Erbengemeinschaft kann durch Teilungsversteigerung aufgehoben werden

Viele Fragen zu Kauf, Verkauf und Überlassung von Immobilien hatten gestern Notare aus Sachsen-Anhalt in einem Telefonforum beantwortet. Lesen Sie hier die Anworten in der Zusammenfassung.

Frage: Unser einziger Sohn soll unser Grundstück bekommen. Ist es besser, es ihm zu Lebzeiten zu schenken oder es ihm erst im Erbfall zukommen zu lassen?

Antwort: Das ist eine Entscheidung, die von Ihren persönlichen Lebensumständen abhängt. Eine Übertragung zu Lebzeiten macht nur Sinn, wenn diese rechtzeitig erfolgt und die Schenkung auch vollzogen wird. Pflichtteilansprüche anderer gesetzlicher Erben lassen sich nicht immer reduzieren. Pflichtteilverzichtsverträge sind zu empfehlen.

Auch ein sehr werthaltiger Nachlass, der zur Zahlung von Erbschaftsteuer führt, kann auf diese Art vermindert werden, da der Erbschaftsteuerfreibetrag alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden kann. Ihr Sohn hat einen Erbschaftsteuerfreibetrag gegenüber jedem Elternteil in Höhe von 400 000 Euro. Andererseits sollten Sie bedenken, dass Sie mit einer lebzeitigen Übertragung Ihr vielleicht wichtigstes Vermögen aus der Hand geben und es somit im Notfall nicht mehr beleihen oder verkaufen können.

Frage: Wir sind eine Erbengemeinschaft an einem Grundstück, die aus drei Personen besteht. Ein Mitglied wohnt in dem Haus. Wir können uns nicht über die Nutzung des Grundstückes einigen, zwei möchten es verkaufen, einer sperrt sich dagegen. Was können wir tun?

Antwort: Eine Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft, die nur gemeinschaftlich handeln kann. Gibt es keine Einigung, besteht die Möglichkeit, die Erbengemeinschaft durch Teilungsversteigerung aufzuheben. Dazu reicht es aus, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Versteigerung bei Gericht beantragt. Jedes Mitglied hat hierbei die Möglichkeit mitzubieten. Allerdings ist dieser Weg die schlechteste Lösung, da in der Regel der Erlös geringer ist als bei einem regulären Verkauf.

Bei Schenkungen Erbenansprüche klären

Frage: Ich möchte mein Haus nicht dem Sohn, sondern den Enkeln zukommen lassen. Diese sind derzeit fünf und zwei Jahre alt. Kann ich das Haus bereits jetzt meinen Enkeln schenken?

Antwort: Grundsätzlich ist dies möglich, aber in den meisten Fällen nicht zu empfehlen. Sind minderjährige Kinder Eigentümer eines Grundstücks, können sie nur mit Zustimmung des Familiengerichtes darüber verfügen. Zudem wissen Sie nicht, welchen Weg die Kinder später gehen.

Frage: Ich bin Alleineigentümer eines Grundstückes. Nach dem gemeinschaftlichen Testament mit meinem verstorbenen Ehemann sollen die Kinder unsere Schlusserben sein. Kann ich jetzt das Grundstück verkaufen oder muss ich es für die Kinder aufheben?

Antwort: Als Alleineigentümer können Sie das Grundstück jederzeit zum üblichen Preis verkaufen. Schenkungen an Dritte können jedoch unter Umständen Ansprüche der testamentarisch bedachten Schlusserben auslösen.

Frage: Ich habe vor wenigen Jahren ein Grundstück erworben, habe es bebaut und möchte es nunmehr wieder verkaufen. Genügt es, den damaligen Bodenkaufpreis beurkunden zu lassen und alles Übrige gesondert zu vereinbaren?

Antwort: Gemäß Paragraf 311 b Abs. 2 BGB sind alle für Veräußerung und Erwerb einer Immobilie maßgeblichen Leistungen und Gegenleistungen zwingend mit zu beurkunden. Nicht beurkundete Nebenabreden sind unwirksam und führen zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Sie haben keinen Anspruch auf Erfüllung der nicht beurkundeten Gegenleistungen. Ein falsch beurkundeter Kaufpreis kann strafrechtliche und steuerrechtliche Konsequenzen haben.

Das Wohnrecht ist im Grundbuch zu sichern

Frage: Mir gehört das Haus nur zur Hälfte, die andere Hälfte gehört der Erbengemeinschaft mit meinen Kindern. Was kann ich tun, um meine Lebensgefährtin für den Fall meines Todes abzusichern, damit sie darin wohnen bleiben kann?

Antwort: Ein Wohnrecht können Sie Ihrer Lebenspartnerin nur im Grundbuch sichern, wenn die anderen Miteigentümer zustimmen. Verweigern diese eine solche Zustimmung, weil das Grundstück damit für die Erben nicht voll zur Verfügung steht, können Sie Ihrer Lebensgefährtin ein Nießbrauchsrecht auf Ihren halben Anteil am Haus einräumen. Dies kann schon zu Lebzeiten erfolgen und wird im Grundbuch eingetragen. Sie können Ihrer Lebensgefährtin das Nießbrauchsrecht aber auch in Ihrem Testament einräumen.

Auch Gartenstück muss beurkundet werden

Frage: Mein Nachbar verkauft mir ein Teilstück von seinem Garten. Muss das auch beurkundet werden?

Antwort: Jeder Kauf, Verkauf, Schenkung oder Überlassung von Immobilien muss notariell erfolgen, anderenfalls werden Sie nicht Eigentümer.