Volksstimme-Telefonforum zu neuen Pflichten für Wohneigentümer

Dämmung und Legionellen-Test sind nicht für alle Eigentümer Pflicht

Um die Dämmung oberster Geschossdecken und die Trinkwasserverordnung ging es gestern beim Volksstimme- Telefonforum. Auskunft zu diesen neuen Pflichten für Hauseigentümer gaben Dr. Holger Neumann und Gunnar Hollenbach von Haus Grund Sachsen-Anhalt sowie Michael Rink, Gebäudeenergieberater im Handwerk. Lesen Sie hier die wichtigsten Fragen und Antworten.

Frage: Wer muss die oberste Geschossdecke dämmen?

Antwort: Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen bis zum 31. Dezember 2011 begehbare, oberste Geschossdecken oder alternativ das Dach gedämmt werden. Für nicht begehbare Decken musste die Dämmung bereits bis 31. Dezember 2010 erfolgt sein.

Ausnahmen gibt es nur für Ein- und Zweifamilienhäuser, die am 1. Februar 2002 selbst bewohnt wurden. Beim Eigentümerwechsel sind zwei Jahre Zeit, um die Forderung zu erfüllen.

Frage: Gibt es Ausnahmen?

Antwort: Die Dämmmaßnahme muss in einer angemessenen Frist wirtschaftlich darstellbar sein, sich also rechnen. Das hängt auch von der Lebensdauer des Gebäudes oder des Bauteiles ab.

Frage: Ich habe schon vor einigen Jahren gedämmt. Muss ich dann noch etwas machen?

Antwort: In der Verordnung wird von bisher ungedämmten Geschossdecken gesprochen. Nach Meinung der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz, die Ende Juli an die Öffentlichkeit gedrungen ist, sollen von der Dämmpflicht sogar alle massiven Konstruktionen ab Baujahr 1969 und alle Holzbalkendecken ausgenommen sein.

Das wird aber in der Fachwelt sehr kritisch diskutiert, weil dann die Vorschrift in der Energieeinsparverordnung praktisch ausgehebelt ist.

Wir halten es für unverantwortlich, dass man 2009 eine Verordnung erlässt und erst Mitte 2011 dann erklären will, wie sie zu handhaben ist. Endgültig werden wohl erst Gerichte entscheiden müssen.

Unser Rat ist daher: Wenn Sie bereits Aufträge ausgelöst haben, sollten Sie die Maßnahme durchführen, weil natürlich auch eine Energieeinsparung vorhanden ist.

Wenn sie sich aber unsicher sind, können sie ruhig abwarten, ohne Sanktionen befürchten zu müssen.

Frage: Wer kontrolliert die Einhaltung dieser Bestimmungen?

Antwort: Die Umsetzung der Festlegungen aus der Energieeinsparverordnung müssen die Baubehörden der Länder bzw. der Städte und Gemeinden kontrollieren. In der Verordnung selbst ist für die Dämmung der obersten Geschossdecken keine Sanktion vorgesehen.

Frage: Welche Dämmstoffdicke ist auf der obersten Geschossdecke notwendig?

Antwort: Das richtet sich nach dem Aufbau Ihrer obersten Geschossdecke. Bei der Beurteilung der ausreichenden Dämmwirkung der Decke nach EnEV wird der komplette Deckenaufbau untersucht. Schauen Sie in ihren alten Bauunterlagen nach und lassen Sie die notwendige Dämmstoffdicke berechnen. Im Internet gibt es dazu spezielle U-Wert Rechner, die Sie benutzen können oder Sie fragen einen Energieberater. Nur wenn die vorhandene Deckenkonstruktion den nach EnEV geforderten Mindest-U-Wert nicht erreicht, müssen zusätzliche Dämmungen auf der Decke oder gegebenenfalls in der Dachschräge erfolgen.

Frage: Muss der Betrieb, der die Dämmung ausführt, die Berechnung vornehmen?

Antwort: Grundsätzlich muss die Fachfirma bei der Ausführung der Leistungen die Anforderungen der Energieeinsparverordnung einhalten. Dies kann sie nur, wenn sie vorher planerisch und rechnerisch die Voraussetzungen dafür schafft. Qualifizierte Fachfirmen, die mit einem Planer zusammenarbeiten oder Energieberater konsultieren, können selbstverständlich diese Berechnungen vornehmen. Sie sollten und müssen sich nach Beendigung der Arbeiten eine Fachunternehmererklärung schriftlich geben lassen, worin das Unternehmen die fachgerechte Ausführung der Leistungen bestätigt.

Frage: Ich möchte die oberste Geschossdecke dämmen und mir wurde geraten, eine Dampfsperre einzuziehen. Was halten Sie davon?

Antwort: Zum Thema Dampfsperre gibt es im Internet viele kontroverse Äußerungen. Gerade, wenn unterhalb des nicht ausgebauten Dachgeschosses Räume liegen, in denen Feuchtigkeit produziert wird, dringt durch Holzbalkendecken sehr viel Wasserdampf, der nach dem bisherigen Schichtaufbau einer normalen Holzbalkendecke (Rohrgeflecht mit Putz, Verbretterung, Blindboden, Schalbretter mit Lehmverfugung, Schlackefüllung und schließlich Bodenbrettern) gut durch den gesamten Deckenaufbau hindurch verdunsten kann. Über das belüftete Kaltdach wird die Feuchtigkeit abgeführt.

Bei einer zusätzlichen Wärmedämmung der obersten Geschossdecke (zum Beispiel mit Dämmwollematten) verlagert sich der Taupunkt in das Innere des Bauteils. Eigentlich gehört bei solchen Schichtaufbauten die Dampfbremse direkt unter den Deckenputz. Denn nur so kann man tatsächlich verhindern, dass Feuchtigkeit eindringt und in den Deckenaufbau gelangen kann. Wird die Dampfbremse direkt auf den alten Holzfußboden gelegt und dann die Dämmwolle darauf montiert, wird ihnen vollkommen klar sein, dass der Wasserdampf zwar nicht in das Dämmmaterial gelangen und dort kondensieren kann. Allerdings verbleibt die Feuchtigkeit in der ehemaligen alten Geschossdecke und kann nur über das Badezimmer bzw. über die Nebenräume wieder auslüften. Das bedeutet im Endeffekt, dass die Anforderungen an Heizen und Lüften an die Wohnungen, die unter den gedämmten Decken liegen, noch höher sein müssen als sie bereits vorher waren, weil ansonsten nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich Feuchtigkeit in der alten Deckenkonstruktion ansammelt. Besonders gefährlich kann es werden, wenn Pilz- oder Schwammsporen vorhanden sind, die teilweise über Jahre hinweg keimfähig bleiben.

Eine durch einen Planer vor Ausführung durchzuführende Tauwasserberechnung ist auf jeden Fall anzuraten.

Frage: Was halten Sie für günstiger, die oberste Geschossdecke zu dämmen oder das Dach zwischen den Sparren insgesamt zu dämmen?

Antwort: Diese Frage lässt sich nicht einfach beantworten. Bauphysikalisch ist nach unserer Meinung besser, das Dach insgesamt zu dämmen, weil – wie oben schon beschrieben – bei der Dämmung der obersten Geschossdecke nicht ausgeschlossen werden kann, dass erhöhte Feuchte auftritt, die die Deckenkonstruktion schädigen könnte. Allerdings sind sich die Fachleute im Augenblick noch nicht ganz klar, wie abgedämmter, allerdings nicht beheizter Boden konkret die Wärmebilanz für die oberste Geschossdecke beeinflusst.

Beispielsweise kommt es hier sehr auf die Luftdichtigkeit an. Selbst 16 Zentimeter Dämmwolle zwischen den Sperren nutzen nichts, wenn die Dampfbremse mangelhaft und die Luftdichtigkeit damit nicht gegeben ist. Denn das kombinierte Dämmsystem oberste Geschossdecke, Bodenraum und gedämmtes Dach funktioniert nur dann, wenn die Wärmeverluste im Bodenraum so gering sind, dass damit die Wärmeverluste der obersten Geschossdecke zusätzlich vermindert werden.

Frage: Ich habe ein Mehrfamilienhaus. Muss ich mit einer Forderung nach Mietminderung rechnen, wenn ich nicht dämme?

Antwort: Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsprechung nicht. So hat zum Beispiel das Landgericht Berlin (AZ 63S 181/10) entschieden, dass der Zweck der Energieeinsparverordnung das Erreichen energiepolitischer Ziele, aber nicht ein Eingriff in die Vertragsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter ist. Es gibt aber auch andere Auffassungen in der juristischen Literatur. Das letzte Wort dürfte der Bundesgerichtshof haben.

Frage: Können die Kosten der Dämmung zu einer Mieterhöhung führen?

Antwort: Die Dämmung der obersten Geschossdecken berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung von elf Prozent der aufgewendeten Kosten. Die Verteilung erfolgt nach herrschender Meinung über die Wohnfläche des gesamten Hauses. Fördermittel und Zinsverbilligungen (zum Beispiel KfW-Kredite) sind mindernd zu berücksichtigen.

Formelle Anforderungen, zum Beispiel Ankündigungsfristen und Begründung, sind einzuhalten. Dazu berät sie der örtliche Haus- -Grund-Verein oder ein Anwalt.

Frage: Wir haben eine Zentralheizungsanlage in unserem Mehrfamilienhaus, die auch über einen Speicher das warme Wasser erzeugt. Was muss ich in Hinblick auf die neue Trinkwasserverordnung beachten?

Antwort: Die neue Trinkwasserverordnung vom November 2010 schreibt vor, dass Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit Wasserverteilungsanlagen, die eine Mindestgröße von 400 Litern aufweisen oder vom Speicher bis zur Armatur mehr als drei Liter Wasser führen, ab 1. November 2011 zukünftig jährlich mindestens einmal an mehreren repräsentativen Stellen eine Untersuchung auf Legionellen durchführen müssen. Grund ist, dass vermutet wird, dass Lungenerkrankungen durch das Einatmen zerstäubten Wassers entstehen können, wenn zu hohe Legionellenkonzentrationen vorhanden sind. Haus Grund erwartet, dass damit Kosten von zirka 200 Euro für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus entstehen werden. Wichtig ist, dass die Existenz der Anlage bis 1. November 2011 dem zuständigen Gesundheitsamt angezeigt wird. Zukünftig müssen auch bau- oder betriebstechnische Änderungen einer solchen Anlage angezeigt werden.

Frage: Wir haben in unserem selbstgenutzten Eigenheim eine solarunterstützte Wassererwärmung mit einem großen Speicher. Sind wir auch von der neuen Trinkwasserverordnung betroffen?

Antwort: Nein, die Verordnung schreibt die Pflichten nur für die öffentliche oder gewerbliche Abgabe von Trinkwasser vor. Für viel wichtiger halten wir allerdings, dass Sie prüfen, ob ihre Anlage so konzipiert ist, dass das Wasser mindestens einmal am Tag auf mindestens 60 Grad Celsius erwärmt wird. Diese sogenannte "Legionellenschaltung", die nach DVGW Arbeitsblatt 551 Vorschrift ist, verhindert durch thermische Desinfektion eine zu hohe Legionellenkonzentration.

Frage: Sind die entstehenden Kosten als Betriebskosten umlagefähig?

Antwort: Nach § 2 Nr. 2 oder 5 der Betriebskostenverordnung sind diese Kosten auf die Mieter umlagefähig. Haus Grund hat sich im Gesetzgebungsverfahren gegen die aufwändige Prüfung ausgesprochen, weil es zusätzlichen Aufwand für die Vermieter und höhere Kosten für die Mieter bedeutet. Wir sehen auch keine akute Gefährdung, weil es nur eine ganz geringe Anzahl von Erkrankungen in Deutschland gibt. Viel wichtiger wäre es unserer Ansicht nach gewesen, die vorgeschriebenen Legionellenschaltungen durchzusetzen und zu überprüfen.