Teure Luftnummer bei Wohnflächen

Etwa zwei Drittel der Wohnungen sind kleiner als im Mietvertrag angegeben, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB). Aber Mieten haben Möglichkeiten, sich zu wehren.

Berlin (dapd) l Vor allem in verwinkelten Wohnungen mit kompliziertem Zuschnitt oder Dachschrägen lohnt es sich, einen Fachmann mit dem Ausmessen zu beauftragen. "Sonst zahlt der Mieter unter Umständen zusätzlich für etliche Quadratmeter Luft", sagt DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Das gelte selbst bei Mieterhöhungen. Mieter müssen auch dann für nicht existierende Quadratmeter höhere Miete zahlen, entschied der BGH (Az: VIII ZR 205/08).

Abweichung von zehn Prozent

Grundsätzlich gilt: Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mietzins nachträglich für drei Jahre ab Kenntnis der Abweichung gemindert werden. Das geht aus Urteilen des Bundesgerichtshofes hervor (Az: VIII ZR 133/03; VIII ZR 192/03 und BGH ZR 295/03) hervor. Auch für die Umlage der Nebenkosten ist die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebend. Hat der Vermieter eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, kann der Mieter das zuviel gezahlte Geld zurückverlangen. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung. Ist die Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner, kann die Miete auch um 15 Prozent gekürzt werden.

Beträgt die Flächenabweichung allerdings genau zehn Prozent oder ist der Unterschied noch geringer, hat der Mieter keine Ansprüche. Es zählt dann die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße, so der DMB.

Ist im Mietvertrag statt einer exakten Wohnungsgröße eine zirka Angabe enthalten, hat das keine Auswirkungen. Dann muss der Mieter bei mehr als zehnprozentiger Abweichung ebenfalls lediglich für die tatsächlich vorhandenen Quadratmeter zahlen, so der Bundesgerichtshof (Az: VIII ZR 144/09). Schwierig wird es jedoch für Mieter, wenn der Vermieter zwar eine Wohnungsgröße angibt, aber zusätzlich erklärt, damit sei nur die Wohnung grob beschrieben, es sei aber keine konkrete Angabe zur Wohnungsgröße. "Wer so etwas in einem Mietvertrag findet, sollte unbedingt nachhaken", empfiehlt Ulrich Ropertz.

Denn damit werden Mieter getäuscht. Der Vermieter darf ungestraft Fantasiezahlen zur Wohnungsgröße im Mietvertrag angeben und der Mieter muss bezahlen. Der Vermieter kann sich auf ein entsprechendes Urteil des BGH berufen (Az: VIII ZR 306/09). "Bisher sind solche Fälle zwar noch selten, aber dieser Trick bei der Vertragsgestaltung könnte Schule machen", warnt Ropertz. Mieter sollten sich auf solche Verträge nicht einlassen.

Fehlen Angaben zur Wohnungsgröße vollständig im Mietvertrag, sind Mieter gut beraten, vor der Unterzeichnung nachzumessen. Sie haben keine Mittel in der Hand, die Miete später zu mindern, denn es fehlt die Vergleichsgröße.

Für die Berechnung der exakten Wohnfläche wird seit dem 1. Januar 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zugrunde gelegt. Demnach gehören zur Wohnfläche die Wohnräume sowie alle Flächen mit über zwei Metern lichter Höhe, außerdem Bad und Küche. Zur Hälfte addiert werden Flächen zwischen ein Meter und zwei Metern lichter Höhe. Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Waschküche und Schuppen, Wirtschaftsräume wie Abstellräume und Vorratsräume sowie Räume, die dem Bau- und Ordnungsrecht nicht genügen.

Nebenräume sind zu bezahlen

Nebenräume gehören dagegen zur Wohnfläche. Das sind Abstellkammern, die sich innerhalb der Wohnung befinden, Ankleideräume, Vorräume, Flure, Galerien, Spülküchen, Speisekammern oder Besenkammern. Ausschlaggebend für die Berechnung sind die Grundflächen dieser Räume.

Besteht der Verdacht, dass ihre Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sollten Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine einvernehmliche Lösung anstreben. Erst, wenn keine Einigung zustande kommt, können sie ihr Recht auf Mietminderung wahrnehmen.