konkrete Summe genannt. „Das Zertifikat macht Interessenten für den Makler attraktiv, weil er das Geschäft schneller abwickeln kann“, erläutert Detlev Schmidt. Folglich steigen die Chancen auf Besichtigungstermine. 

Um bei der Suche die Nase vorn zu haben, sollten Sie außerdem frühzeitig persönliche Kontakte zu Maklern aufbauen. So habe man die Chance, angerufen zu werden, bevor der Makler das Objekt überhaupt ins Netz stellt, sagt Schmidt.

In den Bestand zu gehen statt in Neubau, kann sich lohnen. Gerade bei Renovierungsstau ist der Kaufpreis oftmals verhandelbar. Das Grundniveau des Hauses wird später Stück für Stück gehoben; gerade so, wie es Ihre Finanzen zulassen. Packen Freunde und Familie mit an, können Sie dank Eigenleistung und Muskelhypothek Baukosten reduzieren. „Es muss nicht High-End-Level sein. Man kann auch im Eigenheim auf Mietwohnungsniveau bleiben“, meint Schmidt. Er räumt ausreichendem Kapital und Tilgung Vorrang ein vor der Erfüllung hoher Ansprüche.

Im Neubau frisst die Wohnfläche das meiste Geld. Wer hier abspeckt und das Traumhaus kleiner gestaltet, spart. Das kann den entscheidenden Finanzierungskick bringen. Oder doch nach Alternativen gucken? Vielleicht kommen Bauherrengruppen für Familien infrage, Tiny Houses für Singles oder das Ausweichen in die Provinz sowie ein Tauschgeschäft mit veränderungswilligen Senioren?