Magdeburg l Eine Eigentumswohnung zu erwerben, bringt viele Freiheiten mit sich. Doch innerhalb der Gemeinschaft kann es auch schnell zu Problemen kommen. Lothar Blaschke und Hagen Ludwig vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) beantworteten beim Telefonforum Fragen zum Thema.

Wir wohnen in einer Gemeinschaftsanlage. Der Garten befindet sich in Gemeinschaftseigentum. Im vorderen Teil des Gartens hat ein anderer Wohnungseigentümer jetzt ein Baumhaus für seine Kinder errichtet. Vom Baumhaus kann man direkt in unser Wohnzimmer schauen. Können wir etwas dagegen tun?

Gemäß Paragraf 22 Abs. 1 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) und Paragraf 1004 Abs. 1 BGB haben Sie einen Anspruch auf Beseitigung des Baumhauses. Erstens werden Sie durch das Baumhaus in Ihrer Privatsphäre beeinträchtigt und hätten deshalb zustimmen müssen. Zweitens ist durch das Baumhaus das Erscheinungsbild des gemeinsamen Gartens wesentlich verändert worden. Auch das wäre zustimmungspflichtig gewesen.

Seit Monaten leiden wir unter dem Lärm unseres benachbarten Wohnungseigentümers. Bis spät in die Nacht wird gefeiert, und auch am Tag ist die Musikanlage laut. Der Nachbar ist uneinsichtig und der Verwalter erklärt sich für nicht zuständig. Sollen wir klagen?

Sie sollten versuchen, den Streit mit Hilfe der in Ihrer Gemeinde zuständigen Schlichtungsstelle beizulegen. Ziel einer solchen Schlichtung ist eine gütliche Einigung der Parteien. Diese ist dann für beide Parteien obligatorisch. Das ist meist nachhaltiger als ein Gerichtsurteil, mit dem das Tischtuch zwischen Nachbarn meist endgültig zerschnitten wird. Ohnehin ist in Sachsen-Anhalt gesetzlich vorgeschrieben, bei solchen Nachbarschaftsstreitigkeiten zuerst die Schiedsstelle einzuschalten. Das gilt auch für Wohnungseigentümer. Erst wenn Sie nachweisen können, dass diese Bemühungen erfolglos waren, können Sie den Klageweg gehen.

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Auf dem Hof unserer Gemeinschaftswohnanlage haben wir unseren Wohnwagen abgestellt. Für die Fläche haben wir ein eingetragenes Sondernutzungsrecht. Andere Wohnungseigentümer laufen jedoch oft über den Abstellplatz, um schneller an die Müllcontainer zu kommen. Können wir das verbieten?

In der Regel darf eine Fläche, für die ein Sondernutzungsrecht besteht, von anderen Miteigentümern weder betreten noch anderweitig genutzt werden. Eine Ausnahme käme in Ihrem Fall nur in Betracht, wenn die Müllcontainer anders nicht oder nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand zu erreichen wären.

Wir haben vor unserer Eigentumswohnung einen kleinen Garten angelegt. Grundlage dafür ist ein Sondernutzungsrecht in der Gemeinschaftsordnung. Jetzt verlangt die Wohneigentümergemeinschaft, dass wir den Garten aufgeben, weil dort Autostellflächen gebaut werden sollen. Wir sind damit nicht einverstanden, zumal für die Parkplätze auch an einer anderen Stelle des Grundstücks noch Platz ist. Wie ist die Rechtlage?

Mit einem ähnlichen Fall hat sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof befasst. Demnach wäre für eine dauerhafte Aufhebung Ihres Sondernutzungsrechts eine Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung notwendig. Ohnehin würde kein Anspruch auf Aufhebung des Sondernutzungsrechts bestehen, wenn das Problem der fehlenden Stellplätze auch anders gelöst werden kann, zum Beispiel durch die Nutzung einer anderen Fläche, die es ja anscheinend auf der Gemeinschaftsfläche auch gibt. Ihre Sondernutzungsfläche wird damit nicht zwingend benötigt.

In meiner Wohneigentumsgemeinschaft wurde die Heizungsanlage modernisiert. Danach kam es trotz fachmännischer Reparaturen häufig zu kleinen Störungen. Daraufhin hat ein Mieter nach vorheriger Ankündigung seine Miete gekürzt. Der Wohnungsbesitzer will von der Eigentümergemeinschaft diesen Mietausfall nun erstattet bekommen. Ist das rechtens?

Die Eigentümergemeinschaft muss nur für den Mietausfall aufkommen, wenn ihr gravierende Pflichtverletzungen nachzuweisen sind. Das ist nach Ihren Schilderungen nicht erkennbar. Wenn ein Schaden erstmalig aufgetreten ist, können Ersatzansprüche nicht geltend gemacht werden.

Nur wenn die Eigentümergemeinschaft wiederholt die Reparatur schuldhaft verweigert oder verzögert, käme ein Schadensersatzanspruch in Betracht. In Ihrem Fall wurde von Beginn an ein Fachmann mit der Fehlersuche beauftragt. Die Störungen wurden trotz einiger Probleme auf diese Weise dauerhaft beseitigt.

Ich bin mir noch unsicher, ob ich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufe. Was ist besser?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von Ihrer persönlichen Lebenssituation, dem Finanzbudget und vielen anderen Faktoren ab. Eine Wohnung ist oft preiswerter, dafür lebt man Wand an Wand mit Nachbarn, die man sich nicht aussuchen kann. Bei vielen Dingen muss man sich mehrheitlichen Beschlüssen unterordnen. Ein eigenes Haus bietet mehr Individualität, aber erschwingliche Grundstücke gibt es oft nur noch weitab vom Arbeitsplatz und die Betriebskosten sind in der Regel höher. Zudem tragen Sie als Haus- und Grundstückseigentümer alle Pflichten selbst, auch die Verkehrssicherungspflicht. In einer Wohneigentümergemeinschaft ist das auf mehrere Schultern verteilt.

Meine Kinder möchten zwei Meerschweinchen in unsere neue Eigentumswohnung mitnehmen. Allerdings hat uns der Hausverwalter schon gesagt, dass Haustiere grundsätzlich verboten sind. Kann das sein?

Prüfen Sie bitte die Gemeinschaftsordnung, die Hausordnung oder gegebenenfalls die Beschluss-Sammlung Ihrer künftigen Gemeinschaftswohnanlage. Sollte dort ein absolutes Tierhaltungsverbot formuliert sein, steht es rechtlich auf sehr schwachen Füßen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre anfechtbar. In der Regel dürfen Kleintiere nicht verboten werden, wenn von ihnen keinerlei Beeinträchtigung oder Gefährdungen ausgehen, weil sie den Bereich des Sondereigentums nicht verlassen und von ihnen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen ausgehen. Das dürfte bei ordnungsgemäßer Haltung von zwei Meerschweinchen der Fall sein.