Berlin (dpa) - Seit Jahren steigen die Mieten vor allem in Ballungsräumen zum Teil rasant. Doch Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln), geht davon aus, dass diese Entwicklung nicht ewig so weitergehen wird.

"Wir rechnen schon damit, dass sich die Märkte über die nächsten Jahre zunehmend entspannen", sagte er am Dienstag in Berlin. So verliere der Zuzug in die Städte allmählich an Dynamik, der Wohnungsbau nehme hingegen Fahrt auf. Weil in einigen Jahren die Nachfrage entsprechend zurückgehen könnte, rücke eine andere Größe in den Vordergrund der Diskussion: Die Wohnnebenkosten.

Mieten steigen wieder langsamer

Im Vergleich zu den Mieten seien diese in den vergangenen Jahren weniger stark gestiegen, schreibt das IW Köln in einer Studie, die sie im Auftrag des Immobilienunternehmens Deutsche Invest Immobilien erstellt und präsentiert hat. Demnach legten etwa die Preise für Heiz- Warmwasser zwischen 2010 und 2019 um rund 10,5 Prozent zu und damit langsamer als die Inflation. So lag die allgemeine Preisentwicklung im selben Zeitraum demnach bei nahezu 13 Prozent. Ähnlich stark stiegen im bundesweiten Schnitt die Kaltmieten. "Heizöl und Gas sind in den vergangenen zehn Jahren deutlich günstiger geworden", sagte Voigtländer zur Begründung.

Diese sogenannten warmen Nebenkosten beliefen sich laut Studie im Jahr 2018 im bundesweiten Durchschnitt auf 1,40 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen die kalten Betriebskosten, die sowohl die betriebswirtschaftlichen Kosten des Hauseigentümers, als auch kommunale Kosten wie die Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren abdecken sollen. Sie betrugen der Studie zufolge im Jahr 2018 rund 1,30 Euro pro Quadratmeter. Das entsprach im bundesweiten Schnitt rund 15 Prozent der Grundmiete.

Doch es gibt große regionale Unterschiede. Warme Nebenkosten fielen demnach vor allem in kälteren Regionen in Bayern oder Baden-Württemberg an, wo nahe der Alpen bis zu 1,50 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Doch auch in den ostdeutschen Bundesländern lagen sie höher als etwa in NRW oder Niedersachsen. Aufgrund des niedrigen Mietniveaus in diesen Regionen konnten die Warmkosten pro Quadratmeter dort bis zu 20 Prozent der Grundmiete ausmachen. Das liegt laut Voigtländer vor allem daran, dass viele Häuser im Osten noch nicht energetisch saniert wurden. Entsprechend hoch ist der Wärmeverbrauch.

Nebenkosten überdurchschnittlich hoch

Ein umgekehrtes Bild ergibt sich der Studie zufolge mit Blick auf die kalten Nebenkosten. Hier sind es vor allem westdeutsche Bundesländer wie NRW und Baden-Württemberg, wo hohe Kosten etwa für die Abfallentsorgung sowie hohe Grundsteuern zu überdurchschnittlichen Betriebskosten führen.

Sowohl Kommunen als auch Vermieter könnten laut Voigtländer dazu beitragen, diese Nebenkosten zu senken. Städte könnten etwa öffentliche Aufträge wie die Abfallentsorgung bundesweit ausschreiben und so die Kosten senken. "In den nächsten Jahren wird es außerdem mehr Vermieter geben, die neue Modelle wie All-Inclusive-Mieten anbieten", sagte Voigtländer. Angesichts einer erwarteten niedrigeren Nachfrage stünden sie zunehmend unter Wettbewerbsdruck. "Vor allem in Regionen, in denen die Mieten niedriger sind als in den Städten, würden sich geringere Nebenkosten durchaus bei den Mietern bemerkbar machen."

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Studie IW Köln