Berlin/Hamburg (dpa) l Das Mietshaus soll auf den neuesten Stand gebracht werden. Der Vermieter lässt Fenster austauschen, eine Wärmedämmung an den Außenwänden anbringen, Balkone anbauen. Das klingt für die Mieter verlockend, schließlich steigt dadurch die Wohnqualität. Aber die Arbeiten bringen auch Unannehmlichkeiten mit sich. Welche Rechte haben Mieter?

Eine Unterscheidung ist dabei wichtig, sagt Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund: Wird saniert oder modernisiert? "Den Unterschied zwischen Sanieren und Modernisieren kann man vereinfacht auf die Formel bringen 'Reparieren versus Verbessern des Wohnungszustands'", so Klinger.

Mit einer Modernisierung will der Vermieter den Gebrauchswert des Mietobjektes erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Unter "Sanieren" fallen dagegen Maßnahmen, um eine Wohnung instandzuhalten oder instandzusetzen. Die Arbeiten verhindern Schäden vorbeugend oder beseitigen sie. So wird etwa eine defekte Gastherme repariert.

Nicht alle Nachteile müssen Mieter hinnehmen

Solche Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich zu dulden, erklärt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. Denn diese dienen dem Erhalt des Gebäudes oder sind als Reparaturen für den Erhalt der Liegenschaft nötig.

Modernisierungsarbeiten müssen Mieter ebenfalls "in der Regel" dulden. Ausnahmen gibt es, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. "Zum Beispiel ist ein Fensteraustausch im Winter nicht zumutbar", so Jörg. Unter Umständen kann ein Härtefall auch dann vorliegen, wenn eine Geburt kurz bevorsteht oder ein Mieter alt oder gebrechlich ist. Auch die baulichen Folgen können dazu führen, dass ein Mieter die Modernisierung nicht dulden muss. "Mögliche Einwände muss der Mieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Ankündigung dem Vermieter mitteilen", so Klinger.

Sonst starten die Arbeiten. Baulärm ist nur zwischen 22 und 6 Uhr tabu. Dennoch beeinträchtigt er den Wohnwert. "Ist dies der Fall, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu", betont Silvia Jörg. Die Höhe richtet sich nach Art und Intensität der Beeinträchtigung. Nach einer Modernisierung kommen häufig aber auch langfristig Kosten auf Mieter zu – in Form einer Mieterhöhung. Denn einen Teil der Kosten kann der Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen.

Vermieter sind verpflichtet, schon im Ankündigungsschreiben die voraussichtliche Mieterhöhung anzugeben. Kann der Mieter sich das nicht leisten, hat er die Möglichkeit, einen sogenannten finanziellen Härtefalleinwand geltend zu machen. Allerdings gibt es dafür keine allgemeinen Regeln. Mieter sollten sich im Zweifel beraten lassen.