Wer den Kredit schnell tilgt, spart sehr viel Geld

Die Zinsen sind günstig wie nie. Worüber sich Sparer ärgern, erfreut jeden, der ein Baudarlehen benötigt. Die wichtigsten Fragen zu Krediten und zum Baurecht haben wir zusammengefasst.

Frage: Können wir ein größeres Hypothekendarlehen für die Beseitigung von Hochwasserschäden bekommen?

Antwort: Hypothekendarlehen können nicht nur für den Erwerb einer Immobilie, sondern grundsätzlich auch für größere Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen aufgenommen werden. Aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus sind diese Darlehen auch nach wie vor zu günstigen Konditionen zu bekommen. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie die Bedienung des Darlehens aus Ihrem Einkommen bestreiten können. Einzelheiten besprechen Sie am besten mit Ihrer Bank.

Frage: Wir könnten eine monatliche Rate von etwa 600 Euro für ein Hypothekendarlehen tragen. Wie viel Kredit ist dafür möglich?

Antwort: Das hängt vom Zins und von der Tilgungsrate ab. Bei einem Zinssatz von zum Beispiel zwei Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von beispielsweise drei Prozent könnten Sie damit ein Darlehen in Höhe von knapp 150 000 Euro bedienen. Bei einer niedrigeren Tilgungsrate würde der Darlehensbetrag entsprechend höher liegen.

"Zunächst hat der Bauträger die Risiken einzugehen."

Frage: Was sollten wir beim geplanten Bau unseres Hauses im Hinblick auf eine mögliche Hochwasser- oder Grundwassergefahr beachten?

Antwort: Zunächst stellt sich die Frage, ob Sie mit einem Bauträger bauen oder ob Sie die auszuführenden einzelnen Gewerke gegenüber verschiedenen Baufirmen selbst beauftragen. Auch kommt es darauf an, ob Sie die Bauleistungen bereits rechtsverbindlich abgenommen haben. Bauen Sie mit einem Bauträger und ist Ihr Haus von Ihnen noch nicht abgenommen, hat zunächst der Bauträger für derartige Risiken einzustehen. Insoweit hat der Bauträger Ihnen ein mangelfreies Haus zu erstellen und zu übergeben. Ob der Bauträger Ihr Bauvorhaben gegen solche Elementarschäden versichert, ist hierbei unerheblich. Es ist jedoch zu beachten, dass vertraglich vereinbart werden kann, dass Sie sich selbst für derartige Risiken versichern müssen. Eine Elementarschadens-Versicherung gegen Risiken, wie Grund- oder auch Hochwasser, sollte dann in jedem Fall vorhanden sein. Dies auch, wenn Sie Ihr Haus bereits abgenommen haben oder gegenüber verschiedenen Baufirmen die Erbringung einzelner Gewerke selbst beauftragen. Ein Versicherungsfachmann kann Sie hierzu beraten.

Frage: Für die Sanierung unseres Hauses nach der Flutkatastrophe benötigen wir voraussichtlich einen Kredit von bis zu etwa 100 000 Euro. Das Haus ist schuldenfrei. Macht eine schnelle Tilgung Sinn?

Antwort: Ja, denn je schneller Sie ein aufgenommenes Darlehen tilgen, desto günstiger wird es für Sie. Für ein Darlehen von 100 000 Euro beispielsweise zahlen Sie bei einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent insgesamt etwa 85 000 Euro an Zinskosten, bei einer anfänglichen Tilgungsrate von fünf Prozent dagegen nur knapp 26 000 Euro. Der große Unterschied bei den Zinskosten ergibt sich, weil Sie im ersten Fall etwa 46 Jahre benötigen, bis das Darlehen getilgt ist, im zweiten Fall dagegen nur knapp 16 Jahre. Dabei ist jeweils ein Sollzinssatz von drei Prozent zugrunde gelegt.

Frage: Wir sind vom Hochwasser betroffen und haben aktuell Schwierigkeiten unseren Kreditvertrag zu bedienen. Was sollen wir tun?

Antwort: Sprechen Sie umgehend Ihr Kreditinstitut an. Die Bank wird bestrebt sein, eine für beide Seiten tragfähige Lösung zu finden. So könnte beispielsweise zeitweise mit der Tilgung ausgesetzt werden. Im Einzelfall mag auch eine Stundung der Zinsforderungen in Betracht kommen. Aber warten Sie nicht länger ab, sondern suchen Sie möglichst schnell den Kontakt zu Ihrem Bankberater. Die Kreditwirtschaft hat zugesagt, Flutopfern soweit irgend möglich zu helfen und ihren Kunden die bestmögliche Individuallösung anzubieten.

Frage: Wie können wir uns gegenüber der Baufirma schützen, wenn erst nach der Abnahme Mängel auftreten?

Antwort: Handelt es sich um Bauleistungen bei einem Bauwerk, verjähren Mängelansprüche in fünf Jahren, gerechnet ab dem Tag der Abnahme. Für Mängelansprüche nach der Abnahme kann eine von der Baufirma zu gewährende Gewährleistungssicherheit, in der Regel in Höhe von fünf Prozent vom Werklohn, vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung sollte bereits bei Abschluss des Bauvertrages schriftlich getroffen werden.

Frage: Wie hoch sind derzeit die Zinsen?

Antwort: Das lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt vom konkreten Einzelfall ab. Dabei spielen unter anderem die Höhe des Darlehens, die Zinsbindung und die Einkommensverhältnisse des Schuldners eine Rolle. Hypothekendarlehen mit fünfjähriger Zinsbindung sind bereits zu Sollzinsen von unter zwei Prozent möglich, bei zehnjähriger Zinsbindung liegen die Zinsen oft unter drei Prozent.

"Mit gravierenden Zinsänderungen ist kurzfristig kaum zu rechnen."

Frage: Bei unserem Hypothekendarlehen läuft die Zinsbindung aus. Mit welcher Zinsentwicklung rechnen Sie?

Antwort: Mit gravierenden Zinsänderungen ist kurzfristig kaum zu rechnen. Sie haben aber drei Monate vor Zinsablauf die Möglichkeit, eine neue Zinsvereinbarung mit Ihrer Bank zu treffen. Lassen Sie sich ein entsprechendes Angebot machen. Die nach wie vor sehr niedrigen Zinsen würde ich mir langfristig sichern.

Frage: Bin ich verpflichtet, die Bauleistungen der Baufirma trotz Mängel abzunehmen?

Antwort: Hierbei kommt es darauf an, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Mängel handelt. Handelt es sich um wesentliche Mängel, sind Sie berechtigt, bis zur Beseitigung der Mängel die Abnahme zu verweigern. Sind es jedoch nur unwesentliche Mängel, sind Sie verpflichtet, die Bauleistung abzunehmen. Da auch eine noch nicht fertiggestellte Leistung einen Mangel darstellt, kommt es insoweit auch auf die zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens noch auszuführenden Restleistungen an.

Frage: Wer ist bei Mängeln beweispflichtig?

Antwort: Vor der Abnahme muss die Baufirma beweisen, dass sie eine mangelfreie Werkleistung erstellt hat. Nach der Abnahme ist der Bauherr für das Vorhandensein von Mängeln beweispflichtig. Dies gilt nicht für Mängel, die bereits während der Abnahme festgestellt wurden. Zu Beweiszwecken sollten diese daher auch ausdrücklich in ein Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Frage: Ich habe 80 000 Euro gespart und sorge mich wegen der anhaltenden Eurokrise um mein Geld. Soll ich meine gesamten Ersparnisse lieber in eine Immobilie anlegen?

Antwort: Man sollte nicht einseitig investieren, auch nicht in "Betongold". Die Erfahrung zeigt, dass eine breite Streuung der Geldanlagen auf verschiedene Anlageformen sinnvoller ist. Der Kauf einer Immobilie sollte grundsätzlich wohlüberlegt sein, und die Entscheidung sollte nicht ausschließlich aus Sorge um den Wert des Geldes getroffen werden.

Frage: Kann ich einen Festzinskredit vorzeitig kündigen?

Antwort: Eine vorzeitige Kündigung ist normalerweise nicht möglich, denn Vertrag ist Vertrag. Die Bank hat schließlich für den Zeitraum der Zinsbindung ihrerseits eine Refinanzierung vorgenommen, an die sie fest gebunden ist. Wenn Sie freilich die Immobilie verkaufen wollen, haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht. Allerdings müssen Sie der Bank dann den wirtschaftlichen Nachteil ersetzen, den diese durch die vorzeitige Rückzahlung hat. Die Höhe dieser "Vorfälligkeitsentschädigung" hängt ab von der Restlaufzeit des Darlehens und dem veränderten Zinsniveau. Nur im Falle einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren können Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne dass eine "Vorfälligkeitsentschädigung" anfällt.