Der Entschluss über energetische Sanierung kann nur in der Gemeinschaft festgelegt werden Mehrere Eigentümer: Mehrheit entscheidet
Die Entscheidung, ob er sein Haus energetisch fit machen soll, fällt schon manchem einzelnen Hausbesitzer nicht leicht. Viel schwerer ist es aber in Gemeinschaften von mehreren Wohnungseigentümern.
Bonn (dapd) l "Da gehen die Meinungen oft weit auseinander", sagt Gabriele Heinrich, Vorsitzende des Verbraucherschutzvereins "Wohnen im Eigentum". Die einen sind aufgeschlossen für Neues, wollen Energie einsparen und der Umwelt etwas Gutes tun. Andere, oft ältere Wohnungsbesitzer, möchten dagegen nicht mehr investieren und nehmen stattdessen steigende Energiekosten in Kauf. "Wenn die Eigentümer sich nicht einigen können, passiert erst einmal gar nichts", sagt Heinrich.
Denn nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen Eigentümergemeinschaften Sanierungen und Modernisierungen mit einfacher Mehrheit oder mit Dreiviertel-Mehrheit beschließen. Teilweise ist sogar die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Wie viele Eigentümer zustimmen müssen, hängt davon ab, ob die Maßnahme als Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung oder bauliche Veränderung gilt. "Stimmt die Einstufung nicht, kann die Entscheidung der Eigentümer nichtig sein oder gerichtlich angefochten werden", erklärt die Expertin.
Die energetische Modernisierung in Eigentümergemeinschaften ist also zunächst einmal keine bautechnische Frage, sondern eine rechtliche, die einen hohen bürokratischen Aufwand mit sich bringt. Bis eine Modernisierung beschlossen werden kann, vergehen deshalb oft Monate oder gar Jahre.
Der Verbraucherschutzverein "Wohnen im Eigentum" rät trotzdem zu einer gründlichen Diskussion vor der Entscheidung. Schließlich handele es sich um eine größere Investition, bei der möglichst alle WEG-Mitglieder mit ins Boot geholt werden sollten. "Es ist immer besser, den zeitlich längeren Weg zu wählen und Überzeugungsarbeit zu leisten, als eine Spaltung der Eigentümergemeinschaft und gerichtliche Auseinandersetzungen zu riskieren", sagt Heinrich.
Auch wer dagegen stimmt, muss die Zeche mitzahlen
Bei der Abwägung des Umfangs der energetischen Sanierung sollten sowohl die Interessen der Wohnungseigentümer als auch die Werterhaltung der Immobilie bedacht werden. Eine energetische Sanierung erhöht den Wert des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen. Aber wenn einzelne Eigentümer mit der Finanzierung überfordert sind, wird es schwierig, sie zu überzeugen. Ein Kompromiss kann dann die Sanierung in mehreren Etappen sein, damit das Geld vorher angespart werden kann und alle Eigentümer die Kosten tragen können.
Ist ein Beschluss gefasst, gilt das Prinzip "Mitgegangen, mitgefangen". Jedes Mitglied ist verpflichtet, die Lasten am gemeinsamen Eigentum nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. "Wenn die erforderliche Mehrheit also beschließt, dass die Fassade gedämmt, die Heizung erneuert und die Fenster ausgetauscht werden, müssen das alle Eigentümer mit finanzieren." Nur in Ausnahmefällen kann eine abweichende Kostenverteilung beschlossen werden.
Das müssen auch Käufer bedenken, die neu in eine WEG eintreten. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten sie vor ihrer Kaufentscheidung die Abrechnungen mehrerer Jahre, die Wirtschaftspläne und auch die Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung einsehen. Auf diese Weise erfahren sie, ob Modernisierungen oder bauliche Veränderungen beschlossen wurden, die sie eventuell mit bezahlen müssen.
Neben der Beschlussfassung ist die Finanzierung das größte Problem für Wohnungseigentümergemeinschaften. "Es fehlen Investitionsanreize für Wohnungseigentümer. Die KfW-Förderprogramme können Eigentümergemeinschaften meist nicht nutzen, weil den Banken der Bearbeitungsaufwand zu hoch ist", bedauert Heinrich. Das sei nicht gerade förderlich, um den Modernisierungsstau zu beheben.
