Dauerstreit zwischen Eigentümern

Bei Eigentümergemeinschaften droht oft Streit: um die Farbe der Fassade, Satellitenschüsseln oder Bäume im Garten. Schließlich kann nicht jeder machen, was er will. Über vieles muss gemeinsam entschieden werden - zum Teil sogar einvernehmlich.

Berlin (dpa) l Die Hölle, das sind die anderen, hat Jean Paul Sartre einmal geschrieben. Aber vielleicht müsste es heißen: Die Hölle, das sind die Nachbarn. Und womöglich gilt das erst recht für Eigentümergemeinschaften. Denn da müssen sich zum Teil wildfremde Menschen mit unterschiedlichen Wertvorstellungen und Interessen regelmäßig in grundlegenden Fragen einigen. Immer wieder geht das schief, artet in Dauerstreit aus und endet vor Gericht, ein Fall kürzlich sogar vor dem Bundesgerichtshof (BGH): Da ging es um die läppische Frage, ob einzelne Wohnungseigentümer ihre Haustür streichen dürfen, wie sie wollen oder ob die Eigentümergemeinschaft darüber bestimmen darf. Der BGH entschied gegen den individuellen Gestaltungswillen.

Und genau das macht die Sache so schwierig: Eigentümergemeinschaften müssen Beschlüsse fassen, die nicht immer allen gefallen. Mancher fühlt sich den Miteigentümern dann geradezu ausgeliefert. Die Situation ist auch psychologisch heikel, erklärt der Konfliktberater Werner Schienle aus Stuttgart: "Ich habe das Gefühl, ich habe hier mein ganzes Vermögen reingesteckt und kann doch jetzt nicht alles aufgeben - nur wegen der Nachbarn."

Das führt zu Frustrationen: "Ich erwerbe eine Immobilie mit dem Gedanken, ein Mehr zu haben als ein Mieter", sagt der Rechtsanwalt Bertram Joachim Schmitt aus Mannheim. Aber teilweise sei das Gegenteil der Fall. "Und ich bezweifle, dass dem einzelnen Immobilienkäufer das klar ist."

In manchen Fragen muss die Eigentümergemeinschaft sogar einstimmig entscheiden. "Das gilt zum Beispiel für bauliche Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum sichtbar verändern", erläutert der Berliner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Thomas Grabig. "Das kann zum Beispiel ein Fahrstuhl sein, der von außen ans Haus angebaut werden soll." So eine Entscheidung brauche die Zustimmung aller derjenigen, die davon betroffen seien.

"Satellitenschüsseln sind Dauerstreitthema bei Eigentümern."

Ein Klassiker in dieser Hinsicht: Die Fassade soll neu gestrichen werden - und zwar in einer anderen Farbe. "Dann müssen alle mitentscheiden", erklärt Grabig, Rechtsberater bei Wohnen im Eigentum, dem Verbraucherschutzverein der Wohnungseigentümer. Aber auch, ob ein Eigentümer eine Satellitenschüssel anbringen darf, ist zustimmungspflichtig, ergänzt Bertram Joachim Schmitt: "Das ist ein Dauerstreitthema."

"Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass die Geschicke, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, in der Eigentümerversammlung zu regeln sind", sagt Grabig. Bei einem großen Teil der Entscheidungen reiche dann die einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer. Das gilt zum Beispiel, wenn über Instandhaltungsmaßnahmen zu entscheiden ist, etwa bei kaputten Dachziegeln.

Bei manchen Entscheidungen - etwa zur Gartengestaltung - kann mal eine einstimmige, mal eine Mehrheitsentscheidung nötig sein: "Wenn es darum geht, ob grundsätzlich im Garten Bäume und Büsche gepflanzt werden sollen, muss das einstimmig entschieden werden", erklärt der Rechtsanwalt. Wenn es um die Frage geht, ob Eschen oder Erlen, Hortensien oder Hundsrosen die Pflanzen der Wahl sind, nicht. In so einem Fall ließen auch die Gerichte in der Regel nicht mit sich reden: "Bei reinen Geschmacksfragen mischen sie sich nicht ein."

Es kann allerdings auch vorkommen, dass eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig ist. Das heißt: Drei Viertel der Eigentümer müssen zustimmen. Und die Befürworter müssen mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile haben. Das sei unter anderem bei Beschlüssen über Modernisierungsmaßnahmen so, die nicht unverzichtbar sind. Grabig nennt als Beispiel eine Dachisolierung, die zwar energetisch vernünftig, aber nicht unvermeidlich ist.

Probleme bei der Entscheidungsfindung gibt es nach Grabigs Erfahrung häufig bereits, wenn einfache Mehrheiten ausreichen. "Man kann einfach von vielen Dingen eine andere Vorstellung haben als die übrigen." Deswegen komme es immer wieder vor, dass eine Entscheidung mit einfacher Mehrheit gefällt wird, ein Einzelner damit aber nicht zufrieden ist.

"Man sollte auf die Leute zugehen, die sich erstmal quer stellen."

"Dann gibt es die Möglichkeit der Anfechtungsklage", erläutert Grabig. Das komme sehr oft vor. Das Gericht hat dann zu prüfen, ob der Beschluss der Eigentümerversammlung gültig ist. Dafür, dass dem nicht so ist, muss es allerdings klare Hinweise geben - also etwa darauf, dass die Versammlung etwas beschlossen hat, was unverhältnismäßig aufwendig oder kostspielig ist und deshalb nicht der "ordnungsgemäßen Verwaltung" entspricht. "Das Gericht hebt so einen Beschluss schließlich nicht nur einfach so auf, weil einer der Eigentümer eine Anfechtungsklage anstrengt", sagt Grabig.

Wenn es so weit gekommen ist, sind die Fronten meist total verhärtet. "Man kann versuchen, auf die Leute zuzugehen, die sich quer stellen und Entgegenkommen zeigen", sagt Werner Schienle. "Es ist doch so: Wenn ich am Ende des Jahres 200 Euro mehr bezahlen muss, dann ist das nichts im Vergleich dazu, wenn es zu einem dauerhaften Kleinkrieg kommt."

Und man müsse sich selbst bemühen, nicht jeden, der eine andere Meinung hat, als Querulanten zu sehen. Wenn man erst einmal in diesen Kategorien drinsteckt, komme man schwer wieder heraus. "Aber es wird immer Konstellationen geben, da lässt sich das nicht mehr aufbrechen", sagt der Konfliktcoach. "Dann bleibt nur zu akzeptieren, dass man in der Sackgasse steckt."