Wohneigentum Für mängelfreie Wohnungen sorgen
Im Volksstimme-Telefonforum erklären Experten, worauf Eigentümer achten müssen.
Miet- oder Eigentumswohnungen bringen ihre Besonderheiten mit sich. Worauf Eigentümer achten müssen und welche Rechte sie besitzen, erklären die Experten Rechtsanwältin Marion Hannebohm und Lothar Blaschke vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer.
Ein Wohnungseigentümer zahlt seit mehreren Monaten kein Hausgeld mehr. Die Verwaltung hat bereits mehrfach gemahnt. Was können wir tun?
Es bedarf eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, gegen den Hausgeldschuldner vorzugehen und dafür gegebenenfalls einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Sowie dieser Beschluss vorliegt, wird Hausgeldklage erhoben, so dass auf der Grundlage des Urteils gegen den Säumigen vollstreckt werden kann. Das kann für den säumigen Zahler bis zum Verlust seines Wohneigentums führen.
Wir haben ausfahrbare Dach-Markisen, die im Gegensatz zur Terrasse zum Gemeinschaftseigentum gehören und nun verschlissen sind. Die Markisen müssen erneuert oder durch eine haltbarere Lösung ersetzt werden. Mit welchen Mehrheiten ist das zu beschließen, wer bezahlt das?
Neben einer Einstufung als bauliche Maßnahme oder Modernisierung, die weit höhere Mehrheiten für eine Beschlussfassung verlangen, ist in diesem Fall auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend. Der Instandsetzungsbedarf ist vorhanden, wenn die Markisen verschlissen sind. Eine technisch bessere und auf den heutigen Stand gebrachte Lösung entspricht den Anforderungen einer modernisierenden Instandsetzung.
Wir sind Bewohner einer Anlage mit 56 Wohn- und Teileigentümern. Leider gibt es einen Mehrheitseigentümer, der neben 31 Wohneinheiten auch über 50 Prozent der Miteigentumsanteile hält. Wir sind machtlos. Wie können wir unsere Interessen schützen und durchsetzen?
Jeder Eigentümer ist Mitglied einer Gemeinschaft mit eigenen Rechten und Pflichten. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers immer im Konsens zu den Interessen der Eigentümergemeinschaft stehen muss. Dem Mehrheitseigentümer kann natürlich nicht untersagt werden, von seinem Stimmrecht Gebrauch zu machen. Erst wenn er sein Stimmrecht, also seine Mehrheit, missbraucht und der erzwungene Beschluss gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt, können die überstimmten Eigentümer eingreifen und ihr Recht bei Gericht einfordern.
Wir haben in unserer Eigentumswohnanlage drei ehemalige Balkone auf eigene Kosten wieder errichten lassen. Wir sollen aber auch an den Kosten der Holzbrüstungen für die Terrassen der Erdgeschosse beteiligt werden. Wie ist da die Rechtslage?
Balkone gehören im Grundsatz immer zum Gemeinschaftseigentum, sie sind Teil der Fassade. Wenn Sie die Kosten für die Wiederherstellung selbst übernommen haben, sollte dafür eine Vereinbarung oder ein Beschluss getroffen worden sein. Nur auf dieser Grundlage wären Sie zur Zahlung verpflichtet. Eine ebenerdige Terrasse gehört gleichfalls zum Gemeinschaftseigentum, es kann dafür kein Sondereigentum gebildet werden. Es ist gängige Praxis, dem jeweiligen Wohnungseigentümer für diese Terrasse ein Sondernutzungsrecht einzuräumen. Entscheidend ist, ob auch die Kostentragung dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten übertragen wurde. Fehlt eine derartige Vereinbarung, ist die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich zu finanzieren.
In den Wintermonaten 2016/2017 stellten einige Eigentümer im Sockelbereich unregelmäßige, weiße Verfärbungen fest. Die Reklamationen wurden vom Bauträger an die Malerfirma weitergeleitet, die sich lange nicht äußerte. Dieser Tage erhielten einige Eigentümer die Antwort vom Maler, dass er den Schaden zurückweist. Haben wir Anspruch auf Beseitigung?
Nach § 633 BGB hat der Bauträger das Werk mängelfrei herzustellen. Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller nach § 635 BGB Nacherfüllung verlangen. Der Sockel gehört zur Gebäudehülle und befindet sich im Gemeinschaftseigentum. Zeitgleich mit dem Kauf Ihrer Wohnung haben Sie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum und damit auch persönlichen Anspruch auf die Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum erworben. Die Ursachen sollten durch einen gerichtlich bestellten Gutachter etwa in Form eines Beweissicherungsverfahrens festgestellt werden. Die Mängelbeseitigung kann nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens, notfalls gerichtlich, gegenüber dem Verursacher durchgesetzt werden.
Vor etwa fünf Jahren wurde eine Verstärkeranlage auf dem Dach unserer Eigentumswohnanlage gebaut. Bisher mussten wir uns an keinen Kosten beteiligen. Wir nutzen kein Internet. Müssen wir uns als Nichtnutzer nun am Jahresbeitrag in Höhe von 71,79 Euro beteiligen?
Ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer kann weder die Gemeinschaft selbst noch ein Eigentümer oder ein Dritter eine Anlage auf dem Dach Ihrer Eigentumswohnanlage installieren. Es muss einen Vertrag geben, der die Nutzung und die Kostenübernahme regelt. Auch die nun erhobene Gebühr muss eine Vereinbarung oder einem Beschluss als Grundlage haben. Ist die Eigentümergemeinschaft ausschließlich der Vertragspartner eines Dritten, sollte sie eine Vereinbarung zur Gebrauchsregelung der Verstärkeranlage getroffenen haben, an die Sie dann gebunden sind.
Zwei Wohnungseigentümer einer WEG wollen abschließbare Boxen zur Unterbringung eines Rollators bzw. eines Elektrofahrrads auf dem Gemeinschaftseigentum stationieren. Was wäre bei einer Genehmigung zu beachten? Gibt es Erfahrungswerte?
Zweifelsfrei handelt es sich bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch Einzelne um ein Vorhaben, dem vom alle Miteigentümer zustimmen müssen. Rechtssicher wird das Vorhaben ausschließlich mit einer notariell bestätigten Vereinbarung, die dann auch für alle Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindend wird. Mit einem „Zitterbeschluss“ können Sie diesen vernünftigen und einfachen Lösungsvorschlag annehmen. Erfolgt keine Anfechtung innerhalb von einem Monat, wird er bestandskräftig. Allerdings kann ein sich in seinen Rechten gestört fühlender Eigentümer den Rückbau auch später, Verjährungsfrist von drei Jahren, geltend machen.
Ich bin Eigentümer einer Wohnung und vermiete diese seit Jahren. Besteht für mich vor der Neuvermietung die Pflicht, den Zustand der Elektroanlage überprüfen zu lassen, da diese in die Jahre gekommen ist? Gehört der Stromzähler auch dazu?
Nach einem höchstrichterlichen BGH-Urteil besteht für einen Vermieter keine Pflicht, anlassunabhängig die elektrischen Anlagen überprüfen zu lassen. Ein Handlungszwang eröffnet sich dann, wenn Ihr Mieter sie informiert, dass häufig Störungen und Fehler auftreten, Sicherungen ausgelöst werden oder Schäden bekannt sind. Im Hinblick auf den Versicherungsschutz ist anzuraten, den Zustand der Anlage durch einen Fachmann feststellen zu lassen. Bei den Stromzählern gibt es eine regelmäßige Pflicht zur Überprüfung. Die Eichgültigkeit beträgt 16 Jahre, mit der Möglichkeit, diese durch Stichprobenkontrollen um fünf Jahre zu verlängern.
Wir sind nur vier Mitglieder im Verwaltungsbeirat. Entspricht dies eigentlich den gültigen Regelungen?
Rein formell ist ein Miteigentümer zu viel im Beirat. Wenn allerdings dazu ein gültiger Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt – das heißt, bisher kein Widerspruch gegen die Wahl vor dem zuständigen Amtsgericht erfolgt ist – ,können Sie davon ausgehen, dass die Eigentümergemeinschaft auch vier Mitglieder bestellen wollte. Und wo kein Kläger ist, ist kein Richter. Bei einer späteren Neubestellung des Verwaltungsbeirates sollten Sie die gesetzliche Vorgabe beachten, sofern in der Teilungserklärung nichts anderes zur Zusammensetzung des Beirates enthalten ist.
