Volksstimme-Telefonforum zum Thema Immobilienbewertung bei Kauf und Verkauf eines Hauses

Mit Gutachten auf der sicheren Seite sein

Was sind mein Haus und meine Immobilie wert? Diese Frage stand im Mittelpunkt des gestrigen Volksstimme-Telefonforums der Volksstimme. Fünf Experten beantworteten die Fragen der Leser.

Frage: Ich möchte ein Grundstück erwerben, um später darauf ein Eigenheim zu errichten. Was muss ich beachten?

Antwort: Fragen Sie unbedingt in der Gemeinde nach, welchen Planungs- und Bebauungszustand dieses Grundstück hat. Liegt ein Bebauungsplan vor, muss dieser Rechtsgültigkeit haben und die Erschließung gesichert sein. Wenn nicht, handelt es sich nur um Bauerwartungsland und Sie erhalten noch keine Baugenehmigung. Gemeinden geben auf Anfrage eine schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und die voraussichtlichen Erschließungskosten. Diese können auch bei den zuständigen Zweckverbänden erfragt werden.

Frage: Ich will mein Haus verkaufen. Ist es sinnvoll dafür einen Gutachter einzuschalten? Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Antwort: Mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bekommen Sie eine reelle Wertvorstellung sowie eine Handlungsgrundlage für den Verkauf. Das Gutachten können Sie dem Käufer weiter verkaufen. Er benötigt es unter Umständen für seine Finanzierung. Das Honorar ist am Markt frei verhandelbar.

Frage: Ich möchte ein Baugrundstück erwerben und die Bodenrichtwerte erfragen. Wo kann ich das und wie werden sie überhaupt ermittelt?

Antwort: Die Bodenrichtwerte können von jedermann kostenfrei im Internet unter: www.lvermgeo.sachsen-anhalt.de eingesehen werden. Hier kann auch kostenpflichtig eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft beantragt werden. Daneben besteht die Möglichkeit, im LVermGeo die Bodenrichtwerte zu erfragen oder Einsicht in die Bodenrichtwertkarte zu nehmen.

Frage: Wohin kann ich mich wenden, wenn ich ein Gutachten benötige, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln? Übernimmt das die finanzierende Bank?

Antwort: Sie können sich mit einem Antrag an das LVermGeo an den Standorten Magdeburg, Stendal, Halle und Dessau wenden, um den Verkehrswert Ihres Grundstücks ermitteln zu lassen. Auch Öffentlich bestellte und vereidigte sowie freie Sachverständige der IHK können ein Gutachten über den Wert eines Grundstücks erstellen. Finanzieren Sie den Kauf des Grundstücks über eine Bank oder ein Finanzierungsinstitut, stellen diese in den meisten Fällen ebenfalls Sachverständige. Diese Leistungen sind kostenpflichtig und entsprechend den Gebührenordnungen verschieden.

Frage: Wie kann ich mir am Besten ein Bild über den Verkaufspreis meines Hauses machen?

Antwort: Mit einem Verkehrswertgutachten bekommen Sie eine Wertvorstellung sowie eine Handlungsgrundlage für den Verkauf. Sie können selbst Vergleiche anstellen, wenn Sie Immobilienanzeigen über Häuserverkäufe in den Zeitungen oder der Anbieter auf Internetseiten lesen, also aktuelle Marktwerte studieren und die angebotenen Objekte mit Ihrem Grundstück vergleichen. Preisbestimmend ist auch die Lage Ihres Hauses. Ein Überblick ist im Grundstücksmarktbericht zu finden.

Frage: Ich möchte ein Grundstück verkaufen. Bin ich verpflichtet, es vorher bewerten zu lassen?

Antwort: Ein Zwang zur Bewertung eines Grundstückes bei Verkauf besteht nicht. Eine Grundstücksbewertung kann aber zur Unterstützung der Kaufpreisverhandlungen angeraten sein.

Frage: Der ermittelte Wert meines Elternhauses durch einen Sachverständigen erscheint mir sehr gering. Wie verlässlich ist so ein Gutachten und sollte ich einen weiteren Gutachter beauftragen?

Antwort: Verkehrswertgutachten sollen eine reelle und neutrale Wertvorstellung zu einer Immobilie oder einem Grundstück vermitteln. Sie haben keine bindende Wirkung. In einem Gutachten muss das Objekt ausführlich und genau beschrieben sein, übereinstimmend mit Angaben in Grundbuch und Liegenschaftskataster. Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, Umbauten, Bauschäden müssen aufgeführt und das Ergebnis nachvollziehbar begründet sein. Wichtig: Angabe des Wertermittlungs-Stichtags.

"Wer den Auftrag erteilt, der bezahlt ihn auch."

Frage: Was passiert, wenn zwei Gutachter unterschiedliche Werte ermitteln?

Antwort: Die Rechtsprechung akzeptiert Abweichungen von zehn bis 15 Prozent. Vielleicht sollten Sie bei tatsächlich bestehendem Misstrauen gegenüber dem Ergebnis des Sachverständigen keinen zweiten Sachverständigen, der als Einzelperson entscheidet, beauftragen, sondern den Gutachterausschuss für Grundstückswerte, der als selbständiges, unabhängiges Expertengremium ein Gutachten unter Beteiligung von drei bis vier Sachverständigen beschließt.

Frage: Mit welchen zusätzlichen Nebenkosten muss ich bei einem Hauskauf rechnen?

Antwort: Sie müssen folgende zusätzliche Nebenkosten einplanen: 4,5 Prozent (spätestens ab März 2012 fünf Prozent) sind für die Grunderwerbsteuer zu zahlen, jeweils ein bis 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie für die Notarkosten und den Eintrag beim Grundbuchamt kalkulieren. Es entstehen für die Sicherheitsbestellung der finanzierenden Bank auf den Darlehensbetrag Kosten sowie bei Einschalten eines Maklers für die Vermittlung. Unter Umständen können auch Gutachter- und Vermessungskosten anfallen. Es ist ratsam, mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzuplanen.

Frage: Unsere Tochter will das Grundstück, auf dem ihr Haus steht, kaufen. Der Besitzer hat ein Gutachten für den Grundstücksverkauf anfertigen lassen und stellt ihr jetzt über einen notariellen Vertrag die Kosten dafür in Rechnung. Müsste nicht der Verkäufer die Gutachterkosten tragen?

Antwort: Grundsätzlich gilt: Wer den Auftrag für ein Gutachten erteilt, muss es auch bezahlen. Per notariellem Kaufvertrag können die Gutachterkosten aber auch auf den Erwerber übergehen. Das ist bei Ihnen offensichtlich der Fall. Sie sollten das Gespräch mit dem Verkäufer zwecks einer gütlichen Einigung suchen. Ansonsten haben Sie nur die Wahl, dass Grundstück einschließlich Gutachterkosten zu erwerben oder es sein zu lassen.

Frage: Wir haben im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen. Der entsprechende Kredit wird im kommenden Jahr abgelöst. Sollen wir den Eintrag nun umgehend löschen lassen?

Antwort: Auch wenn die Grundschuld getilgt ist, kann man den entsprechenden Eintrag im Grundbuch stehen lassen, ohne dass dies Nachteile hätte. Wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt nochmals einen Kredit aufnehmen möchten, muss nicht erneut eine Grundschuld eingetragen werden. So sparen Sie die Kosten für Löschung und den Neueintrag. Sie müssen aber bedenken, dass ein Folgekredit bei einer anderen Bank z. B. auch Kosten für die Abtretung mit sich bringt. Lassen Sie sich die Löschungsbewilligung geben und bewahren Sie diese auf.

Frage: Wir wollen ein Haus erwerben, auf dem noch eine Grundschuld eingetragen ist. Zum Kauf müssen wir selbst auch einen Kredit aufnehmen. Ist eine derartige Übernahme überhaupt möglich?

Antwort: Die Bank, die im Grundbuch eingetragen ist, muss auf alle Fälle die Genehmigung zum Kauf bzw. der Übernahme des Restkredites geben. Sie müssen den Kredit nicht direkt übernehmen, können sich also auch für Ihre Kreditaufnahme für eine andere Bank entscheiden. Die entsprechenden Modalitäten der Übernahme regeln die Kreditgeber untereinander, vorausgesetzt, eine Genehmigung der Übernahme wird erteilt. Das ist in der Praxis auch häufig der Fall, da die Banken an der weiteren Bedienung der Verpflichtungen interessiert sind.

Frage: Wie hoch sind die Maklerkosten bei einem Hausverkauf?

Antwort: Sie können zwischen drei bis sechs Prozent des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer betragen. Üblich sind fünf Prozent. Verhandeln Sie auf jeden Fall.

Frage: Wir planen den Bau eines Eigenheims und suchen derzeit noch ein geeignetes Grundstück. Was müssen wir beachten?

Antwort: Liegt das ausgewählte Baugrundstück im rechtskräftigen Bebauungsplan der Gemeinde oder im Innenbereich des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, ist die sofortige Bebauung je nach Festlegung im B-Plan oder sonstiger Festlegungen der Gemeinde zur Erschließung möglich.

Frage: Darf das Grundstück entsprechend den eigenen Wünschen bebaut werden oder gibt es Auflagen?

Antwort: Liegt das ausgewählte Baugrundstück im rechtskräftigen Bebauungsplan der Gemeinde oder im Innenbereich des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, ist die sofortige Bebauung je nach Festlegung im B-Plan oder sonstiger Festlegungen der Gemeinde möglich. Nur dann können Sie Ihr Traumhaus errichten, denn es sind bestimmte Grundsätze im Bebauungsplan festgelegt, diese müssen bei der Planung unbedingt eingehalten werden. Nach § 34 Baugesetzbuch (Bau GB) wird auf die Ortsüblichkeit oder auch Umgebungsbebauung geachtet.

Frage: Wir möchten günstig ein Haus bauen und denken jetzt über Erbbaurecht nach. Ist ein Erbbaurechtsvertrag noch zeitgemäß?

Antwort: Heutzutage ermöglicht ein Erbbaurecht jedem, unabhängig von Einkommen und Vermögen, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Das Erbbaurecht wird über einen längeren Zeitraum erworben. Für Wohngrundstücke sind es in der Regel 99 Jahre. Der Erbbauzins für Wohngrundstücke liegt bei drei bis fünf Prozent. Der Erbbauberechtigte erwirbt mit dem Erbbaurecht "Eigentum auf Zeit". Interessierte müssen für sich prüfen, ob diese Art des Eigentums für sie akzeptabel ist. Eine solche Wertung ist zeitgerecht!

"Bodenrichtwerte geben einen ersten Überblick."

Frage: Ich habe ein Wochenendhaus, das ich meinem Enkel zu einem sehr geringen Preis verkaufen möchte. Brauche ich dafür auch einen Notarvertrag? Selbst das Grundstück hat keinen sehr hohen Wert .

Antwort: Der Wert des Hauses und auch die Größe eines Grundstücks sind nicht entscheidend. Auch wenn Sie nur wenige Quadratmeter übereignen wollen, ist eine notarielle Beurkundung des Vertrages grundsätzlich erforderlich. Dabei ist es auch gleichgültig, wer der Erwerber ist. Entspricht der Kaufpreis nach dem Willen der Beteiligten nicht dem Verkehrswert des Grundstückes, so spricht man von einer gemischten Schenkung. In diesem Fall kann ggf. eine Schenkungssteuer anfallen.

Frage: Ich habe von meiner Schwester ein Haus geerbt. Das Finanzamt hat meines Erachtens die Erbschaftssteuer zu hoch angesetzt. Was kann ich tun?

Antwort: Das Finanzamt ermittelt nach einem pauschalen Berechnungsverfahren die Höhe der Steuer. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert (Marktwert). Durch eine pauschale Berechnung werden häufig wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt. Damit ist der vom Finanzamt ermittelte Wert zu hoch und die sich daraus ergebene Steuer ebenfalls. Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren Verkehrswert nach, gilt dieser auch als Ansatz. Mit Blick darauf müssen Sie sich mit dem vom Finanzamt verfügten Bescheid nicht zufrieden geben. Sie können den örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte oder einen privaten Sachverständigen mit der Überprüfung beziehungsweise der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen.