Mit warmen Händen geben Vorsicht vor Steuerfalle bei Immobilienübertragung
Die Übertragung einer Immobilie - zum Beispiel auf den Nachwuchs - kann steuerlich deutlich komplexer sein, als es zunächst aussieht. Die Rede ist längst nicht nur von einer möglichen Schenkungsteuer.
Berlin - Wenn sich im privaten Vermögen auch Immobilien befinden, stellt sich früher oder später die Frage nach deren Übertragung - etwa auf die nachfolgende Generation. Oftmals wird die Immobilie dann beim Notar auf Sohn oder Tochter überschrieben. Aus steuerlicher Sicht kann das mitunter problematisch werden - zum Beispiel, wenn Sohn oder Tochter damit auch ein noch bestehendes Darlehen übernehmen und abbezahlen oder einen Ausgleich an mögliche Geschwister zahlen müssen. Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) hin.
In so einem Fall kann nämlich ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, das steuerpflichtig wäre - und zwar selbst dann, wenn die verbleibende Darlehenssumme oder die Ausgleichszahlung an andere Angehörige viel geringer ist als der Wert der übertragenen Immobilie. „Der Irrglaube, dass wenn ich eine Immobilie im Wert von zum Beispiel 200.000 € an mein Kind überschreibe und das Kind das Restdarlehen von 50.000 € zurückzahlt, kein steuerlicher Gewinn entstehen kann, ist weit verbreitet, aber leider falsch“, sagt BVL-Geschäftsführerin Jana Bauer.
Spekulationsfrist hängt von Nutzung der Immobilie ab
Aus steuerlicher Sicht liegt in solchen Fällen eine sogenannte teilentgeltliche Übertragung vor. Eine Steuerlast kann sich daraus allerdings nur dann ergeben, wenn die Übertragung innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Diese beträgt für vermietete Immobilien zehn Jahre, für selbstgenutzte Immobilien fällt die Spekulationsfrist, wenn man im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen selbst in der Wohnung oder dem Haus gelebt hat. In letzterem Fall brauchen dafür keine drei Kalenderjahre zu vergehen - ein Jahr und zwei Tage reichen im Grunde aus: Nämlich dann, wenn die Immobilie zum 31. Dezember 2023 bezogen wurde und zum Auszug am 1. Januar 2025 wieder verkauft werden soll.
Lassen Sie uns bei obigem Beispiel bleiben: Unterstellt man jetzt, dass die Immobilie in der Zwischenzeit eine Wertsteigerung erfahren hat, der Vater die Wohnung für 125.000 Euro gekauft hat, ergibt sich für ihn bei Übertragung an die Tochter innerhalb der Spekulationsfrist ein steuerlicher Gewinn.
Fachleute können weiterhelfen
Und dieser berechnet sich wie folgt: Die Tochter hat aus steuerlicher Sicht ein Viertel (50.000 Euro von 200.000 Euro) vom Vater gekauft, drei Viertel (150.000 Euro von 200.000 Euro) geschenkt bekommen. Für den Vater ist die Befreiung vom Darlehen in Höhe von 50.000 Euro ein Veräußerungserlös, dem die anteiligen Anschaffungskosten gegenübergestellt werden.
In diesem Fall lautet die Rechnung 50.000 Euro (ein Viertel vom heutigen Immobilienwert: 200.000 Euro) minus 31.250 Euro (ein Viertel vom damaligen Immobilienwert: 125.000 Euro). Das ergibt einen steuerlichen Gewinn von 18.750 Euro - ohne Berücksichtigung der Nebenkosten. „Wurde die Immobilie vermietet, erhöht sich der Betrag um geltend gemachte Abschreibungsbeträge“, so Jana Bauer.
Aus steuerlicher Sicht sind vermeintliche Schenkungen Bauer zufolge also oft keine reinen Schenkungen. Werden nicht vollständig abbezahlte Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist übertragen, oder müssen etwa Geschwister ausgezahlt werden, kann es sich lohnen, einen Steuerexperten zurate zu ziehen.
Übrigens: Auch bei der Tochter kann eine Übertragung der Immobilie eine Steuer auslösen. Sie wird schenkungsteuerpflichtig, sollte ihr Freibetrag bereits ausgereizt sein. Alle zehn Jahre kann sie von beiden Elternteilen Werte in Höhe von je 400.000 Euro steuerfrei vereinnahmen. Darüberhinausgehende Werte sind zu versteuern.
