Magdeburg (vs) | Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Beim Volksstimme-Telefonforum ging es deshalb diesmal um Mieterhöhungen. Dr. Holger Neumann, Landespräsident Sachsen-Anhalt, und Rechtsanwältin Nadja Ertmer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund sowie Rechtsanwalt Dieter Mika vom Mieterbund Magdeburg beantworteten Ihre Fragen zu steigenden Mieten.

Mein Vermieter hat neue Fenster eingebaut. Wir haben jetzt ein Schreiben erhalten, indem er elf Prozent der Investitionskosten als Mieterhöhung geltend macht. Ist das rechtmäßig?
Zunächst sollten Sie überprüfen, ob das Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 01.01.2019 in Kraft getreten ist, in Ihrem Fall greift. Modernisierungsankündigungen, die dem Mieter nach dem 31.12.2018 zugehen, dürfen nur noch acht Prozent der Investitionsaufwendung, von denen der aktuelle Reparaturaufwand abgezogen werden muss, mieterhöhend wirksam gemacht werden. Sollte die Ankündigung allerdings vor dem 31.12.2018 zugegangen sein, sind weiterhin elf Prozent Mieterhöhung möglich.

Bei uns wurde die Heizungsanlage modernisiert und der Vermieter verlangt jetzt eine Mieterhöhung von elf Prozent. Die Heizung wurde aber bereits 1995 eingebaut. Muss da nicht ein Reparaturaufwand abgezogen werden?
Von den Investitionskosten, die zu elf bzw. acht Prozent mieterhöhend wirksam gemacht werden können, müssen die Kosten für aktuelle Instandsetzungen abgezogen werden. Aktuelle Instandsetzung heißt, dass beispielsweise die Therme defekt war und repariert werden musste oder dass der Brenner nicht mehr ordnungsgemäß arbeitete. Läuft die alte Heizung allerdings noch einwandfrei, so ist kein Reparaturaufwand abzuziehen. Allerdings muss überprüft werden, ob bei der Heizungsmodernisierung auch tatsächlich eine wesentliche Energieeinsparung vorliegt. Denn nur dann wäre eine Mieterhöhung zulässig.

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Ich möchte meinen Mietern eine Mieterhöhung schicken, weil bereits seit über fünf Jahren zwar alle Handwerkerpreise gestiegen sind, die Miete allerdings nicht. Was muss ich beachten?
Eine Mieterhöhung dürfen Sie durchführen, wenn Ihre derzeitige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Um ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu verfassen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen, dem Hinweis auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mit Aussagen aus einer Datenbank begründen. Auch müssen Sie beachten, dass die Kappungsgrenze von 20 Prozent eingehalten wird. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren, abgesehen von Modernisierungen und Betriebskostenveränderungen, 20 Prozent nicht überschreiten darf. Wichtig ist, dass Sie alle formellen Anforderungen einhalten, weil ansonsten das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein kann.

Ich möchte eine Wohnung neu vermieten und habe gehört, dass es dort Kappungsgrenzen gibt?
In Sachsen-Anhalt gibt es derzeit keine Kappungsgrenzen bei der Neuvermietung von Wohnraum. Sie können sich also auf dem Wohnungsmarkt informieren und die ortsübliche Miete bei der Neuvermietung verlangen.

Ich bin Vermieter und habe meine Mieterhöhung nach Modernisierung um elf Prozent beim Einbau von Fenstern durchgeführt. Mein Mieter ist jetzt der Meinung, dass nun nach neun Jahren das Geld zurückgezahlt ist und die Mieterhöhung wieder zurückgenommen werden muss. Ist das richtig?
Nein, die Mieterhöhung bleibt dauernder Bestandteil der Grundmiete. Juristisch gesehen findet durch die Modernisierung eine Vertragsänderung auf ein besseres Ausstattungsniveau mit höherer Miete statt. Wirtschaftlich gesehen sind Sie aber auch verpflichtet, den höheren Ausstattungszustand der Wohnung über die Zeit nach den neun Jahren aufrecht zuerhalten. Das bedeutet, dass beispielsweise beim erneuten Austausch oder der Reparatur der Fenster nicht einfach wieder Einfachfenster eingebaut werden können, sondern der höhere Ausstattungsstandard auf Dauer in der Wohnung erhalten werden muss.

Zudem müssen die meisten Eigentümer die Finanzierung über einen Kredit realisieren, so dass die Amortisationszeiträume viel länger als die rechnerischen neun Jahre sind.

Ich habe gehört, dass es jetzt ein einfacheres Verfahren für die Mieterhöhung gibt, wenn ich modernisiert habe. Stimmt das?
Es gibt seit dem 01.01.2019 die Möglichkeit, Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen im „vereinfachten Verfahren“ durchzuführen. Voraussetzung dafür ist, dass die Kosten der Modernisierung pro Wohnung 10.000 Euro nicht überschreiten dürfen. Der Vorteil ist, dass generell nur 30 Prozent für Instandhaltungen pauschal abgezogen werden, auch wenn die Kosten dafür höher sind. Ein Kostennachweis für die Instandhaltung ist nicht erforderlich. Wurden die Kosten der Modernisierung mit zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus dem öffentlichen Haushalt finanziert, ist dies bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Zudem kann der Mieter nicht einwenden, dass die künftig erhöht zu zahlende Miete für ihn eine wirtschaftliche Härte darstellt.

Ich habe ein Mieterhöhungsschreiben von meinem Vermieter bekommen, in dem nur zwei Wohnungen benannt sind, die ebenfalls dem Vermieter gehören. Eine davon ist nicht vermietet. Geht das überhaupt? Muss ich reagieren?
Der Vermieter kann als Begründung für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete u. a. auch auf vergleichbare Wohnungen verweisen. Allerdings müssen zwingend mindestens drei Wohnungen benannt sein. Hierzu kann der Vermieter auch auf seinen eigenen Bestand zurückgreifen. Leer stehende Wohnungen können nicht als Begründung für vergleichbare Wohnungen herangezogen werden. Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung für den Mieter, zu reagieren. Der Vermieter muss, sofern der Mieter nicht antwortet, innerhalb von drei Monaten zwingend Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

In einem Zustimmungsprozess werden die im Mieterhöhungsschreiben benannten Wohnungen auf ihre Vergleichbarkeit hin geprüft. Dies erfolgt meistens durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Gericht. Da ein Sachverständigengutachten mit großen Kosten verbunden ist und die Kosten eines Gerichtsprozesses im Grundsatz immer der zu tragen hat, der verliert, muss das prozessuale Risiko sehr genau betrachtet werden.

Mein Vermieter hat mir mündlich mitgeteilt, dass ich ab nächsten Monat 20 Euro mehr Miete zu zahlen habe. Muss ich jetzt 20 Euro mehr Miete zahlen?
Nein, müssen Sie nicht. Grundsätzlich müssen Sie nur den Betrag bezahlen, worüber Sie sich mit Ihrem Vermieter verständigt haben. Allerdings sieht das Gesetz bestimmte Arten von Erhöhungen der Miete vor. Aber auch hier verlangt das Gesetz in fast allen Fällen die Textform, mit der die Mieterhöhung verlangt werden kann.

Der Textform entspricht jede lesbare Erklärung, aus der erkennbar ist, wer die Erklärung abgibt. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Daher erfüllen auch Erklärungen per SMS, WhatsApp oder E-Mails das Erfordernis der Textform.

Gibt es in Magdeburg einen Mietspiegel?
Ja, datiert aber aus dem Jahre 1998. Das Landgericht Magdeburg hält diesen Mietspiegel als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung als nicht anwendbar, weil er veraltet ist, und hat die mit dem Mietspiegel begründete Mieterhöhung als unwirksam erklärt und die Klage des Vermieters abgewiesen. Mietdatenbanken und Mietübersichten von Maklerverbänden und Internetplattformen reichen ebenfalls als Begründungsmittel nicht aus.